Осиротевший «Туган авылым» в поисках настоящего хозяина

Ресторанный комплекс «Туган авылым» (в переводе с татарского «Моя родная деревня») продается за 121,5 млн. рублей

ДИСКОНТ БОЛЕЕ 10 МИЛЛИОНОВ

На днях появилось сообщение конкурсного управляющего ООО «Туган авылым» Фуата Кулеева - члена некоммерческого партнерства «Союз менеджеров и антикризисных управляющих», о том, что 14 декабря ему не удалось реализовать с торгов одноименный с компанией-банкротом пафосный ресторанный комплекс.

Напомним, что ресторанно-развлекательный комплекс «Туган авылым» (в переводе с татарского «Моя родная деревня») был открыт 26 августа 2005 года и располагается в самом центре Казани. Его владельцем ранее был собственник известной бизнес-группы "Нур" Маннаф Сагдиев. Помимо зданий кафе, гостевых домов и ресторанов, комплекс включал боулинг-клуб и бильярдную, бутик модной одежды «Мельница» (здесь были раньше представлены такие бренды, как Who is Who, Karen Walker, Nando muzi, Humanoid, JS de Castel Bajac, Simbols) и охраняемую парковку.

И вот цветущее некогда заведение арбитражный управляющий выставляет на повторные торги, которые состоятся 18 февраля 2013 года. При повторных торгах цена была уменьшена с 135 млн. рублей до 121,5 млн. рублей.

Весь комплекс ресторана «Туган авылым» объединен в один лот под названием «Недвижимое имущество, расположенное по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Луковского, 14/56». Итак, сам лот включает двухэтажное здание детского кафе (1060,7 кв. м), пять зданий семейного бара (105,4 кв. м, 109,3 кв. м, 105,2 кв. м, 106,8 кв. м, 105,7 кв. м), здание кафе-бистро (697,6 кв. м), здание кафе-закусочной (335,5 кв. м), четырехэтажное здание магазина (225,9 кв. м), здание летнего барбекю (33,9 кв. м), двухэтажное здание ресторана (2 647,5 кв. м), здание трансформаторной подстанции (53,0 кв. м), здание общественной уборной (20,9 кв. м) и земельный участок (категория земель: населенные пункты) площадью 13 880,0 кв. метров.

По оценкам одного из участников рынка, участок в центре может стоить от $400 - 500 за квадратный метр. «Это дает цену более чем в 200 миллионов рублей. Плюс недвижимость более 5,6 тысячи квадратных метров. По самым скромным подсчетам, если даже усреднено исходить из 40 тысяч рублей за метр, учитывая, что строения деревянные, получается еще около 200 миллионов», - говорит риэлтор, пожелавший остаться неизвестным.

«В эту субботу пройдут вторые торги. Вывешено объявление, но пока желающих купить «Туган авылым» нет. Первые торги уже прошли. Если никто так и не заявится, то торги будут продолжаться дальше, - рассказал газете «БИЗНЕС Online» Кулеев. - Если рассматривать в целом, то «Туган авылым» - это рентабельное предприятие с неплохим директором. Предприятие выставлено на торги не из-за несостоятельности, а по другой причине. Собственник для получения кредитов в свое время заложил «Туган авылым». Однако кредиты получались не для «Туган авылым», а для совсем другого предприятия».

КАК «АЛЬФА» «ТУГАН АВЫЛЫМ» ОТБИРАЛА

В объявлении указывается, что имущество предприятия-банкрота является предметом залога ОАО «Альфа-Банк». Свои права на залоговое имущество «Туган авылым» Альфа-Банк заявил еще в 2010 году. Банкиры обратились в татарстанский арбитраж и выиграли иск об обращении взыскания на предмет залога. В ходе судебного процесса стало известно, что ресторанный комплекс был заложен по кредиту ООО «Нур-Авто».

Кредитный договор был заключен еще в сентябре 2007 года, задолго до начала проблем в группе "Нур". Но вскоре тучные годы для группы Сагдиева сменились «временем тощих коров». И компания «Нур-Авто» воспользовалась соглашением в феврале 2009 года, взяв кредит в размере 39 млн. рублей, с уплатой 20,8% годовых. Дополнительно был заключен договор ипотеки по «Туган авылым».

Вскоре кредитор предложил заемщику взыскать залог и реализовать его по начальной продажной цене в 31 858 423 рублей. В то время как представители «Туган авылым», опираясь на оценку ООО «ТатИнК-Консалтинг», указывали гораздо большую сумму – 217,9 млн. рублей. Суд принял соломоново решение, установив начальную продажную цену в 105,4 млн. рублей. Правда, после этого выигранного иска судебные войны «альфавцев» с группой "Нур" длились вплоть до прошлого года. В ходе судебных тяжб «Туган авылым» вошла в процедуру банкротства, появился еще один загадочный претендент на активы «Туган авылым», дружественный группе, – компания «Фининвест+» (его претензии были отклонены), сменился арбитражный управляющий. Только в конце 2012 года компания подошла к финальной черте.

