В продолжение опубликованного накануне обзора загородной недвижимости «БИЗНЕС Online» изучил состояние проектов, где не все идет как по маслу — в первую очередь из-за краха Татфондбанка. Это затронуло ряд дорогих поселков, например, «Загородный клуб» ипотечного агентства РТ и бренд — бывший «ТФБ Триумф». Также в обзоре — скандалы и «загробная жизнь» давних долгостроев, а также загадка исчезновения с рынка главной эсэрки Татарстана.
Падение Татфондбанка Роберта Мусина хлестко ударило не только по банковским «погорельцам», но и по загородной недвижимости
КАК ТЕНЬ МУСИНА ПРОШЛАСЬ ПО МАЛОЭТАЖКЕ
Приснопамятное падение Татфондбанка хлестко ударило не только по банковским «погорельцам», но и по загородной недвижимости. Активы Татфондбанка были и в земельных участках, что можно проиллюстрировать схемой, выполненной в 2016 году, когда банк купил некие земли за 600 млн рублей, провел «мероприятия по изменению статуса разрешенного использования приобретенных земельных участков», после чего стоимость активов возросла до 3,2 млрд рублей. Можно предположить, что «мероприятиями» был перевод сельхозземель в ИЖС. В публичной плоскости связи ТФБ были видны в первую очередь с крупнейшим игроком казанской пригородной недвижимости — ипотечным агентством РТ, возглавляемым Андреем Симаковым и подведомственным минстрою РТ.
Так, в декабре 2015 года сообщалось, что ОАО «Ипотечное агентство Республики Татарстан» купило 126 млн акций (или 8,735%) ТФБ. Кроме того, центру империи Роберта Мусина — ООО «Новая нефтехимия» — на конец 2016 года принадлежало 3,9% уже самого ОАО «Ипотечное агентство РТ». Сейчас реализация продуктов ипотечного агентства идет под брендом «Группа «Дар». Если взглянуть в ЕГРЮЛ, то можно с удивлением обнаружить в совладельцах одноименного ООО на 19,9% лично Мусина, а остальная часть принадлежит Симакову. За комментариями «БИЗНЕС Online» обратился в ИА РТ. Там пояснили, что «Группа «Дар» создавалась для реализации будущих новых проектов. На данный момент активов в ней нет, компания выполняет функцию управления проектами (активами) АО «ИАРТ» и ООО «Тандем-Д». Поэтому на реализацию действующих проектов данная ситуация никак не повлияет.
Подтверждение этому можно найти в бухгалтерском баласе, опубликованном в базе данных «Контур.Фокус». Так, баланс самого ипотечного агентства составляет на конец 2015 года 2,5 млрд рублей, выручка — 305 млн рублей и чистая прибыль — 19,6 млн рублей, а баланс ООО «Группа «Дар» на конец 2015 года составил лишь 1 тыс. рублей и чистый убыток — 3,2 млн рублей.
Часть участков в четвертой очереди «Загородного клуба» не могут быть проданы, так как они были заложены под кредит в банке, у которого отозвана лицензия
ИЗ-ЗА БАНКА МУСИНА ЗАВИСЛА ЧАСТЬ УЧАСТКОВ В «ЗАГОРОДНОМ КЛУБЕ»
Однако появились и реальные, а не виртуальные проблемы. Как напомнил нашему изданию гендиректор ипотечного агентства РТ Симаков, большинство девелоперов на развитие проектов берут кредиты. Соответственно, земли оказываются в залоге. Если долг возник перед банком, ставшим проблемным, даже если кредит полностью выплачен, то нет механизма вывода залога из-под обременения. «У нас есть часть участков, которые мы не можем продавать, потому что они были заложены под кредит в банке, у которого отозвана лицензия», — рассказал Симаков. У ипотечного агентства в таком положении оказалась часть участков в четвертой очереди «Загородного клуба». Сейчас эта земля на Горьковском шоссе огорожена забором.
