«Возвращаемся в старое русло, потому что 2020 год был сумасшедшим», — объясняют эксперты «БИЗНЕС Online» первое мощное падение рынка недвижимости с середины прошлого года. Сказались майские каникулы, дефицит предложения и — кто бы мог подумать! — нехватка денег у покупателей. «Вторичка» в мае впервые взяла барьер в 100 тыс. рублей за «квадрат», а новостройки задержались на уровне 107 тыс. рублей. О том, попрощается ли Казань с «путинской» ипотекой под 6,5%, — в обзоре «БИЗНЕС Online».
Три причины майского падения и возвращение рынка недвижимости на «доковидные» показатели
Вслед за апрельской битвой девелоперов с частниками, которую инвесторы продули вчистую и упустили 30 млрд рублей дохода, последовал мощный откат. В мае статистика управления Росреестра по РТ свидетельствует: за месяц в Татарстане на 20% до 1,5 тыс. сократилось число сделок по договорам долевого участия. На вторичном рынке Казани заключили 4,3 тыс. сделок, что на 33% меньше апрельского рекорда. А в Татарстане «вторичка» за май потеряла 31% сделок. По итогам мая Росреестр по РТ впервые за несколько месяцев обошелся без традиционного пресс-релиза. Видимо, нечем похвалиться после кратного роста рынка к 2020 году! Упало даже число сделок с землей по Казани и РТ — на 19% до 11,7 тысячи.
Участники рынка недвижимости назвали несколько причин падения.
- Майские «ковидные» каникулы, в которые Росреестр принимал и выдавал документы, но не регистрировал сделки. Треть месяца прошла мимо.
- На рынке мало ликвидных квартир: их продали на волне спроса середины – конца 2020 года. У девелоперов — дефицит предложения, празднуют только те, кто выводит новые корпуса. Интересные варианты жилья у инвесторов, которые в марте – апреле фиксировали прибыль.
- У покупателей кончаются деньги, а квадратный метр подорожал.
- За год объемы ипотечных сделок в Казани выросли на 113%, по Татарстану — на 115%. Первоначальный взнос в 15% остался в прошлом и вырос до средних по рынку 40–50%.
«Возвращаемся в старое русло, потому что 2020 год был сумасшедшим, — говорит председатель гильдии риелторов РТ Андрей Савельев. — Люди бежали покупать квартиры. Даже те, кто не планировал покупку».
Эксперт привел в пример покупку средней однокомнатной квартиры в новостройке, которая в мае – июне 2020 года стоила 2,5 млн рублей с первоначальным взносом 500 тыс. рублей, 466 тыс. из которых гасили маткапиталом за первого ребенка. «То есть человеку было достаточно 50 тысяч рублей, чтобы купить однокомнатную квартиру. Естественно, все, у кого родился ребенок, сломя голову бежали покупать как минимум „однушки“. На рынок тогда пришли молодые семьи, которые раньше не могли себе позволить взять жилье без накоплений», — говорит Савельев. По данным загса, в 2020 году в Казани родились 19,7 тыс. человек, из них 43% — первенцы, 38% — вторые дети, третьи и последующие — 19%.
Рынок приходит к доажиотажному времени, которое продлится до конца года, если застройщики не придумают скидок в 10–20 процентов.
У девелоперов-тяжеловесов все стабильно. В компании «Унистрой» рассказали, что не ощутили падения продаж. Число сделок в мае выросло на 10% по отношению к апрелю — девелопер запустил новые жилые комплексы. Похожая ситуация у #Суварстроит, который в мае увеличил продажи на 40% — за полгода компания выставила на продажу лоты в 11 домах.
Последний вагон подан к перрону: Казань прощается с дешевой ипотекой «от Путина»
Льготную ипотеку, появившуюся в России с подачи президента Владимира Путина, продлили до 1 июля 2022 года. Но для Казани ее все равно что отменили: лимит кредита сократили до 3 млн рублей, а ставка выросла на полпроцента до 7%. Исследование ЦИАН показало, что в Казани по новым условиям доступно 4% квартир. Но это, так сказать, средняя температура по больнице. Например, в «Унистрое» новые условия затронут более четверти квартир в 3 проектах из 10.
«В таких крупных городах, как Казань, программа работать не будет, — говорит замгендиректора девелоперской компании „Унистрой“ Искандер Юсупов. — Под новые условия подходят однокомнатные квартиры и загородные проекты. В последние дни июня фиксируем повышенный спрос — это типично для завершения стимулирующих программ. Люди стремятся запрыгнуть в последний вагон уходящего поезда. В нашей компании июнь уже показывает результаты не хуже майских. В июле же спрос, возможно, упадет».
