Ипотека дорожает, цены на квартиры заоблачны, а вот снять «хозяйкину хату» стоит почти столько же, сколько и годы назад. Снова набирает актуальность вопрос: а стоит ли нести проценты «доброму банку», если можно накопить без ипотеки, живя на съемной квартире? Логика есть, но эксперты указывают на главный риск — непредсказуемость цен на «квадрат». Все расчеты и обзор текущего предложения на рынке — в материале «БИЗНЕС Online».
Что, собственно, выгоднее? Платить деньги «доброму банку» или снимать «хозяйкино гнездышко», при этом откладывая на квартиру в режиме «все до лучших времен»?
«РЯД КЛИЕНТОВ СЕЛИ, ПОСЧИТАЛИ — И ПРЕДПОЧЛИ СОБСТВЕННОЕ ЖИЛЬЕ»
Начавшийся рост ставок по ипотеке, о чем мы писали в предыдущем обзоре рынка недвижимости, вновь поднимает важнейший вопрос: а что, собственно, выгоднее? Платить деньги «доброму банку» или снимать «хозяйкино гнездышко», при этом откладывая на квартиру в режиме «все до лучших времен»? Тем более что с 1 июля будущего года новые квартиры можно будет покупать только через эскроу-счета, а это значит, что «ценовых ножниц» между квартирой на стадии котлована и сдачи может и не быть, ведь застройщик в любом случае получает деньги только после того, как отдаст ключи.
В последние годы снижение ипотечных ставок, как рассказал «БИЗНЕС Online» директор агентства «НЛБ-Недвижимость», председатель гильдии риелторов РТ Андрей Савельев, усилило переток арендаторов в заемщики. Многие, как только финансы стали позволять, предпочли собственное жилье. «Даже при относительно небольшом первоначальном взносе платеж за недорогие квартиры составляет по 15–20 тысяч рублей, что сопоставимо со стоимостью аренды», — говорит он.
Этот посыл, разумеется, обеими руками поддерживают и застройщики. По мнению заместителя гендиректора компании «Унистрой» Искандера Юсупова, платить за свою собственную квартиру однозначно выгоднее, нежели отдавать деньги «чужому дяде». Есть различные программы приобретения жилья: можно взять ипотеку по сниженной ставке, без первоначального взноса, обменять старое жилье на новое, «Унистрой» предлагает даже рассрочку до 8 лет. «Средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в Казани — 20–22 тысячи рублей, в год получается больше 250 тысяч рублей, за 5 лет — 1 миллион 250 тысяч рублей... Столько вы заплатите за чужую квартиру. Если оформить ипотеку на однокомнатную квартиру стоимостью 2 миллиона 450 тысяч рублей по ставке 8,3 процента с первоначальным взносом 10 процентов сроком до 30 лет, ежемесячный платеж составит 16 643 рубля — и это за свою квартиру в новом доме», — приводит он пример расчета.
Пример в цифрах привела и директор компании «Ак Барс Недвижимость» Елена Стрюкова: «Допустим, покупатель рассматривает однокомнатную квартиру стоимостью 2,5 миллиона рублей. Средний платеж по ипотечному кредиту за однокомнатную квартиру с хорошим первоначальным взносом около 30 процентов (750 тысяч рублей) составит примерно 15 тысяч ежемесячно, плюс около 300 тысяч — вложения в ремонт. Аренда однокомнатной квартиры рядом с хорошей транспортной развязкой или станцией метро тоже будет стоить 15–17 тысяч в месяц».
Иными словами, если у вас есть 20–30% от стоимости квартиры на первоначальный взнос плюс деньги на ремонт да еще скидка от застройщика, можно ставить этот вопрос на весы.
Чем дешевле ваша будущая недвижимость, тем быстрее можно накопить
АРЕНДА ИЛИ ИПОТЕКА: СТАВКАМ СКАЖЕМ НЕТ?!
