Если в России, приобретая квартиру, ты получаешь в собственность объект недвижимости, то в Финляндии в твоей собственности оказывается пакет акций, который дает право на распоряжение конкретным объектом

«ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ ИЗМЕНЕНИЯ В РОССИИ ПОДНИМУТ СТОИМОСТЬ КВАРТИР»

Программа, которую составили для нас представители самого крупного местного застройщика, оказалась предельно насыщенной: по признанию самих юитовцев, причиной стало желание показать журналистам как можно больше разнообразных объектов. За три дня мы побывали на нескольких заводах: увидели, как производят панели и асфальтобетонные смеси, побывали в соседнем с Хельсинки городе Тампере, познакомились с квартирами класса смартти и посетили строящийся многофункциональный комплекс «Трипла», в котором появится один из самых больших торговых комплексов Финляндии. Но в нашем блоге мы не будем подробно останавливаться на каждом из объектов, а попытаемся в целом рассказать о различии в подходах к строительству у финнов и россиян.

Пожалуй, одно из главных отличий — разные подходы к форме собственности. Если в России, приобретая квартиру, ты получаешь в собственность объект недвижимости, то здесь в твоей собственности оказывается пакет акций, который дает право на распоряжение конкретным объектом. Ответственность за содержание дома несет жилищное акционерное общество, оно же собирает с жильцов коммунальную плату, поэтому в Финляндии большая часть капитала лежит в недвижимости.

В финском законодательстве оговаривается, что покупатель может оплачивать квартиру только по мере ее строительства

Защита потребителя происходит на основе системы РС, которая основывается на законе о жилищных акционерных обществах. Начиная строительство, застройщик заключает договор с банком, который оценивает его платежеспособность, затраты, которые могут возникнуть, если что-то пойдет не по плану, и на основании всего этого выдает гарантию, что объект будет достроен до конца. Кроме того, в финском законодательстве оговаривается, что покупатель может оплачивать квартиру только по мере ее строительства. С точки зрения затрат это более щадящая система, чем в России, считает гендиректор ЮИТа Кари Каунискангас. «В России законодательство, к сожалению, все время развивается в том направлении, что в жилищном бизнесе все больше и больше завязывается денег, капитала (судя по всему, речь идет о переходе застройщиков на банковское финансирование — прим. ред.), и мы не верим, что это устойчивый и хороший путь. Компаний, у которых есть возможность и средства строить, у вас становится все меньше. И наше предположение таково, что эти изменения поднимут стоимость жилья, потому что я не вижу никого другого (кроме покупателей — прим. ред.), кто будет компенсировать и платить за эти изменения в законодательстве», — признается Каунискангас.

Квартира с минимальной площадью в 28 кв. м обойдется покупателю в 253 тыс. евро (или примерно в 15 млн рублей)

ЭКОНОМИЯ ПРОСТРАНСТВА, САУНЫ И АРЕНДНЫЕ ДОМА

Так называемый социальный разрыв в Финляндии достаточно небольшой: рабочий со средним достатком, к примеру, может приобрести себе небольшую квартиру в комплексе «Юккёспурье» в районе Ранта-Тампела Финляндии, а жилье здесь далеко не дешевое: от 7 до 10 тыс. евро за квадратный метр (в цену заложена стоимость доли арендованного участка). Таким образом, квартира с минимальной площадью в 28 кв. м обойдется покупателю в 253 тыс. евро (или примерно в 15 млн рублей). Но надо учитывать, что в стоимость уже включена вся необходимая техника. Холодильник, плита, микроволновка, стиральная машинка — квартиры в Финляндии обычно сдаются с отделкой под ключ. Площадь варьируется от 28 до 100 кв. м, и во всех больших квартирах есть сауны — национальная гордость финнов. А в компактных квартирах сауна, как правило, общая и располагается на первом этаже. Парковочное место здесь стоит 30 тыс. евро (порядка 2,5 млн рублей). 

