«Один застройщик уже сидит на предварительном следствии, другой тоже вот-вот»

Рождественский саммит недвижимости прошел 11 декабря в ГТРК «Корстон»

ПЛАН СНИЖАТЬ НЕ БУДУТ

В следующем году рынок строительства жилья в Татарстане будут делить между собой крупные игроки: небольшие компании будут вынуждены либо закрыться, либо взять паузу до лучших времен. С таким прогнозом на рождественском саммите недвижимости в пятницу в ГТРК «Корстон» выступил Ильшат Гимаев, начальник управления развития строительного комплекса минстроя РТ.

«Тенденция такова, что следующий год будет рынком крупных игроков. Их будет несколько: 6 - 7, может быть, десяток на весь Татарстан. Они все на слуху: это «Унистрой», «АК БАРС Девелопмент», фирма «Грань», ряд других. Понятно, что Госжилфонд тоже будет работать по госпрограмме. Но те, кто строил один-два дома, думаю, уйдут с рынка, потому что у них не будет возможности ни кредитования, ни привлечения денег дольщиков», — предположил Гимаев.

Для увеличения продаж застройщик может снизить цену, но в таком случае он может угодить в ловушку, в которую угодили «ФОН», «Свей» и «Маг-Строй», которые для увеличения оборота выставляли квадратный метр почти по себестоимости, а то и ниже, и в итоге они не смогли сами довести проекты до сдачи. «Не имея перспективы, люди заранее шли по оформленным договорам, и на сегодня у президента, у правительства, у министерства большая головная боль: как достраивать эти дома? В принципе, один застройщик уже сидит на предварительном следствии, другой тоже вот-вот. Поэтому риски, связанные с первичным рынком, были и остаются», — рассказал Гимаев.

Ильшат Гимаев

Вообще, следующий год, по его словам, «вызывает большую тревогу». Но, несмотря на кризисные явления, Татарстан замахнулся на план по вводу жилья не ниже, чем в уходящем году, даже на символическую 1 тыс. кв. м больше — 2 млн. 402 тыс. кв. м жилья. И это при том, что выполнение плана в 2015 году не гарантировано: «Есть сложности. План в 2 миллиона 401 тысячу, в принципе, уже выполняется. На сегодня совместными усилиями — коммерсанты, Госжилфонд (соципотека), наше индивидуальное жилищное строительство — мы ввели 2,1 миллиона, примерно 84 процента. Остается порядка 200 тысяч квадратных метров с копейками. За оставшиеся полмесяца мы подтянемся», — рассказал представитель минстроя.

Что поможет стройкомплексу РТ пережить следующий год? Гимаев напомнил о всероссийском «пироге» в 20 млрд. рублей, который будет разделен для поддержки крупных проектов в жилищной сфере. Первый транш в 385 млн. рублей республика получила в этом году — средства пошли на поддержку проекта «АК БАРС Девелопмент» ЖК «XXI век». Гимаев уточнил «БИЗНЕС Online», что Татарстан также заявился по проектам Госжилфонда («Салават купере» и микрорайон М-14 в Приволжском районе Казани), «АК БАРС Девелопмента» и «Сувар Девелопмента».

СТАВКИ ВЫРОВНЯЛИСЬ, НО СПРОС К ПРЕДЛОЖЕНИЮ УПАЛ 1 К 10

Итоги уходящего года и свои прогнозы — или, как отметили спикеры, «рождественские гадания» — на следующий год представили руководители агентств недвижимости. Андрей Савельев, президент гильдии риелторов РТ и директор компании «НЛБ-Недвижимость», отметил, что год был «тяжелым», спрос к предложению, по его словам, очень сильно упал, примерно 1 к 10, хотя ставка по ипотеке после взрывного роста в конце декабря-2014 снижалась в течение года. В итоге на первичном рынке она сегодня составляет в среднем 11,5%, что больше лишь на полпроцента, чем в 2014 году. На вторичном рынке средняя ставка составляет порядка 13,5%, что на 2,5% больше, чем в 2014-м. «Данные ставки более-менее приемлемые. По крайней мере, на первичном рынке ставка позволяет брать ипотеку большинству населения, и первичный рынок не так сильно «просел», как вторичный», — дал свою оценку ситуации Савельев.

Андрей Савельев (слева)

Первичку спасла госпрограмма, и спад по новостройкам произошел лишь в пределах 25%: удержало льготное кредитование, подтвердил Олег Исламов, управляющий директор по ипотечному кредитованию «Банк ВТБ24 в Татарстане». Вторичка, не имея такой опоры, «просела» больше. «В этом году мы наблюдаем интересную тенденцию, когда меняются пропорции первички и вторички. Если в том году у нас доля новостройки была не более 28 процентов, то в связи с запуском госпрограммы по привлекательной ставке доля новостроек у нас достигает 50 процентов», — отметил Исламов, добавив, что средняя ставка на рынке новостроек по госпрограмме составляет 11,5%, в ВТБ24 — от 11,1% , есть предложения даже ниже.

