«Почему другие участники рынка должны расплачиваться за «паршивую овцу»?»

Владимир Путин накануне подписал фундаментальный для долевого строительства закон, вносящий серьезные изменения в работу застройщиков Фото: kremlin.ru

ВЛАДИМИР ПУТИН ОДОБРИЛ СОЗДАНИЕ «АСВ ДЛЯ ДОЛЬЩИКОВ»

Президент России Владимир Путин накануне подписал фундаментальный для долевого строительства закон, вносящий серьезные изменения в работу застройщиков. Согласно ему, на смену страхованию и банковскому поручительству ответственности придет компенсационный фонд защиты дольщиков — с единым размером взноса в 1,2% от цены каждого договора. В полную силу фонд заработает не позднее ноября текущего года, сообщил минстрой РФ. Ведомство Михаила Меня добавляет, что за три месяца фонд будет преобразован в публично-правовую компанию. Это обеспечит дополнительную прозрачность деятельности фонда.

В состав наблюдательно совета фонда войдут представители Госдумы и Совета Федерации, а контролировать его работу будет Счетная палата, говорится в тексте закона. Ставка в размере 1,2% может корректироваться путем внесения изменений в закон, но не чаще одного раза в год. По данным минстроя РФ, которые приводит «Интерфакс-Недвижимость», данная ставка установлена на время переходного периода, который продлится до 1 июля 2018 года. А объем фонда за этот период может составить 4,5 млрд рублей — исходя из оценки числа договоров ДДУ в 170 тысяч. Вполне вероятно, что после этого депутаты рассмотрят вопрос о дифференциации тарифов — в зависимости от устойчивости и прозрачности застройщика, как и планировалось изначально.

Как это будет работать? За три рабочих дня до заключения первого договора долевого участия застройщик обязан заплатить взнос в 1,2% цены договора (а в случае отказа регистрации договора в Росреестре компания вправе потребовать возврата средств). При обращении застройщика в Росреестр для регистрации договора ведомство обязано запросить фонд о том, перечислен или нет страховой взнос. Деньги компенсационного фонда могут быть направлены на выплату возмещения дольщикам, на достройку домов, на финансирование расходов самого фонда (последнее — за счет части доходов, полученных от инвестирования средств). Закон оговаривает, что деньги на достройку может получить только юрлицо, которое приобретет незавершенный объект и земельный участок под ним и ставшее исполнителем обязательств застройщика. Это юрлицо выбирается посредством конкурса. В случае достройки фонд выплачивает сумму страховки, как если бы он выплачивал возмещение дольщикам. Но если денег не хватит, то фонд может изыскать дополнительные средства. 

А возмещение дольщикам возможно лишь в случае, если застройщик-плательщик взносов признан банкротом, и Арбитражный суд открыл конкурсное производство. Размер возмещения ограничен ценой договора и не более чем за 120 кв. метров.  Вдобавок устанавливается еще и предельная сумма возмещения. Выплата зависит от показателя средней рыночной стоимости «квадрата» в субъекте федерации на период заключения договора долевого строительства. Важный момент: при покупке жилья у компании-банкрота никаких прав требовать возмещения от компфонда у дольщика нет. 

Иными словами, закон подталкивает к достройке объекта, а не к выплатам пострадавшим дольщикам. Если средняя цена ДДУ выше средней цены «квадрата» по региону, дольщик просто получит меньше, чем он заплатил. То есть больше рискуют покупатели жилья бизнес-класса, а не эконом-сегмента. И сами дольщики в этом случае тоже будут заинтересованы в достройке дома. А клиенты, купившие по «долевке» крупнометражные квартиры, могут рассчитывать лишь на возмещение по объектам до 120 «квадратов». В общем, напрашивается аналогия с агенством страхования банковских вкладов: положи в банк хоть миллиард, вернут в случае чего не больше 1,4 миллиона. 