Казанцы продают старое и берут новое, и это влияет на желание взять ипотеку
Но «охотников за квадратами» подстегивает старт новых предложений на дефицитном рынке, так что у «Унистроя», как и у других застройщиков, всегда есть шанс простимулировать спрос за счет новых корпусов и локаций.
Опрошенные риелторы считают, что новые условия «путинки» на казанских покупателей особо не повлияют: ведь никто не копит на квартиру в поте лица, откладывая тысчонку-другую с каждой получки. Казанцы продают старое и берут новое, и это влияет на желание взять ипотеку.
- Средняя сумма ипотечного кредита в Казани — 2–3 млн рублей, что в принципе укладывается в новые условия.
- Рост ставки на 0,5% не отпугнет покупателей — застройщики и банки предлагают собственные льготные программы жилищного кредитования.
Директор группы компаний «СМУ-88» Илья Вольфсон указывает на еще один инструмент в руках покупателей, который сильно влияет на улучшение жилищных условий. «В Казани много молодых семей с детьми, а для них фактически ничего не изменилось, — говорит Вольфсон. — Проблема в том, что они не смогут воспользоваться льготным периодом, если им нечего будет купить».
Так что спрос при наличии предложения никуда не денется и даже грозит вырасти. Сейчас стройкомплекс ударными темпами кует это самое предложение — число новостроек в Казани на этапе строительства выросло в 1,8 раза, но их уже раскупают. Напомним, в апреле продавцы «вторички» в Казани выручили минимум 30 млрд рублей. Куда денется этот денежный навес? Эксперты уверены: средства вложат в жилую недвижимость в расчете на дальнейший рост цен и заработок. По данным domofond.ru, за месяц средняя цена в новостройках подорожала на смехотворные 100 рублей до 107,5 тыс. за квадратный метр. Почему? Как и предполагали эксперты издания, квадратный метр в новостройках по итогам апреля нашел равновесную цену. Зато «вторичка» за месяц выросла на 1,5% и взяла новый барьер в 100 тыс. рублей.
Покупатели хотят приобрести квартиру по старым условиям ипотеки с господдержкой, стимулирует спрос и небольшой объем предложений на рынке новостроек. На июль уже имеется пул забронированных квартир. Поэтому падение не прогнозируем. Кроме того, отмечаем растущий интерес инвесторов, которые в связи с нестабильной ситуацией на рынке финансовых инструментов предпочитают вкладывать средства в недвижимость, что надежно и проверено годами.
Возможно, июнь вернет рост на рынок недвижимости РТ, но не надолго. «Летом продажи всегда были заметно ниже — это классическое сезонное затишье, и в этом году нет причин для изменения ситуации», — прогнозирует Вольфсон.
Показатели мая 2021-го выглядят крепко и на фоне статистики за аналогичный период 2019–2020 годов. В спокойном мае 2019-го на вторичном рынке Казани заключили 1,5 тыс. сделок — в 2,8 раза меньше мая 2021 года. На рынке новостроек РТ в мае 2019-го приобретено 1,3 тыс. объектов, что на 18% меньше мая 2021 года.
Ну а апрель 2021-го обошел май 2020-го по продажам «вторички» в Казани в 2,9 раза. Год назад власти восстановили работу МФЦ для «вторички» и благодаря отложенному спросу вторичный рынок столицы РТ за месяц прибавил 24%, а новостройки, наоборот, покупались на 10% меньше. Тогда на рынок по-прежнему влияли сложности с показами, снижение платежеспособности жителей после месяца «карантикул», а льготная ипотека только заходила на рынок — 8 мая 2020 года Росреестр по РТ зарегистрировал первый договор долевого участия со ставкой 6,5% годовых.
В мае исполком Казани выдал 9 новых разрешений на строительство жилья, из которых 3 для многоквартирных жилых домов, оставшиеся 6 — таунхаусы
Застройщики по-прежнему не начинают новые проекты. За май — три разрешения: вдвое меньше, чем 2020-м
Что с новой многоквартирной застройкой? В мае исполком Казани выдал 9 новых разрешений на строительство жилья, из которых 3 для многоквартирных жилых домов, оставшиеся 6 — таунхаусы. Для сравнения: в апреле застройщикам многоквартирных домов выдали тоже 3 разрешения, а в мае 2020 года — 6.
