Вторичная «элитка» Казани: от пентхаусов по 300 тысяч за «квадрат» до вилл за полмиллиарда

100 млн рублей — такова цена самой дорогой квартиры площадью 336 кв. м в ЖК «Европейский» Фото: «БИЗНЕС Online»

Более 2,5 млрд рублей — сопоставимо с бюджетом 160-тысячного Зеленодольского района — просят владельцы двух десятков премиальных квартир и коттеджей. 100 млн рублей — такова цена самой дорогой квартиры в этом году. Такой вариант — пентхаус площадью 336 кв. м — оказался в ЖК «Европейский». Официальный статус данного помещения — не квартира, а апартаменты, так что потенциальные покупатели могут использовать пентхаус для размещения в нем хоть дипломатического представительства, хоть флагманского офиса крупной компании. Напомним, что застройщиком является ЗАО «Аппарт-отель», за которым стоят трое известных в республике инвесторов: основатель нескольких парфюмерно-косметических сетей Евгений Дедюхин, гендиректор ЗАО «Газпром межрегионгаз Казань» Ренат Ханбиков и его зам Камил Абдуллин. 

«Этот объект без отделки, с комфортной планировкой, отвечающей европейским стандартам. Конструктив позволяет перепланировать помещения и иначе. И если на каких-то других этажах бывают порой акционные предложения от владельца и цена снижается, например, со 180–200 до 160 тысяч за „квадрат“, то этот пентхаус — жемчужина данного комплекса, заявленная цена на него — 300 тысяч рублей за квадратный метр», — рассказал «БИЗНЕС Online» гендиректор агентства «Мегалит» Адель Хасбиулин. По его словам, сейчас пентхаусом активно интересуются, в том числе иностранные граждане, развивающие бизнес в нашей республике. Особую уникальность объекту придает наличие нескольких террас. С одной открывается вид на парк им. Горького, с другой — на набережную Казанки. «Эксклюзивный пентхаус» расположен на 14-м этаже «Европейского», внутреннее наполнение которого, по словам экспертов, отвечает высшим стандартам. Здесь собраны самые продвинутые материалы и технологии, которые вообще существовали на момент строительства, а питьевая вода подается даже в душевые лейки.

На втором месте в нашем рейтинге топ-15 элитных квартир — «гнездышко» стоимостью 76,5 млн в ЖК «Падишах Плаза» по адресу ул. Бехтерева, 9. Характеристики квартиры указаны сжато: 383 кв. м площадей, из которых 40 кв. м — кухня, 173 кв. м — жилая площадь. Предчистовая отделка, панорамные окна, высокие дверные проемы, высокие, от 3,4 м, потолки. Квартира расположена на последнем этаже 6-этажного элитного особняка на 12 квартир, стоимость которых стартует от 180 тыс. за квадратный метр. В данном случае стоимость «квадрата» — 200 тыс. рублей. В этом доме еще продаются квартиры от застройщика, а сам ЖК вошел в обзор первичной элитной недвижимости «БИЗНЕС Online».

На третьем месте — 5-комнатная квартира стоимостью 70 млн рублей в 9-этажном доме по адресу ул. Касаткина, 20. Квартира общей площадью 265 кв. м занимает два уровня, на первом из которых расположена совмещенная с кухней гостиная, спальная, гардеробная и санузел. Спальная комната имеет собственную гардеробную и отдельный санузел в японском стиле. На втором уровне находится комната отдыха, которую можно превратить в рабочий кабинет, а также детская и спальная комнаты. Спальная располагает собственной гардеробной и санузлом, а также инфракрасной сауной. В квартире остается дизайнерская мебель и бытовая техника.

На третьем месте — 5-комнатная квартира за 70 млн рублей в 9-этажном доме по адресу Касаткина, 20 Фото: «БИЗНЕС Online»

В пятерку самых дорогих вошли также две квартиры в ЖК «Ренессанс» — стоимостью 66,7 и 65 млн соответственно. Несмотря на почти одинаковые цены, площади квартир разнятся. В первом случае это 6-комнатная квартира с площадью 210 кв. м, во втором — 7-комнатный пентхаус с площадью аж в 300 «квадратов». Никакого подвоха здесь нет. В квартире с меньшей площадью просто выполнен дизайнерский ремонт. Во втором случае речь идет о черновой отделке (что, впрочем, для кого-то также может оказаться плюсом — можно сделать все по-своему). Это один и тот же жилой комплекс, но разные дома — в 9 и 8 этажей соответственно. В первом случае акцент сделан на «идеальности планировок»: одних туалетов здесь, судя по всему, больше, чем комнат в иных квартирах: детский санузел, гостевой санузел... Спальня, две детские, гостевая комната, гостиная, столовая, большая гардеробная, уютная кухня. Во втором случае бонусом должно стать «солидное респектабельное соседство», а также два парковочных места в собственности. Расположение домов автор объявления объяснимо называет «идеальным»: рядом Кремлевская набережная, ГБКЗ, театр, элитные школы, из окон — вид на Кремль, акваторию Казанки и Волги, Петропавловский собор, мечеть «Кул Шариф».