Закон подталкивает к достройке объекта, а не к выплатам пострадавшим дольщикам Фото: duma.gov.ru

 «ДЛЯ СЕРЬЕЗНЫХ КОМПАНИЙ БЫЛО БЫ РАЗУМНЫМ ПРИМЕНИТЬ ПОНИЖЕННУЮ СТАВКУ» 

Сами застройщики восприняли новый закон без оптимизма. Поправки нацелены не на борьбу с недобросовестными застройщиками, а на усложнение жизни всем остальным, отмечают они, попутно интересуясь: «Почему другие участники рынка должны расплачиваться за паршивую овцу»? По их словам, в итоге все это отразится на цене квадратного метра. По прогнозам некоторых игроков, стоимость «квадрата» может вырасти аж до 20%. Необязательно, что эта сумма в итоге ляжет на дольщиков, — стоимость квартир и так находится на верхнем пределе, спрос невысок. А значит, денежные потери застройщикам, не желающим лишиться клиентов, придется покрывать из собственного кармана, прогнозируют другие.

Крупные застройщики расстроены ничуть не меньше остальных: единый размер ставки в 1,2%, как они говорят, по меньшей мере несправедлив.

«Сейчас мы страхуемся в обществе взаимного страхования застройщиков, которое является основным инструментом обеспечения безопасности для дольщиков. Тариф 1,2 процента, утвержденный для будущего фонда, — это в два раза больше, чем мы платим сейчас. Для компаний с крупными объемами такие тарифы достаточно затратные. Это большие деньги»,  — объяснил «БИЗНЕС Online» коммерческий директор компании «Унистрой» Искандер Юсупов. Изначально речь шла о том, что тариф будет дифференцированным в зависимости от степени надежности компании, напоминает он.

«Логичнее было бы отойти от фиксированной величины и сделать ранжирование тарифов исходя из опыта, объемов и финансовой устойчивости застройщика», — солидарна с ним руководитель агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова. Для более «серьезных» компаний было бы разумным применить пониженную ставку — например, 0,7%, а для начинающих — 1,2%, считает она. К слову, именно по такому принципу работают сегодня страховые компании: устанавливая более высокую ставку (на уровне 1%) для начинающих застройщиков и более умеренную — для тех, кто в рынке уже давно.

Принятие нового законопроекта обязательно повлечет за собой рост цен, сходятся во мнении застройщики и риэлторы Фото: «БИЗНЕС Online»

«СТРАХОВАНИЕ НИКОГДА НЕ ОБЕСПЕЧИВАЛО ЗАЩИЩЕННОСТИ ДОЛЬЩИКОВ»

Впрочем, страхование рисков никогда не обеспечивало защищенности дольщиков в случае банкротства застройщика, отмечают эксперты. «Серьезные страховые компании считают высокорискованными все проекты строительства и не готовы заниматься страхованием этой деятельности, — говорит Гизатова. — Более того — если „обрушится“ какой-то застройщик, у страховой компании не хватит ресурсов, чтобы это восстановить. Либо страховая сумма должна быть гораздо больше — не один и не два процента».

«Когда поняли, что страховые компании деньги гребут рекой, страховщиков подвинули, создали этот фонд — по типу АСВ. Да ерунда все это», —  лаконично прокомментировал спущенную сверху инициативу гендиректор компании «Бриз» Андрей Беляков. Бороться нужно не с отраслью в целом, а с недобросовестными застройщиками — нельзя грести всех под одну гребенку, уверен он. Большинство экспертов, опрошенных нашим изданием, оказались с  ним солидарны. «У государства просто появился дополнительный источник дохода, причем очень неплохой. В нашем случае застраховать один дом — это 20 - 30 миллионов. Представляете, какие по всей России это будут суммы? Миллиарды!» — на условиях анонимности выразил свое возмущение один из игроков. 

Принятие нового законопроекта обязательно повлечет за собой рост цен, сходятся во мнении застройщики и риэлторы. Единого прогноза пока нет — если Гизатова, к примеру, считает, что удорожание может составить 5 - 10 процентов, то Беляков озвучивает еще более пессимистичную цифру: процентов 20. И если риэлторы берут на себя смелость предположить, что удорожание пойдет за счет прибыли застройщика, поскольку цена «квадрата» и так находится на своем верхнем пределе, то сами застройщики такой уверенности не дают.  «Мы работаем практически в нулевой рентабельности. Один-два процента, дай бог, остается. Куда еще?», — риторически интересуется гендиректор «Бриза». 