Здесь работают каменщики из России (их трудолюбие финны, кстати, хвалили)

Приехав на объект, мы с удивлением заметили опубликованную на английском, финском и русском языках табличку с надписью «Не наступать на порог!». Оказалось, что здесь работают каменщики из России (их трудолюбие финны, кстати, хвалили). Еще один интересный нюанс: вся разводка отопления здесь не внешняя (нет пресловутых торчащих батарей), а встроенная в пол, так что полы уже априори теплые. Приятный момент — прикрепленные к каждой двери ящички для писем: рекламные листовки гарантированно не будут валяться на полу подъезда, как это случается у нас. Мусор сортируют по разноцветным пакетам, а его перемещению под землей способствует вакуумный трубопровод. При строительстве многоэтажек используются бетонные панели (или же конструкции бетонируются на местах).

Мусор сортируют по разноцветным пакетам, а его перемещению под землей способствует вакуумный трубопровод

Впрочем, помимо всем известных комфорт- и бизнес-класса здесь есть и более доступные по стоимости квартиры. В последнее время популярность в Финляндии набирают дома с компактными квартирами-студиями, получившие название «смартти». В таких квартирах блок санузла выполняется уже в заводских условиях, а квадратные метры используются максимально эффективно. Особой популярностью подобного рода жилье пользуется у инвесторов (порядка 50% целевой аудитории — инвесторы, в последующем сдающие их в аренду) и студентов. Несколько домов такого типа ЮИТ строит в городе Тампере. Студия площадью 28 «квадратов» обойдется в 127,6 тыс. евро (порядка 10 млн рублей), а ее аренда — в 500–600 евро в месяц. «Мы все время думаем над новыми формами владения жильем, — рассказывают представители ЮИТа. — Например, приобретение квартиры с опцией. Пять лет у тебя есть возможность снимать квартиру в аренду, а потом ты можешь ее выкупить. Цена фиксируется каждый год». При этом в начале строительства ЮИТ предлагает клиенту три типовых проекта: он может выбрать материалы, планировку и т. д. В России аналогом квартир «смартти» являются квартиры типа «трансформер», которые также внедряет ЮИТ (и которые, кстати, очень хвалят российские проектировщики).

В малоэтажном строительстве финны предпочитают деревянные материалы, поэтому панели и перекрытия там традиционно делают из дерева. В последние пять лет в Финляндии активно строили планы по многоэтажному возведению объектов из дерева. «Это очень современный и популярный материал, но сложность состоит в пожарной безопасности и звукоизоляции», — отмечают представители ЮИТа. Однако, по их прогнозам, постепенно многоэтажное строительство из деревянных конструкций в Финляндии все же наберет обороты, тем более что прецедент в виде 8-этажного дома из дерева здесь уже есть.

В последнее время популярность в Финляндии набирают дома с компактными квартирами-студиями, получившие название «смартти»

ДЕТИ НЕ СИДЯТ В ШКОЛЬНЫХ КЛАССАХ

Финское общество традиционно имело много машин, передвигалось на личных автомобилях, но по мере урбанизации все большее значение получает общественный транспорт: в столичном регионе самым распространенным видом транспорта является рельсовый, поэтому застройщики стараются искать участки для строительства жилья, расположенные недалеко от железнодорожных станций. Например, в Тампере на наших глазах прокладывались трамвайные пути. 

А вот парки и социальную инфраструктуру в Финляндии берет на себя город: садики и школы здесь заказывают отдельным подрядам. Представители ЮИТа отмечают, что подход к строительству школ здесь тоже отличается. «И речь здесь идет не о техническом исполнении, а о том, как школа будет использоваться, эксплуатироваться. Сейчас в Финляндии дети не сидят в школьных классах, как в то время, когда я учился», — вспоминает генеральный директор компании. Какие-то практические занятия проводятся в библиотеке, какие-то — на улице. Классы объединяются, делятся на различные группы. Все это, по словам Каунискангаса, находит отражение в проектировании школ. Принцип тот же, что и в жилом строительстве, — экономия площадей. «В России мы тоже застраиваем большие территории, и нас немного огорчает то, что там строят школы, которые соответствуют тем учебным или педагогическим методам, которые были 50 лет назад. Мир уже значительно шагнул вперед, а у вас строят еще по старым законам», — делится глава компании.