Разрешение ситуации зависит от того, когда конкурсный управляющий начнет наконец шевелиться и запустит механизм вывода из-под залога. А до тех пор невозможна регистрация перехода прав собственности, и люди вынуждены ждать — в результате стройка здесь тоже стоит. Таким образом, формируется отложенный спрос, объясняет Симаков. И следствием этого будет замедление ввода индивидуального жилья в следующие год-два. При этом глава ипотечного агентства дает прогноз: «Еще месяц максимум — и уже должно все решиться. АСВ должно начать принимать платежи и выводить из-под залога».
Андрей Симаков пояснил, что разрешение ситуации зависит от того, когда конкурсный управляющий начнет наконец шевелиться и запустит механизм вывода из-под залога
Чтобы подтолкнуть процесс, девелоперы судятся. Например, такого рода спор рассматривается в Арбитражном суде РТ по иску ИА РТ к ИнтехБанку о признании отсутствующим обременения на земельный участок в Зеленодольском районе в поселке Дубровка общей площадью в 93 тыс. кв. метров (с кадастровой стоимостью в 11 млн рублей). На спутниковой карте видно, что участок примыкает к «Загородному клубу» со стороны Зеленодольска. Внутри размежевано 28 участков — видимо, для продажи. И при желании как минимум столько же участков еще можно размежевать дополнительно. Есть и иск с аналогичными требованиями к Татфондбанку по другому участку в Айшинском сельском поселении общей площадью в 22 тыс. кв. метров. Зарегистрирован и третий иск, но в его требованиях нет никаких конкретизаций: просто «признать обременения отсутствующими». Единственный спор, в котором фигурирует денежная сумма, был рассмотрен в апреле. Ипотечное агентство РТ требовало от Татфондбанка исполнить обязательство по перечислению денежных средств в размере 9,5 млн рублей. Однако суд оставил заявление без рассмотрения, отметив, что такие требования должны рассматриваться в рамках банкротства банка.
«ТРИУМФ» СОКРАТИЛ ТРИ БУКВЫ
Также крупные проекты есть и у группы компаний «Триумф» — «Фамилия», Резиденция «Обухово» и «Серебряное озеро». По проекту «Счастливые дачи» данных компания не представляла.
По информации «Контур.Фокус», группа почти полностью принадлежит ООО «Татинк-Финанс». Владелец последнего — на 99% само ООО, еще 1% владеет Линар Нугманов, имя которого упоминается на сайте ЦБ в связи с Радиотехбанком (а владельцем трети последней является ТФБ). На сайте арбитражей к ГК «Триумф» недавно зарегистрирован иск на 510 тыс. рублей. Это может дать повод задуматься: не продолжаются ли банкротные кошки-мышки около мусинских компаний? Призрачная связь с ТФБ видна и через вторую компанию Нугманова — ООО «Активные технологии», которую даже в этом году хотели обанкротить (должник, отметим, не возражал) из-за неуплаченных процентов в размере 2,2 млн рублей, начисленных за кредит, полученной иной компанией у ТФБ и впоследствии переуступленной. Однако суды отказали в банкротстве «Активных технологий», заявив, что кредит и проценты были погашены еще до перехода их в руки компании.
Еще год назад группа называлась «ТФБ Триумф», но теперь первые три буквы отброшены. Руководитель ГК «Триумф» Эльвира Галяутдинова рассказала нашему изданию, что смена наименования произошла из-за расширения профиля деятельности компании. При этом упоминание ТФБ в названии использовалось как маркетинговый ход, так как на первоначальном этапе компания оказывала услуги преимущественно компаниям-партнерам банка, выступая агентом по реализации недвижимости и заказчиком при строительстве. Татфондбанк при этом предоставлял ипотеку на участки по 10,99% годовых. На сегодня благодаря успешному опыту реализации текущих проектов услугами компании, по ее словам, пользуется широкий круг владельцев земельных массивов при реализации малоэтажных проектов. На данный момент ГК «Триумф» активно работает со Сбербанком по ипотеке для покупателей (на земельный участок и строительство дома).