Предпринимателю Иреку Зарипову в мае разрешили строительство многоквартирного дома до 10 этажей с нежилыми помещениями и встроенным паркингом на пересечении улиц Шаляпина и 1-й Бугульминской. Это участок по соседству с частным образовательным центром «Манки Сапиенс» — рядом вместо снесенных домов когда-то появится «городок ЮИТа» и «белый дом» для министерств и ведомств. Передачей муниципального участка под будущим домом на улице Шаляпина в конце 2020 года заинтересовалось татарстанское управление ФАС. Антимонопольщики заподозрили исполком Казани в нарушении закона о конкуренции, но в апреле 2021 года прекратили дело, так что объект вот-вот можно начинать строить. Республиканский фонд защиты прав дольщиков получил разрешение на достройку 9-этажного «свеевского» долгостроя по адресу: ул. Чистопольская, 71а. Компания «ТСИ» взяла разрешение на возведение второго дома в ЖК «Мечта» у строящегося Вознесенского тракта.
Участники рынка не первый месяц говорят о необходимости резкого увеличения числа проектов новых многоквартирных жилых комплексов. Но воз и ныне там, чем пользуются владельцы новой «вторички», которые в апреле опередили девелоперов и установили исторический рекорд продаж. По словам Юсупова, эти танцы инвесторов и застройщиков идут постоянно — «качели» не останавливаются, просто в этом году контраст оказался слишком ярким.
В Казани все заметнее дефицит строящегося жилья. После осеннего бума продаж на рынке появилось не так много новых проектов, чтобы компенсировать тот спрос, что мы видели перед Новым годом. Это коснулось и вторичного рынка, где часть сделок проводилась через переуступку прав. То есть фактически это новые квартиры, которые по бумагам проходят как «вторичка».
В минстрое РТ ожидают бо́льших осложнений с предложением новостроек в будущем. В целом по Татарстану участков с готовыми коммунальными сетями осталось лишь на 1,8 млн кв. м жилья. Исходя из темпов строительства «человейников», застройщики «съедят» эти земли года за полтора. «Нужно создать заделы на пятилетку», — говорил в конце мая замминистра строительства РТ Ильшат Гимаев. Свободная земля есть, но нет коммуникаций либо они на исходе.
Также застройщики заявляли, что с переходом на эскроу-счета потеряли возможность приобретать земельные участки. «Дефицит будет сохраняться, пока у застройщиков не появится понятный и доступный механизм для покупки земли для строительства», — подчеркивал ранее Вольфсон.
Спрос на земли в Казани упал на 22%: «свое гнездышко» стало менее интересным?
Майская статистика управления Росреестра по РТ показала новую тенденцию: зафиксировано снижение спроса на земельные участки. Он рос с мая 2020 года и «выстрелил» после пяти лет простоя с низким спросом и ценами. Ну а в мае 2021-го число регистраций сделок с земельными участками в Казани упало на 21% до 1,5 тысячи. В РТ за месяц зарегистрировали 10,1 тыс. сделок, что на 18% меньше, чем в апреле.
Причина не только в майских каникулах, но и в дефиците свободной земли в черте города, участков с инфраструктурой. «Приличной земли под ИЖС в пределах 5–10 километров от города нет, отстает инфраструктура. Все, что лежало, давно купили», — говорит директор агентства недвижимости «Этажи-Казань» Марат Галлямов.
«Приличной земли под ИЖС в пределах 5–10 километров от города нет, отстает инфраструктура. Все, что лежало, давно купили»
Напомним, «коронавирусные» ограничения 2020-го повысили интерес горожан к загородному жилью и раскрыли преимущества перед квартирами — самоизоляция казалась слаще на собственной земле. Затем по причине низкого порога вхождения землю покупали в качестве инвестиций. По-прежнему подогревает спрос к земельным участкам в ближайших к столице РТ районах сельхозипотека. В апреле 2021 года спрос на льготную сельскую ипотеку в Татарстане и России превысил лимиты, поэтому банки прекратили выдачу займов. В начале июня программу перезапустили, но спустя две недели лимит минсельхоза исчерпал Сбербанк.
Если подвести итог вышесказанному, то можно резюмировать: рынок недвижимости в республике прорван на трех фронтах («первичка», «вторичка» и земля под ИЖС), держится лишь ипотека. Нельзя исключать, что факторы, раздувавшие спрос, начинают выдыхаться. Денег больше не становится, «квадрат» уже подорожал, на очереди — стагнация строительства частных домов в связи с резким ростом цен на стройматериалы. В таких условиях вполне понятно беспокойство вице-премьера Марата Хуснуллина, который в очередной раз призвал региональных глав обратить внимание на рост цен на жилье: «Я очень прошу вас обо всем, что касается роста цен, подумать и внести свои предложения». Ведь стройкомплексу страны нельзя допустить срыва объемов ввода новых «квадратов» — это, пожалуй, единственное крупное светлое пятно в экономике страны.
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 679
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.