Корреспондент «БИЗНЕС Online» также решил взвесить, что выгоднее — «банковская кабала» или «платеж хозяйке». Для примера в расчет взяты квартиры в удобных районах с хорошей транспортной доступностью, сдающиеся в первом квартале 2019 года. Это 37-метровая «однушка» за 2,9 млн рублей и 59-метровая «двушка» за 4,2 млн в предчистовой отделке. Снять аналогичную квартиру можно примерно за 15–20 тыс. рублей (без учета коммунальных услуг).
Главное условие — наличие денег на первоначальный взнос в 20% стоимости (это средний размер, по данным Сбербанка), а также средства на первый ремонт и покупку мебели из расчета 10 тыс. рублей на «квадрат» квартиры. Мы решили не брать «акционные» квартиры со сниженной процентной ставкой, поэтому она базовая — 9,8%. Срок кредита — 15 лет (средний срок ипотеки в РФ). Учтено страхование жизни — 6,9 тыс. рублей в год на каждый миллион рублей кредита. Заемщик должен показать официальный доход на сумму примерно 40–50 тыс. рублей в месяц. Что у нас получилось? Ипотечный платеж за «двушку» при таких условиях — 37,6 тыс. рублей, за «однушку» — 26 тысяч.
Вместо того чтобы брать ипотеку, мы «положили» наш первоначальный взнос вместе со стоимостью ремонта на трехлетний вклад с ежемесячной выплатой процентов под 7,2% годовых в одном из крупнейших банков и продолжаем снимать жилье, а разницу между арендой и ипотечной ставкой не проедаем, а усиленно копим.
Эта разница с учетом инвестиционного дохода — даже при отсутствии такого понятия, как капитализация процентов, — у нас получается приличной. За три года — больше 900 тыс. рублей по сравнению с ипотечной «двушкой», 600 тыс. — по сравнению с «однушкой». Нетрудно подсчитать, что такими темпами, имея первоначальный взнос, можно полностью накопить на квартиру лет за пять-шесть! Причем чем дешевле ваша будущая недвижимость, тем быстрее можно накопить. Если же включить капитализацию процентов, откладывая всю разницу между съемом и ипотечным платежом, накопление пойдет еще быстрее.
Искандер Юсупов: «Цены на недвижимость только вырастут. Пока человек станет копить, разница будет более существенной»
ПОДВОДНЫЕ КАМНИ: ИНФЛЯЦИЯ, НЕПРЕДСКАЗУЕМЫЙ РОСТ ЦЕН И РИСК ОБВАЛА РУБЛЯ
Минус в этой схеме — непредсказуемость цен на жилье. Что случится с ними за эти 5–6 лет? В нашей стране возможен ведь не только плавный рост, но и резкие скачки. «Введение эскроу-счетов, повышение НДС до 20 процентов, ключевой ставки ЦБ РФ, а следовательно, и ипотечных процентов меняют ситуацию, причем не в лучшую сторону. Поэтому цены на недвижимость только вырастут. Пока человек станет копить, разница будет более существенной», — указывает на пробелы Юсупов.
Реальный пример приводит в разговоре с «БИЗНЕС Online» директор АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова. Это «ленинградка» на улице Батыршина, 19. Год назад, в октябре 2017-го, она была куплена за 3 млн рублей и в октябре 2018 года «ушла» за 3,4 миллиона. Никакой вклад не «поймает» этот 13-процентный рост. Конечно, на горизонте в несколько лет картина может быть не столь суровой, но… это риск! «За 10 лет работы наши клиенты уже давно оплатили ипотеку, за это время стоимость их квартир заметно поднялась. В целом, если жилье берется для себя, ипотека все же более реальный вариант, а с точки зрения инвестиций в разные периоды бывает разная доходность, недвижимость не всегда №1 для инвестора. Сейчас, например, многие играют в валюту».