Земли «Обухово» и «Сокуры» сейчас находятся непосредственно в собственности ГК «Триумф»
Земли «Обухово» и «Сокуры» сейчас находятся непосредственно в собственности компании. «Серебряное озеро» реализуется по агентскому договору. Вариант, что претензии АСВ к Татфондбанку могут вылиться в арест активов компании, Галяутдинова исключает, отвечая, что земельные участки выкуплены в собственность. Кроме того, на сегодня в рамках первых очередей проектов уже реализовано до 80% участков. В компании отмечают, что участки в собственности, в статусе ИЖС и правами третьих лиц не обременены. А реализация проектов идет комплексно: прошли публичные слушания и утверждены проекты планировок территорий, завершены основные работы — строительство дорог, коммуникаций, благоустройство мест общего пользования. Активно ведется застройка домами по единой архитектурной концепции. Также для комфорта проживания создана служба эксплуатации построенных комплексов, которая оказывает услуги жильцам в части уборки дорог и территорий; действует круглосуточная охрана для безопасности проживания.
Опрошенные эксперты соглашаются в одном: месторасположение и подход к реализации земель у «Триумфа» на высоком уровне. Руководитель агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова охарактеризовала участки «Триумфа» как имеющие отличное месторасположение и находящиеся в популярном Лаишевском направлении. Другой эксперт «БИЗНЕС Online» — администратор сайта poselki116.ru Сергей Лукоянов — обращает внимание, что «на землях уже заведены коммуникации, дороги проложены, а это основные проблемы, с которыми сталкиваются покупатели коттеджных поселков» (когда участки остаются без коммуникаций). Так что проблем не будет, считает он.
Евгений Корольков год назад в качестве генерального директора холдинга «Сувар» давал официальный старт строительству нового жилого комплекса «Станция «Спортивная»
МАЛОЭТАЖКА «СУВАРА» БЕЗ ТРЕХ УЧАСТКОВ ЖЕНЫ МИНГАЗЕТДИНОВА
Еще один крупный проект, угодивший в тень Татфондбанка, — это коттеджный поселок «Тетеево». Участки тут реализует ООО «Тетеево-2». 30% компании опосредованно принадлежат Евгению Королькову, который год назад в качестве генерального директора холдинга «Сувар» давал официальный старт строительству нового жилого комплекса «Станция «Спортивная».
СМИ сообщали, что в Тетеево (без уточнений, имеется в виду старое поселение или коттеджный поселок) арестовано три участка супруги Ильдуса Мингазетдинова (экс-президента ОАО «АИКБ «Татфондбанк»). Однако речь шла явно о личном имуществе топа, а не в активах самой компании. Исков к «Тетеево-2» не зарегистрировано. В самом «Суваре» корреспонденту «БИЗНЕС Online» также заявили, что претензий от АСВ нет. На территории построено уже около 50 домов и начата реализация третьей очереди, говорят в ООО «Тетеево-2».
С «Суваром» также была связана и история с началом строительства «VIP-дач» на острове Коровьем на Волге (также неподалеку от Тетеево), где прокуратура добилась признания незаконными земляных работ. На вопрос, что сейчас происходит на острове, в компании ответили так: «Работы по острову Коровьему будут выполнены в соответствии с решением суда. Что касается реализованных участков, вопрос необходимо переадресовать собственникам. Инвестиционная компания „Сувар Девелопмент“ выполняла функцию генерального подрядчика».
Фактически с рынка исчезло агентство недвижимости «Пассаж», ранее возглавляемое Рушанией Бильгильдеевой
«ПАССАЖ» ПОЧТИ НЕ ВИДЕН
Помимо шлейфа ТФБ, произошли и другие подвижки. Так, фактически с рынка исчезло агентство недвижимости «Пассаж», ранее возглавляемое Рушанией Бильгильдеевой — главой татарстанского отделения «Справедливой России» и депутатом Казгордумы. Сайт «Пассажа» давно уже не обновлялся, а телефоны молчат. Согласно данным «Контур.Фокус», в ООО «Агентство недвижимости «Пассаж» сменился владелец: вместо Бильгильдеевой им стала Ольга Маслова, она является сейчас директором.
