К президиуму Госсовета в Казани с участием Владимира Путина строители РТ предпринимают последние попытки умерить аппетиты банков. Собственник челнинской компании «Комфортное жилье» Михаил Золотухин на пальцах и в процентах показывает, как под предлогом защиты дольщиков отрасль накормила страховщиков, потом госкомпании, а теперь за стол сели банки, но только не дольщики. О трех фатальных ошибках нового закона Золотухин рассказывает в своей статье, написанной специально для «БИЗНЕС Online».
«Мы, строители, пока рассчитываем на другой сценарий — Минниханов понимает суть вопроса, и мы надеемся, что он сумеет продавить корректировку принятого закона на февральском заседании в Казани»
СКИНУЛИСЬ СТРАХОВЩИКАМ, СКИНУЛИСЬ ГОСФОНДУ, А ДОЛЬЩИКАМ НЕ ПОЛЕГЧАЛО
На следующей неделе в Казань приедут Владимир Путин и президиум Госсовета в полном составе: главе РТ Рустаму Минниханову как председателю профильной рабочей группы поручено подготовить судьбоносное для строительной отрасли заседание. Разговор пойдет о принятых в декабре поправках к закону о долевом строительстве 214-ФЗ, которые в окончательной редакции, если ничего не менять, скорее всего, приведут к параличу рынка.
Шесть лет мы шли к механизму защиты обманутых дольщиков — и пришли: узаконенная система с 1 июля этого года, по самым мягким расчетам, остановит около 30% всех жилищных строек в России — в том случае, если застройщики не пересядут на разнообразные кривые схемы ради завершения своих объектов. Бенефициарами передела станут банки. Сорвав аплодисменты за снижение ставок по ипотеке в последние пару лет, банкиры на самом деле реализовали многоходовку, в результате которой стоимость денег, взятых на покупку квартиры, вырастет процентов до 20, только покупатель этого не заметит. Мы, строители, пока рассчитываем на другой сценарий — Минниханов понимает суть вопроса, и мы надеемся, что он сумеет продавить корректировку принятого закона на февральском заседании в Казани.
Обрисую коротко историю вопроса. Первые поправки к 214-ФЗ вышли в 2013 году на волне публичных дискуссий о судьбах обманутых дольщиков. Отрасль силами нерадивых застройщиков и мошенников нанесла большой урон населению, проблема требовала решения. Мы это всегда признавали и однозначно поддерживали ужесточение контроля над застройщиками, но все нужные инструменты и так были в распоряжении надзорных органов. Мы, застройщики, полностью раскрывались в декларациях, показывали всю экономику и сроки строек — для защиты дольщиков нужно было не сочинять новый закон, а лишь заставить работать контролирующие органы. При соблюдении всех регламентов застройщик не мог обмануть дольщиков и до 2013 года.
Сегодня на рынке не так много игроков, которые еще балуются недостроями. Их число прямо зависит от полноты наказаний для тех, кого поймали за руку на выводе денег. В Татарстане было два показательных прецедента — «Свей» и «ФОН». На сколько лет посадили собственников этих компаний? На пятнадцать? Двадцать? Рашиду Аитову, который, пожалуй, ущерба нанес относительно немного, дали 11 лет, но за счет трех лет в СИЗО от колонии ему осталось 6,5 года. Анатолий Ливада, проведя год под стражей, с апреля 2018-го остается под домашним арестом, а его ЗАО «ФОН» до сих пор пребывает в стадии банкротства, владеет инженерными сетями и даже судится с добросовестными застройщиками. Инициаторами банкротства «ФОНа» выступала наша компания, но основными кредиторами стали структуры самого Ливады, как и конкурсный управляющий.
«Сегодня 95% всех квартир в России продаются по ипотеке. Население берет кредиты минимум под 9%. Уже здесь возникает вопрос: почему такой ценник воспринимается как благо? Разве зарплаты растут на 9% в год?»
Вместо того, чтобы примерно наказывать за обман дольщиков, правительство предприняло несколько попыток профанации контроля отрасли. Редакция 214-ФЗ от 2013 года стала первой такой попыткой. Тогда нас обязали застраховать собственные риски в компаниях, которые определил Центробанк. Мы набили деньгами страховые компании, но для дольщиков эффект был нулевым —кто из них работал добросовестно, тот и продолжил в том же духе, а кто прежде обходил закон, тот снова нанес ущерб. Мы подарили страховщикам 0,75–1,5% от продажной стоимости всего жилья, заведомо зная и говоря, что ситуацию с дольщиками это никак не сдвинет. Страховщики, аккредитованные ЦБ, набивали карманы и уходили с рынка. За эту операцию никто никакого наказания не понес.