«Ресторанный комплекс был передан банку в залог в 2007 году в обеспечение исполнения обязательств ООО «Нур-Авто» по кредитному договору и в последующий залог в 2008 году в обеспечение исполнения обязательств ЗАО «Ак Барс Автомобили» по гарантии, предоставленной банком, - пояснила газете «БИЗНЕС Online» Татьяна Егорова, представитель ОАО «Альфа-Банк». - В данный момент залогодатель (ООО «Туган авылым») находится в процессе банкротства, и заложенное имущество продается с публичных торгов арбитражным управляющим. Банк, как залоговый кредитор, заинтересован, чтобы данное имущество было реализовано, а долг банка погашен за счет средств, полученных от его реализации».

«Туган авылым» включает детское кафе, пять гостевых домов, ресторан, кафе-бистро, кофейню, боулинг-клуб и бильярдную, бутик и охраняемую парковку. Общая площадь - 1,4 гектара

«С ЗЕМЛЕЙ ЦЕНА АДЕКВАТНАЯ»

Газета «БИЗНЕС Online» спросила мнения экспертов о проекте «Туган авылым» и их оценку того, насколько заявленная цена соответствует рынку.

Зуфар Гаязов - генеральный директор ООО «Татинтер Ресторантс»:

- Если речь идет о продаже с землей, то 120 миллионов рублей – нормальная сумма. Хотя мы считали, и у нас получилось в районе 100 миллионов рублей.

Сама концепция ресторана хорошая, но технологии там были применены неправильно. Там было хорошее применение дровяных печей, в которых готовились татарские блины, булочки, кыздырма, коймак. Необходимо было соблюдение технологии, чтобы выпечка готовилась в помещении, и гости могли приезжать и летом, и зимой. А было так, что зимой приезжали гости, и к этому помещению им нужно было переходить по улице. Производственная зона была полностью отделена от зала, хотя они должны быть в одном комплексе. И вообще, нужно было делать сильнее ударение на национальные способы приготовления блюд татарской кухни, на зрелищность. Это был комплекс с туристической привлекательностью номер один, а внутри не было содержания и технологий.

Минусом комплекса является деревянная конструкция. Вопрос в том, насколько долго фасады смогут выдерживать экологию нашего города. Есть и вопросы по пожарной безопасности. А сам по себе комплекс очень хороший, на фасадах много интересных деталей, сочетающих камень и дерево.

Когда проект открывался, он был очень перспективным. А сейчас он немного погас из-за недостаточно современного менеджмента. Он рассчитан как на горожан, так и на туристов. Аудитория – до самых высоких гостей. Комплекс вообще должен был ориентироваться на самые разные ценовые категории.

Мне предлагали купить этот ресторан, но у нас есть другие проекты. Вдобавок, бывает очень сложно заниматься ребрендингом. Этот ресторан создал себе не очень хороший имидж, поэтому сложно им заниматься.

Ресторанный комплекс был передан ОАО «Альфа-Банк» в залог в 2007 году в обеспечение исполнения обязательств ООО «Нур-Авто»

Айрат Забиров - владелец ресторана Famous, совладелец ресторана «Венеция»:

- Концепция проекта «Туган авылым» была очень удачной. Очень многие туристы и иностранцы посещали это место. В концепции были интересны блины из печки, кошка, которая ходила по заведению. Наверное, большим минусом этого проекта был платный вход. В целом же концепция татарской кухни была очень актуальна.

Такого плана заведений в Казани и сейчас нет. Необходимо было раскрутить его, провести маркетинговые кампании. Я знаю очень много людей, которые специально приводили туда своих гостей. Надо было организовывать национальные программы, танцы и так далее.

Если говорить только о татарском направлении, то заведение похожего плана в Казани – это Дом татарской кулинарии. Но с точно такой же концепцией в центре города заведений нет.

Сумма в 120 миллионов вполне адекватна, если продажа идет с землей. Я бы сам обязательно купил это заведение, если бы были деньги.

Искандер Юсупов - директор ООО «Супермаркет Недвижимости» (инвестиционная группа компаний ASG):

- Судя по всему, оценка делалась через доходный метод, то есть исходя из того, сколько мог бы приносить этот комплекс при эффективном управлении. Безусловно, наибольшую ценность в этом объекте составляет земля, но, на мой взгляд, маловероятно, чтобы новому собственнику удалось сменить вид разрешенного использования данного земельного участка, например, под жилую застройку. Связано это в первую очередь и с недавними ограничениями высотности строительства в центре города. Учитывая, что наша организация обладает земельными участками под строительство жилых домов практически во всех районах города, мы четко видим тренд, что в последнее время ощущается снижение интереса со стороны застройщиков к центру города, строительные компании переключают свой интерес на спальные районы. Другие назначения для комплекса в его нынешнем виде, кроме его собственного, то есть развлекательного, придумать сложно, учитывая характерную стилистику сооружений.