В Нижнекамске за год не было сдано ни одного квадратного метра коммерческого жилья — по мнению риелторов, данный сегмент сжался под напором социальной ипотеки. Эксперты рынка считают при этом, что в городе наступает период разборчивых покупателей. Прошлогодний ажиотаж позади, впереди ожидание стабилизации цен. О том, какое жилье покупают и продают в Нижнекамске, — в обзоре «БИЗНЕС Online».
Все введенные в прошлом году 101,2 тыс. кв. м — это дома, возведенные Госжилфондом по программе соципотеки, а также для работников промпредприятий
СОЦИПОТЕЧНЫЕ МАСШТАБЫ
2018-й в Нижнекамске по праву можно назвать годом соципотеки. За прошлый год в городе химиков не построили на одного квадратного метра коммерческого жилья. Все введенные в прошлом году 101,2 тыс. кв. м — это дома, возведенные Госжилфондом по программе соципотеки, а также для работников промпредприятий. Пока на окраинах Нижнекамска появляются все новые микрорайоны жилья эконом-класса, риелторы работают с вторичным сектором. Интересно, но объемы соципотеки не смогли обрушить «вторичку» — свой покупатель все равно находится.
Что касается новых микрорайонов, то их за последние годы появилось три — 34-й, 47-й и 49-й. «В рамках реализации инвестиционной программы НО „ГЖФ при президенте РТ“ в Нижнекамске активно ведется застройка новых микрорайонов. Так, в 2017 году завершена комплексная жилищная застройка 47-го микрорайона, где введено в эксплуатацию 20 многоквартирных жилых домов общей площадью 128,7 тысячи квадратных метров (2144 квартиры). Численность жителей в данном микрорайоне составляет около 7 тысяч человек», — отчитывался недавно во время делового понедельника руководитель исполкома Нижнекамского района Айдар Сайфутдинов. К 2021 году планируется достроить соседний 49-й микрорайон. Генплан предусматривает здесь строительство 22 жилых домов общей площадью 155,8 тыс. кв. м — 2837 квартир. Пока что возвели только 10 домов (1200 квартир).
Стоит отметить, что 2017 году в Нижнекамске построили 124,6 тыс. кв. м жилья, а в прошлом — только 101 тыс. кв. метров. Объемы сократились как раз из-за того, что застройщики перестали возводить коммерческое жилье: в 2017-м построили 25,3 тыс. кв. м — это как раз те самые метры, которых не хватило в прошлом году.
В прошлом году в 47-м микрорайоне открыли первую построенную за 17 лет школу и детский сад. К слову, учебное заведение необычное, здесь внедряют систему под названием «Школа без отстающих»
Первые годы микрорайоны страдали от отсутствия инфраструктуры, однако сейчас ситуация намного лучше. В прошлом году в 47-м микрорайоне открыли первую построенную за 17 лет школу и детский сад. К слову, учебное заведение необычное, здесь внедряют систему под названием «Школа без отстающих». Об этой идее местных властей мы рассказывали ранее. В 2019-м планируют построить еще два детсада на 260 мест каждый в 49-м и 35-м микрорайонах, а также школу на 800 мест в 45-м микрорайоне. На все работы из бюджета РТ выделено 965,5 млн рублей. Интересно, что федеральные продуктовые торговые сети не строят объекты в таких, казалось бы, перспективных районах. Жители обходятся небольшими магазинами формата «у дома» местной сети.
В 2017 в городе достраивались последние новостройки. В частности, дома возводила местная компания «ЖИК-НК». В прошлом году директор фирмы Азат Калимуллин в комментарии нашему изданию сетовал на то, что продажи идут тяжело, однако компании все же удалось распродать квартиры. В отделе продаж пояснили, что предложений от застройщика сейчас нет и в ближайшие два года не будет.
Поэтому на рынке недвижимости Нижнекамска сейчас остается два сегмента — это самая разнообразная «вторичка» и дешевое соципотечное жилье для бюджетников и работников предприятий. Предложения по соципотеке обсуждать нет смысла, так как это закрытый рынок со своими правилами. Стоит оговорить лишь влияние на рынок, потому что массивы нового дешевого жилья не могут не вызывать реакции. Однако же соципотеке в Нижнекамске все-таки не удается обрушить рынок вторичного жилья. «Соципотека хоть и влияет на покупательский спрос, но несильно. Спрос на „вторичку“ есть и будет, свой покупатель на этот сегмент рынка всегда находится. И потом, покупатели смотрят на качество. Работники предприятий, которые заселяются в такое жилье, ужасаются тому, какие условия им предоставили. Это уже по телевидению показывают», — рассказывает руководитель агентства недвижимости «Инвест-Гарант» Андрей Литвинов.
