«Застройщики во многих регионах к кризису подошли с полностью голой *** и сумасшедшим объемом процентов по кредитам», — такие опасения звучали на закрытом совещании застройщиков в минстрое РТ с участием замминистра строительства РФ Никиты Стасишина. Без капельницы господдержки в новостройках республики продают плюс-минус тысячу квартир в месяц. Но деньги у людей есть: вторичный рынок прибавил 16% сделок за месяц. «Вторичка за наличку!» — под таким лозунгом выросли продажи квартир из рук в руки. Причем Татарстан — в тройке лидеров по глубине торга в России. О том, хлынут ли в «вечный бетоний» триллионы с депозитов и почему глава минстроя РФ Ирек Файзуллин ждет снижения цен на квартиры, — в материале «БИЗНЕС Online».
Желающих купить новостройку много, а сделать это не могут
Итоги месяца в новостройках
За минувший октябрь застройщики Татарстана продали чуть более 1 тыс. квартир. Это на уровне сентября и августа. В сравнении с октябрем 2023 года число зарегистрированных договоров долевого участия сократилось в 3 раза, сообщается в свежей статистике татарстанского Росреестра. Впрочем, такой же показатель по ДДУ был по РТ в октябре 2022-го.
Приглядимся к статистике «Дом.РФ». Там число сделок с новостройками по республике за месяц упало на 15% до 1,1 тысячи. Средняя цена квадратного метра выросла на 7% до 201 тыс. рублей, а цена одной проданной квартиры в среднем подросла на 10% до 9,8 млн рублей. В итоге выручка застройщиков Татарстана за месяц составила 11,6 млрд рублей, что на 60% ниже показателя октября 2023 года.
«Снижение объемов напрямую связано с отсутствием у банков лимитов по семейной ипотеке, необходимостью ждать окна для проведения этого типа сделок, — говорит коммерческий директор ГК „Новастрой“ Антонина Дарчинова. — По группе компаний „Новастрой“ именно семейная ипотека является драйвером спроса. Также основной спрос пришелся на готовые квартиры в сданных домах».
Желающих купить новостройку много, а сделать это не могут. «Лимитов по семейной ипотеке в банках очень мало», — говорит и директор АН «АртХаус» Анна Костыркина.
По Казани количество проданных квартир, согласно «Дом.РФ», сократилось по сравнению с прошлым месяцем на 5% до 748. Средняя цена квадратного метра в строящихся домах столицы РТ выросла на 5% до 233 тыс. рублей, а средневзвешенная цена квартиры за октябрь подорожала на 4% до 11 млн рублей. С такими вводными выручка казанских застройщиков за месяц составила 8,3 млрд рублей, что на 36% меньше октябрьского показателя прошлого года.
Опрошенные участники рынка в целом говорят о стабилизации продаж в минувшие два месяца.
«И октябрь, и ноябрь идут плюс-минус в плановом коридоре продаж, тьфу-тьфу-тьфу, — говорят в группе компаний „СМУ-88“. — Недобираем где-то в пределах 7–9 процентов, но с учетом пессимистичных прогнозов третьего квартала ситуация вполне приемлема».
В октябре продажа новостроек в Татарстане снизилась по сравнению с итогами сентября незначительно, говорят в «Новастрое». «Однако продолжается общая тенденция падения рынка более чем на 50 процентов по общему количеству сделок, если сравнивать с показателями стабильного месяца в первой половине года», — отмечает Дарчинова.
«В октябре продажи стабилизировались, но не вышли на плановые показатели прошлых периодов», — рассказывает генеральный директор зеленодольской компании «Мир Групп» Тимур Егоров и отмечает улучшение ситуации в ноябре — компания выходит на результаты до отмены льготной ипотеки.
Ситуацию осложняет ключевая ставка в 21% годовых. Ипотека подорожала. Средняя ставка по коммерческой ипотеке на новостройки без господдержки к середине ноября поднялась до 28% годовых, отдельные банки предлагают занять под 29,5%. Со всеми комиссиями и страховками полная стоимость кредита больше 30%. Аналогичная ситуация на вторичном рынке, доступная ставка только на первичном рынке по семейной ипотеке — 5,99%.
Девелоперы стимулируют продажи как могут. В ходу программы рассрочки без участия банков, траншевая ипотека, продажи через жилищные накопительные кооперативы.
«Рассрочка тут вышла на первое место, особенно она популярна в новых проектах по понятным причинам, — говорит генеральный директор группы компаний „СМУ-88“ Наиль Галеев. — На размер ставки базовых ипотек мы не обращаем внимания уже почти год — после 16 процентов она перестает работать для массового потребителя из-за заградительного размера ежемесячного платежа».