Полностью согласен с ним и коммерческий директор челнинского «Домкора» Юрий Мочалин. Судя по всему, закон о компфонде разрабатывался без привлечения застройщиков, людьми, абсолютно не соприкасающимися с нашей отраслью, и его текст в итоге кардинально изменился по сравнению с тем, что застройщикам озвучивали изначально, отмечает он. «У меня сложилось впечатление, что этот закон нацелен на уничтожение долевого строительства. Проще было бы тогда полностью его запретить!» — цитирует его недоумение «Единый реестр застройщиков». 

Еще один пункт касается ужесточения требований к застройщикам. Строить по «долевому» ты можешь, имея не менее трех лет работы на рынке и не менее 10 тыс. квадратных метров, введенных в эксплуатацию. Такие требования, по мнению экспертов, фактически закроют доступ на рынок новым игрокам, поспособствуют снижению предложения и в целом не очень хорошо скажутся на отрасли.

«Если рассматривать это в части защиты конкуренции, то поправка несправедлива. Старая, опытная и даже обладающая регалиями компания не обязательно сдаст объект в срок или построит его качественно», — считает Гизатова. В Казани масса небольших застройщиков, возводящих по одному дому в год, но их квартиры не то что не уступают, а на порядок выше по соотношению цена/качество, отмечает она. Уход с рынка ряда игроков позволит диктовать условия «акулам», и город получит в итоге большие однотипные комплексные застройки серийного производства, прогнозирует эксперт.

Юрий Мочалин: «У меня сложилось впечатление, что этот закон нацелен на уничтожение долевого строительства» Фото: chelny-biz.ru

«ЕСТЬ ВЕРОЯТНОСТЬ, ЧТО ЭТО ЕЩЕ БОЛЬШЕ «ВЫМОЕТ» С РЫНКА НЕБОЛЬШИЕ КОМПАНИИ»

Казалось бы, «акулам» надо радоваться снижению конкуренции со стороны «малышей». Но нет оптимизма и тут.

«Для нас это не очень критично, потому что мы соответствуем требованиям, — заметил коммерческий директор «Унистроя» Юсупов. — Но вообще эти поправки фактически лишают возможности выхода на рынок новых игроков и могут привести к уходу недавно работающих фирм. Есть вероятность, что это еще больше «вымоет» небольшие компании. Тренд на укрупнение очень заметен в последние годы — об этом же свидетельствует ряд слияний крупных московских и питерских компаний. Но нужно понимать, что снижение конкуренции никогда положительно не скажется на рынке. Мы за то, чтобы было много игроков. Как системным игрокам нам комфортно в конкурентной среде, потому что конкуренция порождает развитие, а ее отсутствие — верный путь к регрессии».

Кроме того, законом вводится правило «одна компания — одно разрешение на строительство». Речь идет не о запрете строить несколько очередей, а о том, чтобы не смешивать на одном балансе несколько разных проектов, финансируя одни объекты за счет других, создавая в конечном счете строительную пирамиду и провоцируя «эффект домино», разъясняют в АИЖК. Такие меры, по мнению законотворцев, позволят исключить возможность создания новых «строительных пирамид». Впрочем, участники рынка и с этим готовы поспорить.

«Немного наивно выглядят размышления о том, что  если застройщик строит по принципу „одна компания — один объект“, он руководствуется интересами дольщиков. Как правило, это связано с желанием застройщика ликвидировать свое общество с ограниченной ответственностью с целью ухода от налогов и ответственности перед дольщиками в рамках гарантийного срока», — говорит руководитель АН «Счастливый дом». Поставленные в условия необходимости создания в каждом случае отдельных юрлиц, застройщики все равно найдут способ переводить деньги с одной стройки в другую, отмечают эксперты. В целом застройщики признают, что такой момент, как перекидывание денег с одной стройки на другую, в Казани имеет место быть. И речь не только о «Фоне» или «Свее», но и о других достаточно крупных компаниях.

«А как же комплексное развитие территорий, о котором заявляют как об одном из главных трендов жилищного строительства на ближайшие годы?» — риторически интересуется Мочалин. Застройщикам этим законом фактически сказали: мол, у вас был конвейер, а теперь начинайте работать вручную, отмечает представитель челнинского «Домкора».