«Пассаж» реализовал под застройку земли, по крайней мере часть которых имела статус сельхозугодий. Тем не менее удавалось строить дома, избегая сложной и дорогой процедуры по переводу земли в нужную категорию ИЖС, хотя формально это считается не жильем, а садовыми домиками. За «Пассажем» числилось несколько проектов в сегменте малоэтажки: коттеджные поселки «Студенцы» (Верхнеуслонский район), «Восточное Державино» (Лаишевский район), «Орловское», «Радужный» (о том, что продажи приостановлены, сообщалось еще в 2014 году). При этом «Пассаж» нигде не был собственником, а лишь выступал агентом по реализации земель.
По крайней мере два проекта, ранее ассоциировавшиеся с «Пассажем», продолжаются — «Ново-Царицыно» (ранее именовался как «Бахчисарай»). Реализует его группа компаний «Новые земли», представители которой отметили, что земля и раньше «была наша, только их в качестве риелтора помогал реализовывать «Пассаж». При этом сейчас вместо него в качестве агента по недвижимости привлечена компания «Невада РТ». Такая же история и с «Державинскими просторами», где «Пассаж» выступал в качестве риелтора. Есть также проект «Державино», напоминающий по названию один из проектов Бильгильдеевой, но девелоперы заявили, что проект новый и к «Пассажу» никакого отношения не имеет. Только один из представителей стройфирм отметил, что их подрядчики в этом году продолжают прокладку коммуникаций в «Студенцах» для «Пассажа».
«Радужный» был организован еще в 2012 году неподалеку от Константиновки, все коммуникации — газ, вода, электричество — должны были появиться здесь в декабре 2012 года
Относительно ухода с рынка «Пассажа» часть сторонних экспертов предполагают, что у последних была лишь временная функция — в помощь банкам реализовать залоговые земли. Однако есть и другие мнения: ранее контактировавшие с ними риелторы отмечают, что проблемы остались, «самая явная из которых — это поселок «Радужный». Напомним, что «Радужный» был организован еще в 2012 году неподалеку от Константиновки, все коммуникации — газ, вода, электричество — должны были появиться здесь в декабре 2012 года. Однако год назад в публичную плоскость вышли претензии жителей: они до сих пор вынуждены отапливаться электричеством, неся огромные затраты, так как в сроки подключить к газу поселок не удалось. По словам наших источников, не все проблемы решились и в других поселках, однако конкретизировать детали никто не стал. В частности, в интернете несколько лет назад была опубликована развернутая жалоба на отсутствие асфальта и незавершенного ограждения в «Державино».
Житель «Радужного» Артемий Полукеев рассказал «БИЗНЕС Online», что этой зимой им также пришлось отапливаться электричеством. Выходило у каждого по-разному — в среднем от 15 до 25 тыс. рублей в месяц. На вопрос, продолжали ли они контактировать с «Пассажем», Полукеев заявляет, что уже не видит в этом смысла: «Нас бросили. Мы взяли все в свои руки, проложили газ. Идет сдача исполнительной документации. Люди уже техусловия получили на ввод газа в дома. Все за свой счет». В итоге жителям поселка пришлось собрать еще 12 млн рублей за проводку газа с установкой газорегуляторного пункта, за подсоединение каждого отдельного дома выходит по 54 тыс. на участок. И дело не в том, что земля не имеет статуса ИЖС: вся документация была, вопрос был только в деньгах, которые нужно было заплатить подрядчику. Когда земли покупались у «Пассажа», газовый вопрос входил в цену, но пришлось платить повторно.
В «Радужном» газ проведен, однако все это происходило уже с новыми собственником «Пассажа»
«ТАМ У НИХ ПОЛНАЯ ДЕМОКРАТИЯ»
Сама Бильгильдеева рассказала «БИЗНЕС Online», что в «Радужном» газ проведен, однако все это происходило уже с новыми собственником «Пассажа» и деталей она не знает. Асфальт и забор вокруг поселка, по ее словам, и не обещался покупателям — это был эконом-проект. Ограждение в «Державино» начали строить сами жители в складчину, однако не удалось собрать денег со всех жителей. Сейчас там действует ДНТ, председателя которого выбирают сами жители. «Там у них полная демократия», — резюмировала политик.