Явный рост как сделок, так и предложений по альтернативным вариантам приобретения жилья отмечают в компании «Авторы». «Это в целом приведет к замене объема сделок по ипотеке на сделки в рассрочку, но не будет способствовать увеличению количества сделок относительно количества проектов», — считает коммерческий директор компании «Авторы» Елена Фаттахова.
Ситуацию осложняет ключевая ставка в 21% годовых. Ипотека подорожала
Десятка застройщиков
Вернемся к десятке лидеров Казани по итогам июля — это был первый месяц без льготной ипотеки на рынке жилой недвижимости.
По данным «Дом.РФ», к уровню октября кратно упала выручка у четырех застройщиков. Ощутимее других спад у «Эталона» — за месяц питерский застройщик недосчитался 63% выручки и заработал 220 млн рублей. Следом «Текоресурс» — выручка упала на 60% до 80 млн рублей, продано две квартиры вместо 9 в июле. У ТСИ объем продаж упал на 59% до 450 млн рублей, в «Унистрое» — на 55% до 580 млн рублей.
В основе публикации — статистика госкомпании «Дом.РФ», которая анализирует только данные объектов, строящихся по проектному финансированию, и учитывает сделки до тех пор, пока объект не будет сдан. Как только стройка заканчивается, все, что продается в сданном доме, сервис уже не показывает.
После сдачи домов сделки регистрирует Росреестр, пополняя статистику на вторичке. Не всегда туда попадают и сделки, совершенные застройщиками в последние дни декабря.
Цифры расходятся с реальностью, по факту объем продаж квартир еще больше, но тенденции рынка аналитика «Дом.РФ» все же отражает, это удобный инструмент оценки ситуации, с чем согласны участники рынка.
Другие застройщики июльского топ-10 показали рост продаж квартир. В 3 раза до 1 млрд рублей по итогам октября выручка выросла у московского ПИКа, на 83% до 730 млн рублей — у «КамаСтройИнвеста», на 50% объемы продаж в денежном выражении увеличились у #Суварстроит и «Садового кольца». У СМУ-88 выручка выросла на 20% до 1,2 млрд рублей, у «Ак Барс Дома» — на 18% до 1,3 млрд рублей.
В итоге расстановка сил в июльском топ-10 по выручке казанских застройщиков изменилась не сильно — десятку покинул «Тэкоресурс», зато в октябрьский рейтинг вошел удмуртский «Комосстрой», который продал 31 квартиру на 230 млн рублей. Суммарно лидирующие строительные компании столицы РТ за октябрь реализовали 566 квартир на 6,3 млрд рублей. Остальные продали 182 объекта на 2 млрд рублей.
Жилые комплексы: лидеры и аутсайдеры
Взглянем на количественные показатели продаж квартир в крупнейших строящихся жилых комплексах 19 застройщиков Казани. В случае с двумя и более проектами у застройщика взяты ЖК с наибольшим количеством квартир по проекту. Жилые комплексы отличаются по масштабу и на разных этапах, поэтому остаток квартир на конец октября колеблется от 60 до 2 тыс. штук.
На последнем месте ЖК Promenade компании «Тэкоресурс» — за месяц продана одна квартира. Затем идет жилой комплекс «Нова» компании «Новастрой» — четыре квартиры. За месяц этот застройщик выставил на продажу вторую очередь ЖК, поэтому остаток квартир на конец месяца вырос до 372.
По пять квартир за месяц продали в трех ЖК — это Savin Family подмосковного «Садового кольца», «Родины 17» компании «Руслан+», Terra застройщика «Бриз». 7 квартир реализовали за месяц в ЖК «Алтын Яр» компании «Ак таш», столько же у новичка строительного рынка Казани — ФСК. Компания строит ЖК «Фриссон» на улице Даурской — неподалеку от базы «Горводзеленхоза» и Архангельского кладбища. За октябрь компания выручила 72 млн рублей. Средняя цена «квадрата» — 299 тыс. рублей, квартиры — 10,4 млн рублей.
Максимальное количество квартир за октябрь продал «Ак Барс Дом» в ЖК «Мой ритм»
В жилом комплексе «Авторы на Годовикова» за месяц продали 8 квартир. В этом ЖК у «Авторов» в сентябре оставалось 0 квартир, а в октябре уже 161. Застройщик объяснил резкий рост остатка «внутренним или внешним глюком». По 9 квартир реализовали компании «Грань» и «Эталон» в «Новых горках» и «Счастье в Казани» соответственно. В ЖК «Династия» ТСИ продал за месяц 10 квартир.