Вторая редакция закона действует сейчас и будет иметь силу до июля. Место частных страховых компаний в ней занял единый компенсационный фонд. Структура для сбора средств была выделена из минземимущества РФ как АО «Дом.РФ» — почему в форме акционерного общества, нам непонятно. Задачей этого фонда стало накопление средств на завершение уже имеющихся проблемных объектов. Мы собирали в него по 1,2% от стоимости своих объектов. 1,2% от оборота всей отрасли — это громадные деньги. Если копить их 10 лет, хватило бы на возмещение ущерба всем обманутым дольщикам. Никто из нас, по большому счету, не отказывался скидываться, мы готовы были платить эти 1,2% за чужие ошибки — надо было всего лишь довести дело до логического конца. Но внезапно свернули и этот проект, потому что появилась третья редакция закона. Из нее интересы дольщиков выпали начисто, в законе их просто больше нет.
СТОИМОСТЬ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА БУДЕТ ЗАВИСЕТЬ ОТ ЖАДНОСТИ БАНКИРА
По новому закону вместо страховщиков и компенсационного фонда деньги дольщиков мы должны отдать банкам, положив их на эскроу-счета. «Дом.РФ» тоже превратился в госбанк, и нам очень любопытно: пойдут ли теперь деньги, которые мы перечисляли в компенсационный фонд, на нужды обманутых дольщиков? Или «Дом.РФ» будет теперь нам же выдавать ими кредиты?
Новая схема называется «проектное финансирование» и разбивается на несколько этапов. Чтобы построить жилой дом, застройщик первым делом должен купить участок, сформировать проект, провести его экспертизу и примерно на 60% от стоимости сетей оплатить техусловия их прокладки. Таким образом, к моменту выхода на стройплощадку мы тратим своих денег в объеме 20–25% от полной стоимости объекта. По старому порядку, пока еще действующему, с этого момента мы начинаем продавать квартиры и возвращать вложения.
«Сейчас период стройки срезали датой 1 июля 2019-го. Независимо от того, когда стройка начата, с июля застройщик лишится права продавать квартиры»
В новой редакции закона банкир на этом этапе говорит мне: «Свои деньги ты вернешь только после сдачи дома, а на строительство получишь кредит, стоимость которого зависит исключительно от моего аппетита». Банкир открывает мне кредитную линию по своей коммерческой ставке, например 14%, но денег я у него пока не беру. Я, как и прежде, начинаю собирать деньги дольщиков, только поступают эти средства в банк на эскроу-счет. Собрав энную сумму, я могу получить ее — уже не под 14%, а с перерасчетом. Вообще, по закону о банковской деятельности кредитная организация не должна выдавать кредиты дешевле ключевой ставки ЦБ, но Центробанк эту ситуацию размял, установив минимум для кредитов по эскроу-счетам до 0,01% в день. Получается 3,65% годовых — это только минимум Центробанка. На последнем совещании с банкирами в Казани они объяснили, что готовы опускать ставку на кредит с эскроу-счета до 6% в том случае, если наши дольщики принесут им много денег. Той части дома, которая непокрыта дольщиками (то есть нераспроданных подъездов), перерасчет не касается. В этой части кредит остается коммерческим, но это собственные деньги банка, и мы на эту тему не говорим.
Мы говорим вот о чем: сегодня 95% всех квартир в России продаются по ипотеке. Население берет кредиты минимум под 9%. Уже здесь возникает вопрос: почему такой ценник воспринимается как благо? Разве зарплаты растут на 9% в год? Может быть, экономика России растет на 9%? Нет. Но дальше — больше: взяв деньги в банке, человек через договор долевого строительства относит их обратно в банк на эскроу-счет, а тот на те же самые деньги выставляет мне еще минимум 6%. Прошу обратить внимание — речь идет об одной и той же пачке купюр, на одну и ту же квартиру! Отсюда второй вопрос: не много ли вы хотите, ребята?