Согласно статистике исполкома района, в прошлом году город покинули 189 человек, а в 2013-м — 1725
КВАРТИРЫ ОТ 500 ТЫС. ДО 15 МЛН РУБЛЕЙ
По словам риелторов, которых опросил корреспондент «БИЗНЕС Online», цены на вторичные квартиры в Нижнекамске за последний год поднялись примерно на 20–30%. В середине прошлого года был всплеск, а сейчас активность на рынке пошла на убыль.
«Это сильно ощущается на фоне прошлогоднего ажиотажа, вызванного понижением ипотечных ставок, сезонностью и другими факторами. Спрос на рынке недвижимости на жилье был повышенный. Предложения от собственников, желающих продать свое жилье, поступали на рынок и тут же разбирались покупателями. Собственники жилья, видя спрос и опираясь на эту ситуацию, поднимали стоимость. Если говорить о процентном соотношении роста цен, то можно сказать, что они поднялись примерно на 20 процентов. Сейчас же рынок успокоился», — отмечает Литвинов.
Цены на данный момент таковы. Однокомнатные квартиры, самые, что называется, «убитые» варианты, продаются от 800–900 тыс. рублей, а квартиры в популярных районах и относительно новых домах могут стоить до 2 млн рублей. Но более адекватная цена на хорошие варианты все же 1,6–1,7 млн рублей. Есть еще и так называемые изолированные малосемейки в общежитиях. Уходят они по 500–600 тыс. рублей.
«Двушки» стоят от 1,1 до 2,4 млн рублей. Трехкомнатные — 1,4–3 млн рублей. Отметим, что приведенные цены — это сводные данные опрошенных нами риелторов. Если же смотреть на популярные сайты бесплатных объявлений, то там есть и более дешевые варианты и очень дорогие. Кстати, сами риелторы говорят, что цены на таких сайтах неадекватные. С одной стороны, нечистые на руку дельцы пытаются заманить клиентов и выставляют заведомо заниженные цены, с другой — собственники-продавцы, переоценивая свои квартиры, завышают стоимость.
Литвинов отметил, что предложений на рынке появляется больше, а покупатель стал более разборчивым. В ближайшие 3–6 месяцев цены на квартиры будут снижаться
«Спрос имеется, но он есть на дешевые квартиры. Хорошие, дорогие варианты никто не покупает, поэтому они висят мертвым грузом годами. Например, на Лесной квартира сначала продавалась за 11 миллионов рублей, потом за 8, в этом году собственник готов продать за 6,5 миллиона рублей», — рассказывает руководитель агентства недвижимости «Квартира-НК» Диана Сайфутдинова.
Тут стоит отметить, что самые дорогие и не самые популярные предложения сконцентрированы в доме №3 на улице Шинников — это средоточие не последних людей Нижнекамска. Мы обращали внимание на данный дом во время подготовки рейтинга крупнейших компаний Нижнекамска. В 2006 году жители дома учредили ТСЖ «Навигатор». Среди участников ТСЖ можно заметить совладельца ООО «Нижнекамская нефтебаза» Айрата Метшина, соучредителей «НКНХ-Менеджмент» Рустама Ахметова и Ильдара Гайнутдинова. Председателем товарищества сейчас избран известный в городе предприниматель Булат Мотигуллин. Так вот в этом доме продаются квартиры и по 9, и по 11, и по 15 млн рублей, годами мозоля глаза на популярных сайтах.
Однако, несмотря на стагнацию в этом сегменте, городу не помешает небольшое количество не слишком дорогого, но все же элитного жилья — так считают эксперты. «По моему мнению, данный рынок коммерческого жилья стоит развивать. Городу нужны нестандартные проекты, но не совсем элитка. Например, взять элитный дом №3 на Шинников. Это очень дорогое предложение, такое мало кто себе может позволить, сейчас там продаются квартиры в среднем по 10–15 миллионов рублей, но они ждут своего эксклюзивного покупателя. Нужен менее дорогой сегмент, но оригинальный. Квартиры с хорошей планировкой, в районе с развитой инфраструктурой охотно будут разбираться людьми даже по цене в 5 миллионов рублей. Можно для начала построить один дом и посмотреть, как будут продаваться квартиры. Если бы потребовалось застройщику создать отдел продаж, я бы охотно подключился к этому предложению», — говорит Литвинов.
По словам Литвинова, самые популярные районы города — это так называемое в народе МЧС: улицы Мира, Чулман, Чишмяле, Сююмбике
РАЗБОРЧИВЫЙ ПОКУПАТЕЛЬ, СПОКОЙНЫЙ РЫНОК
Литвинов в разговоре с корреспондентом «БИЗНЕС Online» отметил, что предложений на рынке появляется больше, а покупатель стал более разборчивым. По его мнению, в ближайшие 3–6 месяцев цены на квартиры будут снижаться. «Они упадут несильно, просто придут в более стабильное положение. Я своим клиентам, которые планируют купить квартиру, советую немного подождать», — отмечает риелтор. «Цены начинают успокаиваться, потому что покупателей все меньше и меньше», — подчеркнула Сайфутдинова.