Свыше 10 объектов в крупнейших проектах ЖК за октябрь реализовали только 8 застройщиков. Замыкает топ лидеров «Унистрой» — в ЖК «Q на Кулагина» продали 11 квартир, 12 объектов реализовал «Комосстрой» в ЖК «Парк Маяк». Затем идут 17 квартир в ЖК «Оригана» компании «КамаСтройИнвест».
Пятерку лидеров по количеству проданных квартир закрывает СМУ-88 — 21 квартира в ЖК «Яратам», на 4-й строчке ПИК — 24 объекта в «Нокса Парке», на 3-й позиции #Суварстроит и его ЖК «Батталовский» с 36 квартирами за месяц. На 2-е место вырвался федеральный новичок. За сентябрь Glorax реализовал в столице РТ одну квартиру, а в октябре уже 60. Это первый ЖК в «Экорайоне» на месте бывших артскладов. Средняя цена квадратного метра — 212 тыс. рублей, квартиры — 6,9 млн рублей. Максимальное количество квартир за октябрь продал «Ак Барс Дом» в ЖК «Мой ритм» — 102, остаток квартир на конец месяца — 2 029.
«Классовые» изменения фиксируют в компании «Авторы» — там говорят о росте в бизнес-сегменте на 15% и снижении продаж квартир комфорт-класса на 10%. «Проекты высокого класса показывают плановое, умеренное увеличение темпа продаж без резких колебаний в этом месяце. Рост спроса по рынку связан с началом продаж проектов других застройщиков. В последние пять месяцев в высоком классе сохраняется умеренно равномерный темп», — говорит Фаттахова.
Застройщики призывают раскрутить гайки в части нормативов и требований, что позволит перераспределить ресурсы за счет оптимизации
Первые сигналы кризиса новостроек
Продажи в Татарстане 1 тыс. новых квартир в месяц с августа заставляют нервничать участников рынка и минстрой РТ, которому надо ежегодно отчитываться о вводе не менее 3–3,5 млн кв. м жилья. В середине ноября ведомство собрало застройщиков на встречу с замминистра строительства и ЖКХ РФ Никитой Стасишиным. Федеральный чиновник не скупился в выражениях и даже заявил, что застройщики во многих регионах подошли к кризису с «голой *** и сумасшедшим объемом процентов по кредитам».
Не вдаваясь в подробности, [стоит отметить, что] ситуация на рынке недвижимости сегодня близка к кризисной, потому что единственная доступная модель финансирования стройки не просто сводит на нет рентабельность, а для кого-то становится риском для банкротства.
Описывая это совещание, депутат Госдумы от РТ Илья Вольфсон отмечает, что стоимость денег для строителей стала высока как никогда. «По некоторым проектам доля затрат на обслуживание кредитов достигает до 49 процентов от их стоимости. Понятно, что и застройщики, и банки ищут способы адаптации к высокой ключевой ставке, экспериментируют со способами продаж и моделями финансирования», — пишет депутат в своем телеграм-канале.
Застройщики призывают раскрутить гайки в части нормативов и требований, что позволит перераспределить ресурсы за счет оптимизации. В крайнем случае начнут снижать объем строительства.
«Такой сигнал уже послан, — рассказывает топ-менеджер крупной строительной компании РТ. — Срыв планов ввода? Не проблема, восполнят регистрацией ИЖС, в том числе незавершенного, — так уже делали, получалось. Центробанк же настроен и дальше удерживать инфляцию. ЦБ — это же не об экономике, а о финансах. В 2022 году надо было поддержать спрос в экономике, что и сделала строительная отрасль, теперь другая задача».
Летом и осенью застройщики вывели на рынок большое количество новых предложений, говорят в «Авторах». «Если общее количество сделок стабильно держится на оптимистичном уровне, то соотношение сделок к количеству ЖК начинает выявлять назревающую проблему, которую мы увидим на более крупных данных чуть позже, — говорит Фаттахова. — Выжидательное настроение (снижение ключевой ставки) посадит рынок на качели: кто-то переживет это время по-взрослому, а кто-то нет. Наблюдать за решениями будет интересно».