В пятерку самых дорогих квартир вошли две квартиры в ЖК «Ренессанс» стоимостью 66,7 и 65 миллионовФото: «БИЗНЕС Online»

«ЗА ТАКИЕ ДЕНЬГИ Я ЛУЧШЕ КУПЛЮ В ЧЕРНОГОРИИ — А ЧТО, МОРЕ, ТЕПЛЫЙ КЛИМАТ...»

Впрочем, казанский рынок квартир вторичной «элитки», похоже, несколько измельчал. Достаточно вспомнить, что в предыдущем обзоре осенью 2015 года за квартиру в комплексе «Дворцовая набережная» владельцы просили 120 млн рублей. Если посмотреть по сумме, то стоимость всех 15 элитных квартир в 2018 году составляет 874 млн рублей, а в предыдущем обзоре — почти 910 миллионов. 

Впрочем, часть квартир за несколько лет так и не нашла своего покупателя. Несмотря на появление новых предложений, лидеры рейтинга из года в год одни и те же — «Падишах Плаза», «Ренессанс», «Европейский». Количество предложений обновилось примерно наполовину. А оставшиеся, судя по нашим прошлым обзорам, выросли в цене. В среднем цена «элитки» в объявлениях выросла с 204,3 до 245 тыс. рублей за «квадрат». 

Осенью 2015 года за квартиру в комплексе «Дворцовая набережная» владельцы просили 120 млн рублей Фото: «БИЗНЕС Online»

К примеру, трехкомнатная квартира по адресу улица Щапова, 20 (застройщик — ООО «Строительство и инвестиции») на первый взгляд кажется нам знакомой (квартира с такой же площадью — 150 кв. м — уже встречалась в рейтинге 2015 года), но при детальном ознакомлении становится понятно: речь идет о разных объектах. И в том, и в другом случаях квартира полностью обставлена мебелью, с хорошим ремонтом (сочетание белого и золотого, роскошная люстра, дорогой паркет). Но если в 2015 году предложение такого типа стоило в районе 30 млн рублей, теперь собственник просит почти вдвое больше: 57 миллионов. Подорожала и квартира в ЖК Аrt House, что на Петербургской, 65. Если двумя годами ранее стоимость квартиры в 288 «квадратов» составляла 43,3 млн рублей, то сейчас она увеличилась до 52,6 миллиона. Квадратный метр взлетел аж на 32 тыс. до 182,6 тыс. рублей. И если в прошлогоднем обзоре самый дорогой «квадрат» стоил 400 тыс. рублей, то в этом — уже 415 тысяч.

«Рост цен может быть связан либо с желанием продавца, либо с тем, что объекты аналогичного уровня уже предлагаются по более высокой стоимости», — отмечает в разговоре с «БИЗНЕС Online» гендиректор АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова. На повышение цены, по ее словам, могли повлиять как затраты по содержанию объекта, так и, к примеру, проведенная оценка залогового имущества — в случае, если квартира находится в залоге у банка. Средний срок экспозиции таких объектов, по оценкам экспертов, составляет 1,5–2 года. Куда быстрее расходятся квартиры в нижнем ценовом сегменте премиум-класса: стоимостью от 13 до 15 млн рублей. Их, по словам Гизатовой, не хватает. «Есть предложения, которые позиционируют себя в этом ценовом сегменте, но у многих нет лифта или проблемы с паркингом. При этом сами квартиры неплохие, но уровень „элитности“ уже не тот», — объясняет руководитель АН «Счастливый дом».