«Хорошо, когда клиент вдумчивый и у него есть расчет. Но в этом случае не учтено несколько серьезных факторов», — соглашается с критикой Стрюкова. Это рост цен на недвижимость, инфляция и риск потерь. Кроме того, недвижимость остается тихой гаванью для инвестора, к тому же это инструмент приумножения средств. «Инвесторов, покупающих квартиры, можно условно разделить на три типа. Первый — это люди, зарабатывающие на повышении цены в краткосрочный период: покупают на старте продаж, продают ближе к сдаче дома. Такие, как, правило, ищут самые выгодные предложения, недооцененные объекты, следят за акциями застройщиков. Второй — инвесторы, покупающие квартиры для сдачи в аренду. Идеальный вариант, когда расходы на ипотеку и ремонт покрываются с доходов от сдачи в аренду. Наконец, третий тип — это длинные инвестиции. Люди хотят в будущем иметь квартиру для детей — и необязательно для проживания, но для перепродажи, вклада в образование, той же сдачи в аренду», — говорит директор компании «Ак Барс Недвижимость».
К этому добавляются минусы все еще нецивилизованного рынка аренды. Что вы будете говорить своим детям во время очередного переезда, поскольку ваша хозяйка вдруг решила пустить любимых племянников? А если вы решили завести кошечку с собачкой, если вам осточертел «хозяйкин ремонт», если холодильник стал тесноват, а владелец жилья против его замены… Вы будете дергаться и жить как на вулкане все эти годы жесточайшей экономии. А инфляция ведет себя непредсказуемо: помните, как в 2013-м было 6,5% годовых, а год спустя — уже 12% и 13% на фоне санкций? А «адские санкции», которых еще нет, но они где-то там витают, напрямую повлияли на рынок недвижимости. Наконец, что, если рубль провалится ниже плинтуса? Принципиально «убить» все плюшки капитализации вклада может обвал курса рубля, а недвижимость всегда «подтягивается» к валюте, говорят финансовые аналитики.
Инвестиции в недвижимость являются консервативным вложением, и в этом их сильная сторона. «Вы будете понимать: что бы ни случилось, что бы ни происходило с деньгами, у вас всегда есть квартира, — отмечает плюсы начальник отдела аренды АН „Мегалит“ Марсель Идиатуллин. — В 2014 году были ситуации, когда доллар и евро резко выросли, рубль серьезно обесценился. На несколько месяцев все встало: недвижимость не продавалась и не покупалась, люди выжидали и нервничали».
«Инвестиции в недвижимость являются консервативным вложением, и в этом их сильная сторона»
АРЕНДА В КАЗАНИ ЗА ГОД ПОДЕШЕВЕЛА НА 10% — САМЫЕ ДОРОГИЕ «ХОЗЯЙКИНЫ ГНЕЗДЫШКИ» В ВАХИТОВСКОМ И НОВО-САВИНОВСКОМ РАЙОНАХ
И все-таки, невзирая на все эти аргументы, стоимость аренды в Казани выглядит гораздо привлекательнее цен на недвижимость. Рассмотрим квартиру под сдачу в аренду как инвестицию. Пусть она стоит те же 2,9 млн рублей — сдавать выгоднее «однушку». Вместе с ремонтом и мебелью самый минимум вложений — 3,27 млн рублей. Сдав ее по 15 тыс. в месяц, можно получать свои 180 тыс. в год — и за 18 лет вы полностью ее окупаете. Как раз когда детям пора в вуз! Понятно, что такой горизонт находится за пределами разумного с точки зрения предпринимателя-инвестора (не физлица). Длинные инвестиции — это 7 лет, но никак не 18.
Мы не учитываем в данном расчете инфляцию и возможный рост цен на квартиру, предполагая, что эти факторы примерно уравновешивают друг друга. Что касается потенциального роста арендной платы, то тут тоже порадовать потенциального инвестора нечем.