Недвижимость ее пока не интересует — Бильгильдеева переключается на иной проект — «в образовательной сфере». При этом «Пассаж» уже отдельно от нее с новым владельцем продолжает деятельность: «За все обязанности, какие были, будут нести ответственность перед своими клиентами. Просто активно не ведут работу, видимо, сказывается спад продаж», — объяснила она.
Объяснила Бильгильдеева и причины смены сферы деятельности. Рынок недвижимости стоит, спроса нет, происходит сильный спад по рынку, а не только у «Пассажа». «Может, пользуются спросом только те участки, которые находятся только рядом с городом или в городе, где сегмент другой, ценовая политика другая. А участки эконом-класса — там покупатели сегодня вообще уже отпали». По ее оценкам, с 2015 года кризис только обострился, а 2016-й был провальным — сейчас загородную недвижимость покупают разве что богатые люди, например, разъезжаясь с подросшими детьми.
Проблемы возникли и у «Лесной поляны», владельцем участков которой являлся Альберт Фахрутдинов
УБЕРЕЧЬ ТРАССУ НА БОРОВОЕ МАТЮШИНО
Проблемы возникли и у «Лесной поляны», владельцем участков которой являлся Альберт Фахрутдинов — генеральный директор ЗАО «Кулон». Жителям год назад перекрыли съезды к поселку со стороны трассы в Боровое Матюшино. Теперь люди вынуждены ездить в объезд — кроме того, возникли трудности с получением разрешений на строительство. В «Кулоне» на запрос нашего издания предпочли не отвечать.
Жительница поселка Екатерина Гараева рассказала «БИЗНЕС Online», что сейчас главной их проблемой является мораторий на строительство в «Лесной поляне», наложенный поручением президента РТ Рустамом Миннихановым «в связи с увеличением транспортной нагрузки на автодорогу Казань — Боровое Матюшино до момента строительства транспортных развязок на данной автодороге». Однако заезд в «Лесную поляну» с вышеуказанной автодороги в 2016 году был ликвидирован, «и сейчас въезд в поселок осуществляется по возведенной для нас гравийной автодороге, проходящей со стороны поселка Мирного через лесной массив». Гараева замечает, что чиновники не дают им строить — таким образом они пытаются давить на застройщиков, чтобы те не продавали земли без инфраструктуры. Однако участки жители покупали не у Фахрутдинова. «Почему страдать должны мы?» — спрашивает женщина.
Жителям поселка «Султан Ай» уже три года обещают проведение газа, но он до сих пор не подключен. Загвоздка именно в отсутствии статуса ИЖС
«НА ДЕЛЕ КАНАЛИЗАЦИИ НЕТ. МЫ САМИ РЫЛИ ЯМКИ»
Проблемы были и у поселка «Султан Ай», про которые мы уже писали подробно. Ранее одним из соучредителей девелопера проекта ООО «МаркетСтрой» был Раиф Кадыров — супруг замглавы минпромторга РФ Гульназ Кадыровой. Сейчас компания полностью принадлежит Сергею Балябину.
Один из экспертов строительной сферы на условиях анонимности ранее рассказал «БИЗНЕС Online», что схема, по которой продавались участки, похожа на желание «навариться». «Они размежевали земли сельхозназначения и продавали физлицам, сменив в финальном документе их предназначение на индивидуальное жилищное строительство. Но процедуры [изменения назначения земли] не были проведены. Это мне подтвердили и в ГлавАПУ, в отделе застройки и землепользования, и в комитете», — рассказал источник. Застройщик же уверял, что трубы подведены к каждому дому, однако «вопрос подвис в Москве». В этом году до представителей компании дозвониться не удалось, в прошлом году же они сообщали, что по-прежнему пытаются решить проблемы с подключением газа.