Анастасия Гизатова: «Рост цен может быть связан либо с желанием продавца, либо с тем, что объекты аналогичного уровня уже предлагаются по более высокой стоимости» Фото: «БИЗНЕС Online»

Объем спроса и предложения за последние годы уменьшился, констатирует Хасбиулин. По его словам, в условиях последнего кризиса и девальвации 2014 года пострадали самые дорогие объекты. «Собственник мыслит так: „До кризиса я купил по высокой цене, а потом вложился в дорогие зарубежные стройматериалы, отделку, дизайнерскую мебель и технику. Чтобы повторить этот проект при нынешних ценах, потребуется значительно больше денег“. А тот, кто хочет купить, понимая, что покупателей на дорогую недвижимость сейчас мало, а будущую ликвидность такого объекта в нынешней ситуации прогнозировать трудно, на цену не согласен», — отмечает гендиректор АН «Мегалит».

Тем более что в последние годы «денежные» бизнесмены активно смотрят за бугор. «Кто покупает дорогие квартиры? Высокооплачиваемые чиновники и успешные бизнесмены, последние зачастую живут в других городах России или ведут бизнес на две или три страны, — констатирует глава „Мегалита“. — А за последние три года что произошло? Очередная девальвация. Часть людей испытывают „несогласие с политикой государства“ и уезжают в более комфортные по климату, экологии, безопасности страны. Похоже, эта категория решила, что время массово продавать еще не наступило: когда идет отток потенциальных покупателей за границу, кто дорого купит у тебя квартиру в Казани?»

Но в то же время в Казани, по словам Хасбиулина, наблюдается дефицит элитного жилья. «Элитное жилье — это, конечно, исторический центр Казани. От Кремля до „Суворовского“ всего 2 километра. Помимо элитных домов здесь располагается множество административных зданий, плюс явно недотягивающие до премиум-класса объекты „Свея“», — отмечает он. Поэтому выбор достаточно узкий, констатирует риелтор. При этом в Казани, по его словам, еще достаточно земельных участков, которые возможно использовать под комплексную застройку для данного типа жилья. «Весь „квадрат“ (по улице Подлужной от Толстого до моста „Миллениум“), пока там не разрослись коттеджные ИЖС, государству следовало было бы изъять для комплексной застройки и выплатить владельцам компенсации. Пока коттеджей там не так много, уровень компенсации еще вменяемый. На этих землях можно создать что угодно — хоть Венецию, хоть Дубай, построить дома малой этажности как в поселке нефтяников или небоскребы как в „Москва-Cити“», — считает эксперт.

По прогнозу Хасбиулина, как элитное в дальнейшем будет развиваться и все правобережье Казанки — от «Ривьеры» до «Чаши», и от X-Fit до «Казань Арены». «В скором будущем набережная на том берегу станет более протяженной, вдоль нее можно будет реализовать комплексную застройку недвижимостью высоких классов», — предполагает он.

В Казани, по словам Аделя Хасбиулина, наблюдается дефицит элитного жилья Фото: «БИЗНЕС Online»

ТОП-5 ОСОБНЯКОВ НА 1,5 МИЛЛИАРДА

Помимо элитных квартир есть еще элитные коттеджи — на сайтах агентств и частных объявлений можно найти топ-5 объектов суммарной стоимостью более 1,5 млрд рублей. По данным сайта Avito, самый дорогой из выставленных в открытую продажу (120 млн рублей) — в элитном поселке Куземетьево. Дом продается со всей обстановкой и предметами интерьера. Площадь земельного участка совсем невелика — 15 соток (что, впрочем, в данном случае явно не самоцель). Сам коттедж возведен из кедра, что, по заверениям авторов объявления, автоматически обеспечивает его владельцам «долгую и счастливую жизнь». Напольное покрытие — из коры пробкового дерева. В коттедже площадью 728 кв. м выполнено масштабное панорамное остекление («Совсем как на современных итальянских виллах», — хвалятся владельцы), которое «позволяет любоваться речным пейзажем». Первый этаж занимает просторная гостиная, совмещенная с кухней и столовой, откуда можно беспрепятственно попасть на террасу. На втором этаже — три большие светлые спальни, ванная с санузлом и вместительная гардеробная, оснащенная системой увлажнения. Главной изюминкой этого этажа хозяева называют зимний сад с камином. Помимо прочего, здесь есть сауна из африканского дерева, оборудованная «по последнему слову», домашний кинотеатр и бильярдная «с изумительной отделкой». В подвальном помещении, помимо гаража для двух автомобилей, обустроен настоящий эллинг — с личным парком снегоходов, водных мотоциклов и катером. Ну а что, «частица благословенной Италии на берегу Волги», скромно добавляет продавец. 