Давайте посмотрим, что происходит на арендном рынке Казани. Казалось бы, Татарстан в третьем квартале этого года стал одним из лидеров по росту цен на аренду жилья в России. Такова версия агентства Domofond.ru, анализирующего базы объявлений. За три месяца цены выросли на 5%, следует из результатов исследования. Но, по мнению председателя гильдии риелторов РТ Андрея Савельева, цены в этот период заметно исказил фактор мундиаля. Хозяева выставили «конский» ценник на свои квартиры в надежде быстро сорвать банк и затем неохотно возвращались к реальности. А она такова — за год, по данным того же Domofond.ru, снять квартиру в Казани стало в среднем дешевле почти на 10%: аренда обходится в 19,7 тыс. рублей.
Татарстан в третьем квартале этого года стал одним из лидеров по росту цен на аренду жилья в России
По статистике агрегатора, самые дешевые «однушки» сдаются в Авиастрое — 11,8 тыс. рублей; самые дорогие, естественно, в Вахитовском районе. Но и тут аренда за год подешевела. В октябре 2017-го «однушка» в центре стоила 19,3 тыс. рублей в месяц, год спустя — 17,9 тысячи. На тысячу дешевле можно снять «однушку» в Ново-Савиновском. А Кировский, Московский, Приволжский, Советский районы — середнячки: там хозяева мечтают получать по 13,5–14,5 тыс. ежемесячно.
По мнению Савельева, стоимость коммерческого найма практически «стоит» уже лет пять-шесть. Слишком много предложений выходит на этот рынок по мере покупки инвесторами все новых квартир. Это подтверждается и статистикой все того же Domofond.ru. За четыре года года ставки аренды на «однушку» выросли в среднем на 2 тыс. рублей, или примерно на 15%, что более чем вдвое ниже инфляции. Однако предпосылок к снижению тоже не видно, указывает Идиатуллин. Цены на жилье растут, стоимость аренды тянется следом. Стабилизирующим фактором является лишь высокая конкуренция среди сдающих жилье — очень много квартир «держат» собственники про запас. Зачастую квартиры эти не куплены, а достались просто так: наследство, приватизация… Вдобавок у людей слишком низкие доходы, чтобы платить за аренду дороже. Эта «вилка» уже поломала идею коммерческого строительства арендного жилья: сдавать «стандарт» по реальной цене с нормальным горизонтом окупаемости невозможно.
Удовольствие снять квартиру в диапазоне до 10 тыс. рублей довольно редкое, этот список постоянно в движении. Большая часть предложений — крохотные студии или свежепостроенные квартиры в «Салават Купере»
САМЫЕ ДОСТУПНЫЕ: «ПУСТЫЕ» КВАДРАТЫ В «САЛАВАТ КУПЕРЕ» И «ГОСТИНКИ» В АВИАСТРОЕ
Что можно снять в Казани? Прошерстив «профильные» сайты, можно найти примерно 3 тыс. предложений. Популярными считаются Ново-Савиновский, Советский, Приволжский районы. Менее популярен Вахитовский: хотя и центр, но жилье здесь дороже. Еще ниже спрос на Московский, Кировский и Авиастроительный районы.
Удовольствие снять квартиру в диапазоне до 10 тыс. рублей довольно редкое, этот список постоянно в движении. Большая часть предложений — крохотные студии или свежепостроенные квартиры в «Салават Купере». Пока готовился этот материал, число предложений в этом сегменте «скакало» от 40 до 100, объявления исчезали и появлялись ежедневно.
Самым дешевым оказалось предложение за 7 тыс. рублей — «однушка» с чистовой отделкой, но без мебели в «Салават Купере». Несколько больше, 8 тыс. рублей, просят за однокомнатную квартиру в ЖК «Царево Village». 40-метровое «гнездышко» уже оснащено мебелью и техникой.