Господа, если я последние четыре года больше 6–8% рентабельности не имел, даже самостоятельно собирая деньги дольщиков, откуда возьмутся 14%? Банкиры на это говорят вот что: «Если у тебя как строителя доходность ниже 15% — значит, ты нежизнеспособен». Рассудите нас: я плачу зарплату и достраиваю все дома. В чем мое преступление? Работая ответственно и вбелую, я меньше зарабатываю для себя, и поэтому с точки зрения банкира я неэффективен, потому что не могу предложить ему высокой маржи с манипуляций деньгами моих дольщиков.
Банкир рассуждает так, словно в стране сегодня рост ВВП прямо 25%. Господа, вы на собственные-то показатели посмотрите: рост ВВП в лучшем случае 1,4%, а от нас вы хотите в 10 раз больше. Весьма сомневаюсь и в том, что банки ориентируются в своих расчетах на Москву и Санкт-Петербург. Пускай в Москве и Питере общая прибыль с дома больше, чем в регионах, но они дом распродают за три-пять лет после ввода. Цикл у них больше, поэтому годовой прибыли получается меньше. Полагаю, что рентабельности 15% нет и в столицах, но, даже если бы она была, значит ли это, что в регионах теперь нельзя строить жилье, раз инвесторы «неэффективные»?
«Застройщик имеет право продавать квартиры по долевым договорам лишь в том случае, если он три года работает на рынке и сдал не менее 5 тыс. квадратных метров»
Банки сегодня ведут диалог с позиции победителя: мол, закон мы все равно уже продавили, президент его подписал, так давайте сосредоточимся на том, как именно вы станете заносить нам деньги. Ограбление неизбежно, давайте сократим ваши страдания в процессе. Но я не желаю обсуждать с ними процесс, потому что ограбление — это статья Уголовного кодекса.
Они говорят нам: «Это ведь вы, застройщики, наплодили обманутых дольщиков!» Господа, если бы это были мы, то сегодня мы не сидели бы с вами на совещаниях. Так же, как и вы присутствуете на них именно потому, что это не вы наплодили обманутых вкладчиков. Но, если сравнить количество людей, обманутых вашей и нашей отраслями — сравнить количество обманутых дольщиков и вкладчиков, — я отнюдь не уверен, что дольщиков окажется больше. По сумме ущерба — может быть, но по числу трагедий вряд ли. Так почему банкам мы доверяем, а строителям — нет?
ВЕРНУТЬ ДОЛЬЩИКОВ В ЗАКОН, УМЕРИТЬ АППЕТИТЫ БАНКОВ, ДАТЬ ДОСТРОИТЬ ДОМА
Перейдем ко второму людоедскому параграфу 214-ФЗ. До сих пор переход к проектному финансированию обсуждался в комплекте с адаптационными мерами — каждый объект, разрешение на который было получено до июля 2018 года, имел право на завершение по старой схеме без ограничения периода стройки. Сейчас без объявления войны период стройки срезали датой 1 июля 2019-го. Независимо от того, когда стройка начата, с июля застройщик лишится права продавать квартиры.
Представьте: у вас есть план строительства дома до 2020 года. Вы добросовестно получили разрешение прошлой весной, шли по графику, за это время продали часть дома. Но вот наступил июль — и продавать больше нельзя. Вы идете к банкирам объяснять, что так не бывает, что ситуация безвыходная. Объяснить я уже пытался, банкиры говорят: «А ты открой на нераспроданные полдома новое юрлицо и веди его по эскроу-счету…» Если бы они сами свой закон читали, знали бы: застройщик имеет право продавать квартиры по долевым договорам лишь в том случае, если он три года работает на рынке и сдал не менее 5 тыс. квадратных метров. Как я им новое юрлицо рожу — сразу со стажем?..
«Застройщики в России вкладывают в строительство 30% собственных средств, остальные — привлеченные. Следовательно, объем стройки по стране сократится как минимум втрое»
Впридачу банк хочет получить под кредит на нераспроданную половину залог в виде земельного участка. Участок под всем домом единый. И по гражданскому кодексу, и по 214-ФЗ он обременяется первым же дольщиком, поэтому с землей без согласия покупателей квартир ничего сделать уже нельзя. Банкир говорит: «Сделай обременение и на меня тоже». Для этого необходимо собрать всех дольщиков, сколько их ни есть, и убедить одномоментно дать согласие на предоставление банку гарантий их участком.