Жительница «Султан Ай» Анастасия Абдрашитова рассказала нашему корреспонденту, что им уже три года обещают проведение газа, но до он сих пор не подключен. Загвоздка именно в отсутствии статуса ИЖС. Суть проблемы, по мнению Абдрашитовой, в том, что ранее, когда земли были в Высокогорском районе, они имели статус ИЖС («и по российским картам до сих пор ИЖС»). Однако при включении в границы Казани появился статус земель сельхозназначения — вроде как потому, что требования властей по инфраструктуре оказались выше, чем в районе.
Также застройщик «СтройКом» не выполнил своих обязательств, продолжает жительница поселка: «Деньги взяли, в договоре прописано, что асфальт до дома, канализация, газ, водопровод. На деле канализации нет, мы ямки рыли, кольца ставили. Больше половины обещаний не выполнено, а деньги уплачены — как факт».
Нельзя сказать, что «МаркетСтрой» полностью умыл руки: 21 июня 2016 году вновь были слушания в Казгордуме, на которых компания вновь пыталась перевести земли в ИЖС.
Уже несколько лет жители «Ореховки» дышат фекальными испарениями, которые сбрасывались в близлежащее озеро без очистки
СПАСАЯ ОЗЕРО «ОРЕХОВКИ»
Месяц назад наружу вышел конфликт и в элитной «Ореховке». Сообщалось, что в Зеленодольский суд РТ должно поступить уголовное дело Рамиля Билалова — экс-руководителя ООО «УК «Ореховка». По версии следствия, он виновен в страданиях жителей этого поселка: уже несколько лет они дышат фекальными испарениями, которые сбрасывались в близлежащее озеро без очистки. Экологи оценивают ущерб в 3,8 млн рублей.
Впрочем, в следственном комитете не имеют вопросов к застройщику, который полностью завершил свою работу и продал свою управляющую компанию частным лицам. «Теперь там совсем другие люди командуют, и „Унистрой“ никаким образом уже к этому отношения не имеет», — подчеркивал старший следователь СУ СКР по РТ Дмитрий Филин.
Сейчас, по словам жителей, сбросы прекратились и озеро стало намного чище.
Еще год назад ООО «Ак Барс Недвижимость» со своей «Казанской усадьбой» было в списке наиболее крупных малоэтажных проектов, в которых продолжаются продажи
ТИШИНА «КАЗАНСКОЙ УСАДЬБЫ»
Немного странная реакция была в ООО «Ак Барс Недвижимость» после звонка по их «Казанской усадьбе» — сначала по телефону заявили, что «пока не комментируем», потом в отделе ответили, что «сейчас продажами там мы не занимаемся». А ведь еще год назад ООО «Ак Барс Недвижимость» со своей «Казанской усадьбой» оказалось в списке наиболее крупных малоэтажных проектов, в которых продолжаются продажи. Его коттеджный поселок находится в Приволжском районе Казани, недалеко от Мирного. Тогда в продаже находились три участка из первой очереди, из второй — 90 участков. На территории построено 111 домов, из которых было продано 60.
На сайте, специализирующемся на пригородной казанской недвижимости, образно пишется: «Сейчас отношение застройщика к проекту напоминает чемодан без ручки: и выбросить жалко, и нести неудобно. А ведь проект-то отличный: месторасположение, заявленное благоустройство, близость к городу, все городские коммуникации. Хочется надеяться, что застройщик поверит в свой проект, примет во внимание рекомендации, и поселок оживет».
С «Казанской усадьбой» связан спор 2013 года с ОАО «КМЭЗ», на которое пожаловались 9 истцов со стороны поселка, отметив, что «в настоящее время со стороны завода постоянно слышен шум, идет запах перерабатываемых семян...» По данным нашего источника, в споре фактически были затронуты интересы всех жителей как «Казанской усадьбы», так и окружающих дачных товариществ. В итоге с поселком было заключено мировое соглашение, по которому завод обязался высадить деревья между ними и поселком. Ситуация улучшилась, но, по словам источника, этот «шумовой» спор сильно повлиял на поселок.
Читайте также:
Пробуждение лендлордов: Семин вскрыл кубышку, Росреестр разбушевался, а покупателей нет. Часть 1-я
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 73
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.