За 35 тыс. в месяц можно арендовать со вкусом обставленную студию в ЖК Clover House
Стоимость однокомнатных квартир в самой Казани начинается от 9 тыс. рублей. Причем это не обязательно окраины: за такую сумму попадаются предложения ближе к центру. Например, квартира-студия площадью 20 «квадратов» на Мазита Гафури или «гостинка» по улице Гвардейской. В ценовом сегменте от 10 до 15 тыс. рублей — примерно треть объявлений. Есть за эти деньги даже «трешки» — как правило, опять же в «Салават Купере». Еще треть арендодателей просят от 15 до 20 тысяч. И еще треть объявлений — в диапазоне 25–35 тыс. рублей. Например, за 35 тыс. в месяц можно арендовать со вкусом обставленную студию в ЖК Clover House, а за 30 тыс. рублей — квартиру в ЖК «Современник».
Андрей Савельев: «Сфера коммерческого найма жилья — одна из наиболее опасных с точки зрения мошенничества»
«НИ В КОЕМ СЛУЧАЕ НЕ ПЛАТИТЕ ЗА КАКИЕ-НИБУДЬ СПИСКИ КВАРТИР»
Впрочем, сайты бесплатных объявлений довольно-таки сомнительный источник информации, полагают эксперты. По мнению Савельева, хорошо, если из 3 тыс. объявлений процентов 20–30 соответствуют действительности!
«Сфера коммерческого найма жилья — одна из наиболее опасных с точки зрения мошенничества, — говорит Савельев. — Поэтому надо соблюдать осторожность. Данный рынок во многом серый. Для агентств недвижимости сектор коммерческой аренды не является сильно прибыльным, это не основная деятельность, поэтому очень много предложений исходит от нелегалов».
Чтобы не нарваться на неприятный сюрприз, Савельев советует, во-первых, заключать договор коммерческого найма жилья (именно так это называется) только с собственниками. «Обратите внимание — свое согласие на сдачу жилья в аренду должны дать все владельцы, — подчеркивает собеседник „БИЗНЕС Online“. — Иначе вы рискуете в один прекрасный момент столкнуться с тем, что вас попросят на выход, а за уплаченными вперед деньгами придется сильно побегать». Поэтому в целях безопасности надо обязательно сверять данные паспорта владельца со свежими выписками из единого государственного реестра недвижимости. Обычно договор заключается на срок до года — например, на 11 месяцев. Тогда сделка может не регистрироваться в Регпалате (а владелец, соответственно, избегает налогов).
Чтобы не нарваться на неприятный сюрприз, Савельев советует, во-первых, заключать договор коммерческого найма жилья (именно так это называется) только с собственниками
«Ни в коем случае не платите за какие-нибудь списки квартир, — дает еще одно предупреждение Савельев. — Это один из видов мошенничества. Даже если при вас агент звонит собственнику, нет никаких гарантий, что цена найма окажется в рамках заявленной, что квартира будет соответствовать ожиданиям, а телефон агента не окажется недоступен».
Помимо сайтов бесплатных объявлений, есть и платные. Некоторые предлагают проверку объявлений, заявляя о гарантии, что сдает жилье его хозяин. Такой подход может оказаться более релевантным, но и эти объявления могут дублироваться на бесплатных сайтах. Например, мы нашли одну и ту же пятикомнатную квартиру рядом с «Баскет-холлом» как на Avito, так и на сайте hozya.ru. Цена была одинаковой — 110 тыс. рублей (за неделю наших наблюдений она упала на 10 тысяч.
При мониторинге арендного рынка важно помнить, что многие риелторские компании выкладывают на сайт так называемые фейковые объявления, говорят эксперты. На них они пытаются «ловить» дорогих клиентов, тренируются, а когда к ним обращаются по конкретному объявлению, начинают просто дурить людей — мол, только что сдали, давайте посмотрим другой вариант. Как правило, это люди, у которых мало опыта и нет наработанной базы. Подставные варианты часто выдает одинаковый текст, скачанные из интернета фотографии.