Поставлена точка в открытом разногласии подходов между ЦБ во главе с Эльвирой Набиуллиной и строительным блоком правительства РФ, который курирует вице-премьер Марат Хуснуллин. Противостояние тянулось с 2021 года, в итоге нацеленную на поддержку застройщиков льготную ипотечную программу закрыли 1 июля 2024-го. Так Набиуллина победила Хуснуллина, который признал поражение и даже исключил развитие ипотеки в стране за счет господдержки, пока сохраняются высокие темпы инфляции. Впрочем, «хуком снизу» теперь смотрится недавнее выступление вице-премьера в Совете Федерации, где он предложил законодательно прописать рассрочку от застройщика. А Набиуллина от подобных «схематозов» банкиров и девелоперов, напомним, не в восторге.
Банкротства застройщиков? Не проблема, сработает механизм эскроу-счетов, объекты достроят. «В целом в условиях наших ограничений на рынке труда это (банкротства бизнеса — прим. ред.) окажется, наверное, благом для экономики, если будет некоторое перераспределение в сторону более эффективных компаний», — сказала в начале ноября директор департамента финансовой стабильности Банка России Елизавета Данилова.
«Вторичка за наличку!» — озвучивает лозунг вторичного рынка жилья директор АН «АртХаус» Анна Костыркина
Вторичный рынок растет
Вопреки дорогой ипотеке под 30% годовых вторичный рынок жилья показывает рост. За месяц число договоров купли-продажи по РТ выросло на 16% до 7,2 тысячи. Впрочем, это минимум для октября за три года. По Казани число сделок на вторичке выросло на 10% до 2,3 тыс. — и это уже минимум последних пяти лет, до того антирекорд был в октябре 2022-го, когда на вторичке столицы РТ зарегистрировали 3 тыс. сделок.
«Одной из причин положительной динамики можно назвать традиционное повышение активности на рынке недвижимости, которое характерно для середины осени и приближающегося завершения года», — сообщила заместитель руководителя Росреестра по Татарстану Лилия Бурганова.
Почему вторичка уверенно опережает по сделкам рынок новостроек РТ, где за месяц только 1 тыс. сделок?
Цена. Весь вопрос в цене. Первичка значительно дороже, чем вторичка.
«На вторичке можно торговаться, — поясняет в разговоре с „БИЗНЕС Online“ Савельев. — Год-два назад торг составлял 50–100 тысяч рублей, теперь люди скидывают 500, 600 и даже 700 тысяч. Они начинают привыкать к повышенным ставкам, и мы видим некоторое увеличение количества ипотечных кредитов под эти высокие 23–25 процентов. Но чаще всего это сделки с очень высоким первоначальным взносом. То есть люди находят какой-то интересный ликвидный объект и готовы взять ипотеку с такими ставками с надеждой на то, что до Нового года они ее закроют».
По оценкам сервисов Сбера — «Домклик» и «СберИндекс», Татарстан попал в тройку лидеров по глубине торга на вторичном рынке в России, пишут banki.ru. Разница между ценой объявления и реальной ценой продажи в РТ — 17,2%. Лидером по скидкам в стране стала Ростовская область (19,3%), на 2-м месте — Волгоградская (18,2%). Торг в Нижегородской области — 14,2%, а в Москве — 14,1%.
Есть и опасения, что массовый переток денег со вкладов на другие рынки могут просто ограничить, об этом постоянно пишут «диванные аналитики» в соцсетях
«Вторичка за наличку!» — озвучивает лозунг вторичного рынка жилья Костыркина. «Кто-то относит свои деньги на депозит, чтобы заработать на процентах, другая половина населения видит, что, несмотря на высокие ставки, недвижимость не падает, и решает вложить свой капитал в квадратные метры», — говорит директор АН «АртХаус».
Да, сейчас вроде бы выгодно вложиться в депозиты, ведь проценты там выше, чем рост цен на недвижимость. Однако что будет, когда ставки упадут? «Страшно даже подумать!» — рассуждает финансовый аналитик Павел Spydell Рябов.
Есть и опасения, что массовый переток денег со вкладов на другие рынки могут просто ограничить, об этом постоянно пишут «диванные аналитики» в соцсетях. Ведь попадание триллионов, лежащих сейчас в банках, на тот же рынок недвижимости означает новый виток цен в условиях взлета спроса. Так что таким инвесторам лучше вовремя найти тихую гавань. А уж что можно считать в России надежнее, чем «вечный бетоний»?
Как только ЦБ понизит ключевую ставку, люди снова вернутся к вопросу покупки жилой недвижимости. Но увеличение спроса вызовет повышение стоимости квадратного метра.
Тренд роста купли-продажи квартир «с рук» отмечают и в Набережных Челнах.