Еще одним пунктом, который, впрочем, в АИЖК пока подробно не разъясняют, идет «обязательное банковское сопровождение». Застройщики склонны думать, что речь здесь о так называемых эскроу-счетах, о планах по введению которых «БИЗНЕС Online» писал в июне текущего года. Механизм таков: при заключении договора долевого участия дольщики будут производить оплату не напрямую застройщику, а на специальный счет в банке. Фактически же финансирование строительства будет вестись не на средства дольщиков, а на кредитные деньги. Планировалось, что в  процедуре смогут участвовать только особо надежные банки, входящие в спецреестр ЦБ. А  в случае срыва застройщиком сроков, указанных в договоре, покупатель будет иметь полное право забрать денежные средства из банка, не дожидаясь завершения строительства. В «АК БАРС» Банке нам пояснили, что находятся в процессе разработки новой услуги. Однако сами застройщики не увидели в эскроу-счетах особых плюсов, спрогнозировав, что их повсеместное внедрение может вылиться в усиление конкуренции между первичным и вторичным рынком и подстегнет цену за квадратный метр.

«Я считаю, что это было лобби банков, определенных банковских структур. Банки не должны заниматься надзорными функциями и контролем целевого использования средств», — уверена Гизатова. Проблемы вообще не решаются от количества контрольных органов, которых над застройщиками и так уже через край, отмечают игроки рынка. А эскроу-счета, по мнению риэлторов, и вовсе могут уничтожить саму идею долевого строительства, предполагающую приобретение квадратного метра на ранних этапах строительства по сниженной стоимости.

«ВЕРОЯТНЕЕ ВСЕГО, ПЕРВОЕ ВРЕМЯ МЕХАНИЗМ БУДЕТ НЕ ОТЛАЖЕН»

Также, согласно новому закону, застройщики на весь период строительства будут обязаны поддерживать достаточность собственных средств на уровне не менее 10% от стоимости строительства. Данное требование не является критичным для устойчивых компаний, подчеркивают в АИЖК — сегодня достаточность собственных средств в строительном секторе, согласно данным Банка России, составляет около 12%. Этот подпункт — один из немногих, который застройщики действительно находят разумным. Куда бо́льшие опасения у них вызывает отсутствие четко прописанной регламентации и формальной работы фонда.

«Очень большие мои опасения касаются того, что, когда фонд начнет работать, вероятнее всего, первое время механизм будет не отлажен. И это может очень сильно повлиять на скорость вывода объектов на продажу», — говорит Юсупов. Если раньше застройщики получали разрешение на строительство, публиковали проектную декларацию, а затем, по истечении 14 дней, регистрировали первого дольщика, то сейчас эта процедура удлинилась вдвое. Получив разрешение, застройщики должны собрать тьму документов, отдать их на заключение в УЖП, а уж затем, получив заключение, страховать объект. Причем если раньше процедура страхования большого времени не отнимала, то на сколько эта процедура растянется сейчас — вопрос открытый. «К примеру, фонд решит, что будет брать на этот процесс месяц. И мы будем месяц сидеть и ждать. А разрешения получены — по идее, дома должны строиться. Получается, мы должны вкладывать в стройку деньги, а продавать не сможем. Для участников рынка это, мягко говоря, весьма неудобно», — опасается представитель «Унистроя».

«Главное, чтобы фонд не пошел по аналогии со страхованием ответственности и не носил номинальный характер в виде пропуска для регистрации ДДУ», — добавляет толику тревоги Гизатова.

Впрочем, если немного отвлечься от переживаний игроков рынка и внимательно вчитаться в закон, появляется надежда, что дольщики, вкладываясь в долевое строительство, смогут это делать со спокойной душой. А точнее — с уверенностью, что их объект рано или поздно будет достроен. Последний пункт закона гласит, что в случае возникновения у застройщика проблем с достройкой дома (а от этого, как известно, сегодня не застрахованы даже самые успешные компании) решение о дальнейшей судьбе своего договора или дома принимается на общем собрании дольщиков. Фонд лишь будет реализовывать принятое решение. В случае если общим собранием будет принято решении о получении денежного возмещения, размер компенсации для одного человека будет равен общей площади по всем ДДУ в строящемся объекте (но не более 120 кв. м), умноженной на фактическую среднюю цену на первичном рынке в данном регионе. Таким образом будут частично покрываться риски всех покупателей жилья, за исключением элитных квартир. Но такие покупатели обычно относятся к «квалифицированным» инвесторам, отмечают в АИЖК. А значит, государство не обязано покрывать риски толстосумов.