Еще одна переменная, помимо цены, — единовременный платеж за несколько месяцев вперед. Часто потенциальному арендатору приходится заплатить сразу за два месяца аренды (первый и последний). Иногда второй платеж трактуется как залог за имущество, за технику. Где-то бывает тройная ставка. В Москве это распространенная практика, там задаток берут однозначно, говорят эксперты. У нас все индивидуально — кто-то берет, кто-то нет. Так как единой политики по этому вопросу нет, квартиранты пытаются найти вариант без всяких задатков.
Марсель Идиатуллин отметил, что цены дорогих квартир за последний год глобально не поменялись. Разве что несколько просели — процентов на 5, но на стоимости аренды это фактически не сказывается
«К НАМ ИНОГДА ОБРАЩАЮТСЯ — НЕ МОГУТ ПРОДАТЬ КВАРТИРУ, НО ПЫТАЮТСЯ СДАТЬ ЕЕ ЗА СУМАСШЕДШИЕ ДЕНЬГИ»
Чем выше ставки, тем меньше предложений. Мы встретили около 200 объявлений в диапазоне от 35 до 50 тыс. рублей, около 140 объявлений — в сегменте от 50 до 100 тысяч. Указав же в качестве стартовой стоимости ценник выше 100 тыс. рублей, любой посетитель Avito останется один на один с 25 объявлениями.
Самое дорогое предложение на момент нашего обзора — 150 тыс. рублей. Это «трешка» на втором этаже кирпичного пятиэтажного дома на улице Вахитова, 8. В таблицу самых дорогих квартир (со стоимостью аренды от 120 до 150 тыс. рублей в месяц) попали квартиры в ЖК «Лазурные небеса», «Суворовский» и «Европейский». Такая арендная плата, к слову, уже близка к справедливой: если квартира стоит 10 млн рублей, а за нее просят 100 тыс. — горизонт окупаемости уже 8-летний.
В числе самых дорогих предложений — квартира в ЖК «Лазурные небеса» площадью 175 «квадратов» на 26-м этаже этого небоскреба
Самая дорогая квартира оказалась еще и самой просторной из всех представленных в рейтинге: ее площадь — 185 кв. метров. Свежий ремонт, индивидуальное отопление, сауна, в каждой комнате — встроенные шкафы. В глаза бросается просторная гостиная и качественный ремонт, но цена в 150 тыс. все равно кажется завышенной.
«Периодически бывают и более дорогие предложения. В частности, за 200 тысяч рублей в этом году сдавалась квартира в ЖК „Дворцовая набережная“. Через какое-то время это объявление исчезло. Может быть, собственник продавал эту квартиру, но не мог продать и выставил на сдачу, — предположил в разговоре с „БИЗНЕС Online“ Идиатуллин. — Иногда к риелтору обращаются в процессе продажи квартиры, пытаясь ее сдать за какие-то сумасшедшие деньги. В подавляющем большинстве, конечно, квартиры не стоят этих денег, люди просто завышают арендную плату и потом через какое-то время говорят: „Все — перестаньте сдавать, дальше продаю“. Или: „Вообще не продаю — передумал“. Такая категория людей тоже есть». Эксперт отмечает, что цены дорогих квартир за последний год глобально не поменялись. Разве что несколько просели — процентов на 5, но на стоимости аренды это фактически не сказывается.
За 200 тыс. рублей в этом году сдавалась квартира в ЖК «Дворцовая набережная»
В числе самых дорогих предложений — квартира в ЖК «Лазурные небеса» площадью 175 «квадратов» на 26-м этаже этого небоскреба. За 145 тыс. в месяц к вашим услугам — дизайнерский ремонт, сауна, два санузла, бар-кухня. А за 140 тыс. в месяц можно снять квартиру в ЖК «Суворовский»: теплые полы, три санузла, место на подземном паркинге — все привилегии жизни за ваш счет. По 130 тыс. рублей в месяц просят владельцы в жилых комплексах «Вишневый сад», «Дворцовая набережная», «Берег» и «Европейский».
==table2160==
==table2161==
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 302
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.