Общую ситуацию можно оценить по объему кредитования. Если в прошлом году один из основных банков на рынке жилищного кредитования — ВТБ24 — выдал в Татарстане ипотечных кредитов более чем на 10 млрд. рублей, то в этом году лишь в декабре банк планирует приблизиться к отметке в 6 млрд. рублей. Сокращение более чем в 1,5 раза. Неудивительно, что, по данным Савельева, цены на вторичном рынке снизились на 10 - 15%, на первичном же застройщики официально стоимость не меняют, но повсеместно предоставляют скидки и устраивают акции.

Но и такое поведение застройщиков тоже чревато. Себестоимость квадратного метра коммерческой застройки сейчас составляет не менее 50 тыс. за кв. м, считает Анастасия Гизатова, директор АН «Счастливый дом». Поэтому она призвала быть внимательными к акциям, которые на стадии котлована предлагают квартиры со стоимостью 30 - 40 тыс. рублей за кв. метр. «Рекомендую задуматься, будет ли фактически реализован данный проект», — отметила она, напомнив про непредсказуемые затраты и экономические передряги. Свои расчеты о том, сколько стоит «квадрат» в Казани, Гизатова привела в своем блоге на сайте «БИЗНЕС Online».

Олег Исламов и Анастасия Гизатова

ИНДЕКС ХРУЩЕВКИ: ПАДЕНИЕ ДО МАРТА-2016?

Вторичный рынок, от которого, по словам Гизатовой, на 80% зависит рынок первичный, сейчас сжимается, как шагреневая кожа, и падение рынка продолжится. В пример она привела аналог индекса биг-мака — индекс «однокомнатной хрущевки в 30 квадратных метров в доме старше 50 лет». В 2008 году такая квартира стоила 1,2 млн. рублей, в декабре 2014 года — 2,6 млн. рублей, в декабре 2015-го стоимость упала до 1,8 миллиона. «Что мы наблюдаем? Мы «просели», у нас идет падение к 2008 году от 30 до 60 процентов, и порядка 28 процентов — к предыдущему году. При этом стоимость коммунальных услуг с 2008 года возросла в 2 раза. То есть, если смотреть в долларовом эквиваленте, нам больше уже падать некуда — это 26 тысяч долларов. Если мы посмотрим рублевый эквивалент, у нас задел для падения есть».

По мнению Гизатовой, падение вторичного рынка может продлиться до февраля следующего года. Март будет ключевым, поскольку, во-первых, в этом месяце заканчивается федеральная программа поддержки новостроек, и пока нет новостей о ее продлении. Во-вторых, маткапитал не является тем драйвером роста рынка недвижимости, каковым должен был быть. Глава АН «Счастливый дом» даже попросила обладателей маткапитала среди участников саммита поднять руки: кто из них направил средства на улучшение жилищных условий? Оказалось, лишь половина.

«Для того, чтобы всколыхнуть рынок недвижимости, нужно продлить программу поддержки новостроек, снизить процентную ставку для вторичного рынка. Там сейчас она составляет 13 процентов, конкурируя с первичным рынком в 11 процентов. И ужесточить использование материнского капитала, следить за его фактической реализацией. Если этого не произойдет, рынок будет продолжать падать», — отметила Гизатова.

Что еще повлияет на рынок вторички? Руслан Садреев, руководитель агентства «Премьер», напомнил про изменения в налогообложении в новом году. Если квартира была приобретена после 1 января 2016 года, то при дальнейшей продаже будет применяться так называемый минимальный предельный срок владения объектом недвижимости, который составляет уже для самой квартиры не три года, как раньше, а пять. Притом для расчета будет браться не стоимость, которая указана в договоре при продаже, а стоимость, которая рассчитывается с коэффициентом 0,7 из кадастровой стоимости объекта (ее можно узнать на сайте Росреестра).

«Например, если продавать «ленинградку» стоимостью 3 миллиона (ее кадастровая стоимость на сегодня составляет около 2,3 миллиона рублей), то собственник квартиры должен будет заплатить порядка 80 тысяч рублей. Если же говорить о трехкомнатной квартире в 100 квадратных метров, то при продаже собственник заплатит около 300 тысяч. Это очень большие платежи, притом их надо вносить единовременно. Таким образом, определенная часть квартир из вторичного жилья уйдет», — отметил Садреев.

Завершилось обсуждение рынка жилой недвижимости прогнозами по ставкам. Исламов напомнил, что летом многие прогнозировали падение ставок по вторичному рынку и планировали, что ставка будет ниже, чем есть сейчас. «Но сейчас мы не уверены, что в декабре она упадет. Тем не менее в целом мы ожидаем дальнейшего снижения ставок в первую очередь по вторичном рынку. Но сказать, какая ставка будет даже ближе к весне, очень тяжело», — отметил представитель банка.

Возможно, ситуация прояснится в марте, когда станет понятно: рынок спикирует еще ниже или же его пульс начнет биться более ритмично. Участники встречи надеются, конечно же, на последнее. Ведь не зря в этом году рождественский саммит обыгрывал тему из сказки «12 месяцев», а сказки иногда сбываются.

О том, что думают, эксперты о рынке коммерческой недвижимости, читайте вскоре в «БИЗНЕС Online».