Андрей Савельев Андрей Савельев (справа): «Сейчас цены на квартиры годами стоят практически без изменений. Незначительные колебания в 5 - 7 процентов, скорее всего, связаны с сезонами или какими-то новостями»

«РЫНОК ИПОТЕКИ ДАЛ СИЛЬНЫЙ ПРИРОСТ, СОТРУДНИКИ БАНКОВ НЕ СПРАВЛЯЮТСЯ С ПОТОКОМ»

Круглый стол на тему «Бизнес и закон: что ждет рынок жилой недвижимости» в рамках Рождественского саммита собрал рекордное за последние годы число слушателей, отметил, открывая обсуждение, глава гильдии риелторов Татарстана Андрей Савельев. В предыдущие годы большая часть слушателей приходилась на секцию торговой и коммерческой недвижимости, но, вероятно, поправки в закон и общее тревожное ожидание 2018 года повлияли на общественные интересы: актовый зал, в котором собрались обсудить рынок жилья, на этот раз был переполнен.

Спикеры поделили между собой темы: так, гендиректор АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова взялась рассказать про первичный рынок, а Савельев взял на себя «вторичку». Она в этом году показала более-менее стабильный результат: во многом это было связано со спекулятивной новостью о том, что субсидированная ипотека заканчивается — и все постарались успеть до этого времени приобрести жилье. В последние годы рынок начал выравниваться, отметил Савельев: если в 2013 году на 10 квартир приходился один покупатель, то сейчас — 5 - 6 человек. При этом потребитель стал более требователен. «10 лет назад единственным критерием выбора квартиры была цена. Больше ни на что не обращали внимания, потому что цены росли стремительно. Сейчас они годами стоят практически без изменений. Незначительные колебания в 5 - 7 процентов, скорее всего, связаны с сезонами или какими-то новостями», — заметил он.

Главным трендом 2017 года стал рост ипотеки: если в прошлом году было зарегистрировано около 12 тыс. ипотечных сделок по жилым помещениям, то за 10 месяцев этого года — 18,4 тысячи. «Рынок ипотеки дал очень сильный прирост, и мы даже наблюдаем такую картину, что некоторые сотрудники банков не справляются с потоком», — констатировал гендиректор «НЛБ-Недвижимость». Всего же по Казани за 10 месяцев прошла 21,5 тыс. сделок, из них 73% пришлось на ипотеку. «За всю историю ипотеки этот год самый рекордный. В прошлые годы эта цифра составляла до 50 процентов, в этом году три четверти сделок — это рынок ипотеки», — резюмировал он.

Анастасия Гизатова По словам Анастасии Гизатовой, сегодня в Казани представлено в экспозиции порядка 60 жилых комплексов и работают более 30 застройщиков

По словам Гизатовой, сегодня в Казани представлено в экспозиции порядка 60 жилых комплексов и работают более 30 застройщиков. Объем ввода жилья и в этом, и в прошлом году оказался не таким значительным, как в 2011-м и в 2012-м: в столице введено 553,9 тыс. кв. метров многоквартирного жилья. Это меньше, чем в прошлые годы (в 2015 году цифра составляла 588, 3 тыс. кв. метров, в 2016 — 618 тысяч). Таким образом, затоваривания рынка по объемам ввода не случилось Основным драйвером первичного рынка стало снижение ставки по ипотеке, подтвердила Гизатова тренд. Перед началом своего выступления она даже устроила небольшое анкетирование участников круглого стола, по итогам которого выяснилось, что игроки рынка полны оптимизма и ждут ипотеки по 5 - 7% годовых. Подтвердить или опровергнуть этот прогноз она попросила управляющего директора по ипотеке ВТБ24 в РТ Олега Исламова.

По данным ЦБ, средневзвешенная ставка по Татарстану на начало 2017 года составляла 11,5%, рассказал Исламов. По сведениям ЦБ за сентябрь-2017, средняя ставка снизилась до 10,5%. Минимальная ставка по ипотеке самого ВТБ24 на сегодняшний день составляет 9,5%, а средний размер кредита по Казани приближается к уровню 1,9 млн рублей. В целом по Татарстану эта цифра ниже. Количество договоров долевого участия в 2017 году растет, и нет тенденции к снижению этого количества, продолжила Гизатова. Только за октябрь этого года в РТ по ДДУ приобрели 1,7 тыс. квартир — это практически в два раза больше, чем в аналогичные месяцы прошлого и позапрошлых годов. В декабре спада также не ожидается.

«Что касается данных Росстата, то уровень жизни населения не улучшился, потребительская корзина не уменьшилась — население продолжает двигаться к черте бедности. При этом количество сделок только увеличивается. Это объясняется тем, что мы не чувствуем стабильности в экономике и недвижимость является подушкой безопасности», — объяснила парадокс увеличения спроса гендиректор АН «Счастливый дом».