В сухом остатке принятая редакция 214-ФЗ представляет собой следующий концепт. Механизм завершения существующих долгостроев из закона вылетел вчистую. Его место заняла идея набить карман банкиров, в котором, судя по всему, образовалась дырка. К середине лета мы можем получить массу новых недостроев — если застройщики не обратятся к формально законным, но сложным и неконтролируемым схемам, то порядка 30% от всех строящихся домов.
Соответственно, наши предложения к будущему заседанию сводятся к трем основным пунктам.
Первое. Нужно завершить работу по созданию общего реестра обманутых дольщиков и сформировать очередность его покрытия, для чего продолжить накопление компенсационного фонда. Скидываться мы готовы. В идеале на собранные средства строить новые дома и переселять в них обманутые семьи, а недострои выставлять на торги в пользу того же фонда. Такая схема жизнеспособна.
Второе. Ограничить банкиров не в минимальной, а в максимальной ставке по эскроу-счетам на уровне 1,5% годовых в той части кредита, которая собрана дольщиками. Эти 1,5% — огромная сумма, которая с запасом гарантирует покрытие расходов банка на содержание эскроу-счетов.
Третье. Для объектов, которые строятся сегодня, оставить действующей нынешнюю схему при соблюдении нескольких условий: разрешение на строительство получено до 1 июля 2018 года; дом будет сдан до конца 2020 года; в нем продана хотя бы одна квартира. Напоминаем, что таких объектов много — все грамотные застройщики, которые читали закон и готовились к нему, стремились по максимуму получить разрешения вплоть до июля 2018-го.
«Вместо того, чтобы примерно наказывать за обман дольщиков, правительство предприняло несколько попыток профанации контроля отрасли»
«БАНК УТАЩИТ ЗА СОБОЙ ВСЕХ»
Остается пара закономерных вопросов. Если региональные компании отрубят от финансирования как «неэффективных инвесторов», смогут ли они строить без долевого участия?
Компании, способные не выпасть из рынка за счет своих капиталов, в отрасли есть. Наше «Комфортное жилье» тоже входит в их число. Но на деньги, собранные с инвесторов-юрлиц, мы сможем построить за год 3 подъезда, а сейчас сдаем 10. Это общая ситуация, поскольку статистически застройщики в России вкладывают в строительство 30% собственных средств, остальные — привлеченные. Следовательно, объем стройки по стране сократится как минимум втрое. Это вопрос не только эффективности стройки, но и уровня безработицы. Мы, собственно, можем работать и так, но в таком случае к чему же мы, как отрасль, стремились? Обезопасить дольщиков или перестать строить?
Не менее ожидаемый, но абсолютно бестолковый вопрос: что будет с ценами на жилье? Вокруг этой темы, к сожалению, крутятся сегодня все дискуссии о 214-ФЗ. У госорганов подобные рассуждения строителей вызывают лишь усмешку, потому что рост цен зависит только от одного фактора: будут у народа деньги — будет спрос — будут расти цены. Не будет денег — цены упадут и до себестоимости, и ниже. Уместно напомнить об опыте чешского правительства, которое остановило экономический кризис лет семь назад. Чехи тогда опустили ставку своего ЦБ на ипотечные кредиты до 0%. Банкиров они ограничили в максимальной ставке на уровне 1,2% для коренного населения и 1,9–2,1% для приезжих. У них и сейчас банковская ставка для своих 1,25%, для чужих — 3,2%. Зато они разогнали жилищный рынок, индустрию, и у них рост экономики попер быстрее, чем у немцев.
И главное: как изменится сценарий для дольщиков при непредвиденных ситуациях? Сейчас, если застройщик обанкротился, то ЧП касается одного или нескольких объектов. А представьте — лопнул банк с эскроу-счетами. Открывается конкурсное производство, финансовый управляющий инициирует возврат активов, и это касается всех застройщиков, работающих с банком. Независимо от их способностей стройки останавливаются. Все, что получено от дольщиков на эскроу-счета, уходит в конкурсную массу, сами дольщики встают в очередь кредиторов. Строители, которые вложили 30% собственных средств, остаются еще и должны по кредитам. При этом застройщик при старой схеме не имел права вкладывать средства дольщиков ни во что, ни займ выдать, ни на строительство другого дома направить — они целевые. Банк же в видах деятельности не ограничен, и куда он вкладывает деньги, никто не проверяет. Ошибка в инвестиционных приоритетах банкира будет стоить существования как добросовестным застройщикам, так и их дольщикам: банк утащит за собой всех.
Михаил Золотухин
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 115
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.