Если говорить о предпочтениях нижнекамцев, то здесь мнения участников рынка сходятся. По словам Литвинова, самые популярные районы города — это так называемое в народе МЧС: улицы Мира, Чулман, Чишмяле, Сююмбике. Многие нижнекамцы предпочитают улицу Баки Урманче и дома ближе к Красному Ключу на улице Лесной. Что интересно, по мнению риелтора, нижнекамцы не часто при выборе района обращают внимание на такой фактор, как запахи с химпроизводств. «Люди привыкли и понимают, что запахи есть везде, поэтому спрос все-таки больше зависит не от экологичности, а от популярности района. Мира, Чумлан, Чишмяле, Сюмбике, Баки Урманче. Запах и там ведь есть. Но люди считают, что жить в этом районе статусно», — комментирует Литвинов. Однако есть и другое мнение. «Например, в 36-м микрорайоне квартиры очень дешевые, потому что туда никого не загонишь. Пахнет там ужасно», — говорит Сайфутдинова.
Самые ходовые квартиры в городе химиков — это «двушки». «Казалось бы, должны быть популярными однокомнатные. Но почему-то двухкомнатные пользуются большим спросом. Вероятно, потому что на рынок вышло много квартир, которые перевели в собственность от предприятий. Люди начали продавать оформленные в собственность „однушки“ и расширяться», — поясняет Литвинов.
Городу не помешает небольшое количество не слишком дорогого, но все же элитного жилья — так считают эксперты
Миграция населения — немаловажный фактор, который влияет на рынок недвижимости. Исполком рапортует о сокращении оттока населения в 10 раз за последние годы. Согласно статистике исполкома района, в прошлом году город покинули 189 человек, а в 2013-м — 1725.
«Миграция была и будет, — говорит Литвинов. — Это нормально для любого города. Статистика, которую приводит исполком, верная. Действительно, раньше люди часто переезжали из Нижнекамска. Особенно в Казань. Это было популярно: „Раз уж все поехали — то и я“. Но статистика говорит и о том, что многие возвращаются. Сейчас тоже уезжают, но меньше. Те же самые работники, которые трудятся в Нижнекамске как приглашенные, могут здесь остаться, потому что у них тут будет работа. Люди почему сюда едут? Потому что работа есть, деньги зарабатывать можно. Если мы берем города, где хорошая экология, то, скорее всего, там нет производства и, соответственно, денег». Впрочем, вопрос переезда из Нижнекамска традиционно раскалывает общество на два лагеря. Одни считают, что город хорошеет и люди перестают уезжать, другие убеждены, что экологическая нагрузка растет, а значит, делать здесь нечего. «Очень много людей уехали [из Нижнекамска] за прошлый год. Каждый четвертый из моих клиентов продавал квартиру, чтобы уехать в Казань. Сюда же прибывают в основном командировочные, у кого есть работа на заводах», — отмечает Сайфутдинова.
Говоря о недвижимости, нельзя не упомянуть один интересный нюанс. Власти Нижнекамска, устав от постоянных жалоб горожан, два года назад нацелились на искоренение черных риелторов. Так, по инициативе исполкома в 2017 году появилась ассоциация риелторов Нижнекамска. Главное условие вступления в нее — работа с оформлением ИП или ООО. Сейчас в организации порядка 90 риелторов. Считается, что риелтор из ассоциации на виду у исполкома и коллег, а значит, оказывать некачественные услуги априори не может. Более того, если на члена ассоциации поступает жалоба, то коллеги могут привлечь его к дисциплинарной ответственности.
«У нас в Нижнекамске больше 300 риелторов: кто-то официально работает, кто-то — нет. Из них только процентов 20 можно назвать профессионалами рынка недвижимости, остальные — посредники», — рассказывает Литвинов, который полтора года возглавлял ассоциацию.
Однако, судя по всему, выведение риелторов из тени на этом остановилось. Была надежда, что «серые» работники рынка жилья смогут зарегистрироваться хотя бы в качестве самозанятых. Тот же самый Литвинов несколько раз поднимал этот вопрос на бизнес-встречах, в том числе и с депутатом Госдумы Айратом Фарраховым. Однако риелтору объяснили, что данная категория по закону стать самозанятой не может. Насколько известно, исполком сейчас планирует проводить контрольные закупки. Но, будет ли это, а если и будет, то на какой законодательной базе, пока неясно.
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 14
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.