Второй по стоимости «домик» расположен в переулке Аланлык в Приволжском районе Казани, в поселке Алтан. Земельный участок здесь побольше — около 30 соток, а вот площадь дома практически аналогичная — 700 кв. метров. Трехэтажный особняк построен в 2009 году по индивидуальному проекту, облицован декоративным колотым кирпичом и обставлен «элегантной итальянской мебелью». Просторный холл, большая светлая гостиная с высокими, в 3,5 м, потолками, совмещенная с кухней столовая, современный бассейн с аэромассажем, настоящая финская сауна из кедра и осины — все это получает покупатель за 95 млн рублей. На статусность владельца этого дома, помимо рабочего кабинета, спортзала и бильярдной с собственным баром, указывает наличие таких помещений, как «раздевалка для персонала и помещения для проживания и работы охранника». Так что, если «роскошь — часть вашей жизненной философии», welcome... 

Третью позицию также занимает элитный трехэтажный коттедж в Алтане — стоимостью 85 млн рублей. Площадь участка — 12 соток, зато сам объект вместительнее своих предшественников —  аж 1100 «квадратов». Автор объявления не расточителен на слова. Однако основные составляющие перечислены: качественный и дорогой ремонт, бассейн, хамам, солевая комната, два гаража. Отмечается, что здание можно рассмотреть под фитнес, детский развивающий садик и салон красоты...

Андрей Савельев: «Если мы берем одинаковую цену — квартира за 50 миллионов и коттедж за ту же цену, то последний продастся в 2–3 раза быстрее» Фото: «БИЗНЕС Online»

«Если сравнивать квартиру и коттедж, то последний, безусловно, выигрышнее. И скорость продажи у коттеджа все-таки выше, чем у квартиры, — отмечает гендиректор АН „НЛБ-Недвижимость“ Андрей Савельев. — Если мы берем одинаковую цену — квартира за 50 миллионов и коттедж за ту же цену, то последний продастся в 2–3 раза быстрее. Но и содержание дома намного хлопотнее, чем у квартиры».

Но настоящий «элит» — в самом высоком понимании этого слова — на Avito не встретишь. Объявления о продаже самых топовых домов размещают на специально созданных сайтах. К примеру, на сайте по продаже люксовой недвижимости LuxuryEstate осенью этого года было опубликовано объявление о предложении эксклюзивной виллы за 679,6 млн рублей. Объект находится на берегу Волги в поселке Боровое Матюшино рядом с Казанью, жилая площадь дома — 3 тыс. кв. метров. Дата публикации объявления на сайте — июль 2015 года. Виллы такого уровня, очевидно, находят своего покупателя небыстро. Данное предложение включает в себя основной и гостевой дома — со встроенной сауной и открытым гаражом. Всего в доме 17 жилых комнат, включая 10 спален и 4 ванные комнаты. В домах уже есть некоторая мебель, а также винный погреб, два балкона и две террасы — одна из них приватная.

На отдельном сайте опубликовано и объявление о продаже усадьбы в дворцовом стиле в поселке Салмачи стоимостью $10 млн, или примерно 570 млн рублей. Площадь земельного участка составляет 13,5 тыс. кв. м, площадь коттеджа — 2,3 тыс. «квадратов». Особняк находится в глубине участка, за гостевым домом. На внутренней территории расположен большой мраморный фонтан, а также небольшие дома для гостей и охраны и зона барбекю. Полностью меблированная вилла имеет 4 этажа (включая цокольный и мансардный). Она включает в себя 2 гостиные, 2 кабинета, библиотеку, 3 детские комнаты, игровую, винный погреб, комнату отдыха с бассейном, хамамом и сауной, большую столовую и полностью оборудованную кухню (включая детскую кухню), тренажерный зал. На цокольном этаже находится гараж на несколько машин. Также есть большая элегантная зона хозяев с будуаром, кабинетом и стилизованной гардеробной комнатой. Часть помещений — с биометрическим доступом, а здание имеет систему охраны периметра.  

Впрочем, эксперты, опрошенные «БИЗНЕС Online», считают, что стоимость особняков сильно завышена: цены, указанные на сайтах, и реальная, продажная цена могут отличаться в разы, отмечают они.

«У нас в Казани две проблемы. Первая — когда объект не является элитной недвижимостью, но клиент считает, что это „элит“, и выставляет ценник в 50–70 миллионов, хотя реальная цена объекта — 20–25. Вторая проблема — когда объект является действительно элитным и стоит порядка 70–100 миллионов, но собственник хочет 200–400. Хотеть можно, но никто не купит. Цена в 500–600 миллионов для Казани просто нереальна. При такой цене там должно быть 3–4 гектара земли», — резюмирует Савельев.

==table1896==