Парки и социальную инфраструктуру в Финляндии берет на себя город: садики и школы здесь заказывают отдельным подрядам

По его словам, в России при проектировании школ на одного ученика закладывают самое большое количество квадратных метров в мире. В Финляндии же эта площадь в последнее время уменьшается, а сэкономленные средства идут на более актуальные нужды. «У меня дочка две недели назад пошла в школу, ей уже дали айпад, на котором она работает. То есть мы хотели бы, чтобы больше усилий прилагалось бы к содержанию, а не к квадратным метрам», — объясняет Каунискангас.

Напомнив, что ЮИТ, в феврале этого года объединившийся с финским концерном «Лемминкяйнен», сейчас работает в 7 городах России, он отмечает, что сегодня строительство в РФ не приносит достаточно прибыли. «Мне непонятно, почему конкуренты в Московской области строят так много жилья, ведь спрос не растет», — рассказывает наш собеседник. В такой ситуации стремиться к росту было бы необоснованным, поэтому основная цель ЮИТа в России сейчас — приведение рентабельности к нормальному уровню. По его словам, в Петербурге ситуация обстоит лучше, чем в Москве, — на это указывает и тот факт, что компания активно скупает свободные участки земли в центральной части города. Зато хорошей инвестицией могут оказаться открывшиеся в РФ асфальтовые заводы: по сравнению с Финляндией в России выполняется гораздо больше работ по гидроизоляции и покрытию мостов.

Каунискангас напоминает, что ЮИТ, в феврале этого года объединившийся с финским концерном «Лемминкяйнен», сейчас работает в 7 городах России, и отмечает, что сегодня строительство в РФ не приносит достаточно прибыли

 СОН НА РАБОЧЕМ МЕСТЕ И ДОМАШНИЙ ВЫХОДНОЙ

А если абстрагироваться от строительства и в целом оценить город и страну? Признаться честно, времени на это было маловато. Но мы успели заметить и оценить гармоничную (хотя и несколько скучноватую) городскую архитектуру, довольно приличные цены (средняя стоимость ужина в одном из демократичных небольших баров в центре — примерно 25 евро), рано пустеющие улицы (оказалось, большинство взрослых финнов — домоседы и семьянины, любят проводить выходные дома) и отсутствие гипермаркетов в каждом жилом районе. Тут предпочитают закупаться впрок и моду на продуктовый у дома не приветствуют. Еще стараются снизить потребление: чем меньше пластика и оберток, тем лучше. На вполне обычную просьбу дать стакан с напитком на вынос в баре нам ответили отказом, объяснив, что пластиковых стаканов здесь просто нет.

Зато, как и в других городах Европы, развит культ здорового образа жизни: здесь никого не удивляет картина, когда, к примеру, молодой мужчина выгуливает собаку и параллельно занимается пробежкой (дело, надо заметить, происходит в районе пяти часов вечера). В целом здесь предпочитают рано начинать рабочий день и рано заканчивать. А еще у финнов — на полном серьезе — планируют взять за правило дневной сон на рабочем месте: исследования показали, что это повышает производительность труда. Пожалуй, последнее, что удивило: девушки-рабочие на стройке. Они тут трудятся наравне с мужчинами. А вот правила безопасности на финских стройках очень строгие. В полную экипировку — сапоги, жилетку, каску, защитные очки и перчатки — заставляли облачаться даже нас, журналистов, а в микроавтобусах — даже по городу — пристегиваться ремнем. Такая вот финская принципиальность.