«Кажется, что идет рост продаж на вторичном рынке, — считает генеральный директор АН „Кама“ Рисхат Сабирзянов. — Если в объемах посмотреть на количество сделок этого года и количество сделок прошлых лет, то они, в принципе, одинаковы. Кто-то продал малосемейную комнату, добавил часть своих денег, где-то взял небольшую сумму в кредит, для того чтобы использовать маткапитал. И вот, продав за меньшую стоимость объект недвижимости, он что-то берет. Допустим, малосемейку продал — однокомнатную взял. Однокомнатную продал — двушку взял. Тот, кто продает двушку, берет что-то в новостройке. Или тот, кто однокомнатную продал, берет двушку или трешку, на что хватает денег».
«Рост окажется не такой, который был в прошлом году и в позапрошлом, вообще с 2020-го по 2021-й»
Прогноз
С дорогой ипотекой покупка жилья станет еще большей проблемой, болью для людей.
«Застройщики любят клиентов и благодаря этому прокачают антикризисную мышцу, менее гибким структурам, конечно же, будет больнее, — прогнозирует Фаттахова. — Но на ключевых показателях проектов это не сильно отразится. Кроме того, проекты бизнес-класса привлекут часть клиентов из комфорт-класса благодаря индивидуальному подходу к условиям покупки. Это приведет к изменениям в подходах к созданию новых проектов, на мой взгляд, в основном отрицательным».
Три последствия высоких ставок по ипотеке называют в АН «АртХаус»:
- Кто сможет купить за наличку — будет приобретать. Вымоются самые недорогие лоты, а значит, студии и гостинки станут дорожать из-за большого спроса.
- Кто не может купить — уйдет в аренду. Спрос вырастет, а значит, и цена аренды тоже пойдет вверх.
- Вырастет срок экспозиции, т. к. продавцы не хотят снижать стоимость.
Дорогая ипотека откладывает спрос на неопределенный срок, но появилась стабильность, а ближе к концу года продажи традиционно будут выше, чем в предыдущем квартале, считают в «Мир Групп». «Лично мое мнение: независимо от того, кто бы мне что ни обещал, я предпочитаю хранить сбережения в недвижимости, квартиру хотя бы можно пощупать», — говорит Егоров.
До конца года ничего особенно не поменяется, считают в СМУ-88. «Если сохраним динамику на уровне плана, это уже будет для нас большой победой. О чем-то сверх того можно пока только мечтать», — отмечает Галеев.
Не наблюдают предпосылок для положительного сценария и в «Авторах», где считают традиционный рост продаж одной из главных интриг второго полугодия.
Ждут традиционного роста продаж ноября-декабря в «Новастрое». «Но многое все-таки будет зависеть от наличия в банках лимитов по семейной ипотеке», — говорит Дарчинова.
«Да, в декабре ждем роста продаж: много интересных стартов по новостройкам, вторичка всегда была интересна, люди постепенно снимают деньги с депозитов и перекладываются в „бетон“», — делится Костыркина.
Оживление на рынке до конца года будет, считает Савельев. «Но, к сожалению, рост окажется не такой, который был в прошлом году и в позапрошлом, вообще с 2020-го по 2021-й, — продолжает эксперт. — Ажиотажа не будет в любом случае».
Не ждут традиционного роста продаж и в Челнах. «Нет, ничего не изменится, — говорит Сабирзянов. — Вялотекущий образ жизни у нас сейчас… Кто-то что-то присматривает, покупатель нашел подходящий вариант, и он в движении. Не нашел — в ожидании».
По мнению министра строительства и ЖКХ России Ирека Файзуллина, новые квартиры в ближайшем будущем подешевеют. Об этом он сказал Life.ru. Причиной станет снижение объемов продаж: в среднем по стране более 60% строящихся квартир не продано. «Так или иначе компании, чтобы обеспечить сегодня финансовый поток, будут регулировать и скидками. Потому я думаю, что движение пойдет в этой части», — заявил он. Так что главное сегодня — сдерживать рост цен на стройматериалы, перевозки, рабочую силу, т. е. контролировать себестоимость объектов.
Насколько справедливо это заявление применительно к республике? Если в среднем по стране, по данным «Наш дом.РФ», продано 34% строящегося жилья, то в Татарстане — 38%. Но тут стоит учитывать и сроки сдачи домов. К примеру, в среднем по стране глубина продаж квартир, сдающихся до конца 2024 года, — 67%. В РТ — 81%. При этом 46% площадей в домах, сдающихся в 2025-м, тоже реализовано. Ну а то, что не продано, будет достраиваться в 2026–2028 годах.
Инфографика: «БИЗНЕС Online»
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 101
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.