. Главным трендом 2017 года стал рост ипотеки: если в прошлом году было зарегистрировано около 12 тыс. ипотечных сделок по жилым помещениям, то за 10 месяцев этого года — 18,4 тысячи

«ПОЯВИЛОСЬ ОЧЕНЬ МНОГО МАЛЕНЬКИХ КВАРТИР, ИМИ ЗАТОВАРЕНЫ ВСЕ РЫНКИ»

Следующим блоком обсуждения стали поправки в ФЗ-214, ужесточающие требования к застройщикам. Они, по прогнозу Гизатовой, произведут полный передел первичного рынка. «Необоснованно ужесточились требования к застройщикам, которые на самом деле в ряде случаев можно обойти, но это будет связано с увеличением затрат, созданием новых компаний», — отметила она. В связи с этим эксперты предполагают два варианта развития событий: стоимость недвижимости вырастет и это приведет к стагнации рынка, поскольку цена станет необъективной, либо застройщики перейдут к ухудшению качества жилья и уменьшению метража. Есть и третий вариант, на который очень рассчитывают застройщики: поправки все-таки скорректируют и сделают их более мягкими, а переходный период продлят (согласно последним изменениям, получать разрешение по новым правилам застройщику предстоит с 1 июля 2018 года — прим. ред.). «То есть нас ждет достаточно тяжелый период, огромное количество новостроек в первом полугодии. Это сначала обвалит цены, а потом они пойдут вверх», — резюмировала гендиректор «Счастливого дома».

«Сейчас рынок на максимуме. Повысить еще на 10 процентов — он встанет. Если эти же квартиры будут стоить на 10 процентов дороже, их никто брать уже не будет. Поэтому будет стагнация — чтобы ее избежать, застройщики либо пойдут на ухудшение качества, либо будут применять новые технологии, поскольку им нужно будет как-то не увеличивать себестоимость. Состав затрат будет расти», — пояснила она корреспонденту «БИЗНЕС Online».

Артак Макарян Артак Макарян: «Инвестиционная привлекательность жилья реально сократилась, и об этом надо честно говорить»

Своим видением ситуации с собравшимися поделился и директор по развитию бизнеса и инвестиций компании «ЮИТ» Артак Макарян. Доходы семей не растут, следовательно, люди не могут позволить себе желаемое жилье, согласился он с предыдущим спикером. «Соответственно, они опускаются на класс или два ниже. Появилось очень много маленьких квартир, ими затоварены все рынки больших городов России. Рост миграции замедлился, арендного жилья стало достаточно, и спрос инвесторов на маленькие квартиры существенно сократился», — констатировал он. Спрос скорректировался в сторону квартир с большим метражом: от квартир 27 - 30 метров покупатели перешли к квартирам 45 - 74 м, что говорит о том, что на рынке остались люди, которые покупают жилье для себя и надолго. «Инвестиционная привлекательность жилья реально сократилась, и об этом надо честно говорить», — обратился он к сидящим в зале. Предпосылок для роста цен в ближайшие три-пять лет не предвидится, в связи с чем в компании все стратегии строят именно без роста цен, заключил Макарян.

Отдельно он затронул тему изменений в законе. Помимо уже озвученных Гизатовой и другими коллегами поправок о создании фонда и новых требований к застройщикам, в ближайшее время планируется ввести и технические поправки — новые регламенты по СНИПам и сводам правил. К примеру, минимальную высоту потолков предлагается установить на уровне 2,7 м (сейчас предельный минимум — 2,5 м — прим. ред.), долю квартир-студий в проекте сократить до 10 - 15%, а радиус ближайшей доступности детского сада и школы уменьшить более чем в два раза. «Сейчас до школы, допустим, 500 метров, а до детского сада — 300. Сделают 150 и 200. Это существенное изменение, поскольку придется строить слишком много детских садов и школ. Это удорожание для застройщиков, но в то же время добавленная ценность для клиентов», — рассказал представитель ЮИТа.

Как Макарян пояснил корреспонденту «БИЗНЕС Online» после выступления, новые требования к качеству и комфорту жилья сейчас обсуждаются на разных площадках, а курирует инициативу минстрой РФ. «Нормативы, которые сейчас используются, устарели, и сейчас минстроем объявлен международный конкурс на типовое жилье. Участвовать могут все — от студентов до высокопрофессиональных мировых трендов. Заявки принимают до 25 декабря, и в феврале будут объявлены победители. А окончательно эти нормы заработают, наверное, не раньше конца 2018-го или начала 2019 года», — отметил он.