Каждый ли бизнесмен точно знает стоимость своего здания, офиса, торгового павильона? В современном мире многие сталкиваются с проблемой оценки объекта, когда речь заходит о какой-либо сделке. И если на бытовом уровне проблем, как правило, не возникает, то с ростом масштабов собственности растет и риск. Всем интересно точно подсчитать, сколько стоит его имущество? Оказывается, это вполне возможно, ведь страховщики подсчитали даже стоимость башни Сююмбике...

ОЦЕНИТЬ БЕСЦЕННОЕ

Объекты культурного наследия (ОКН) народов Российской Федерации представляют собой уникальную ценность и являются неотъемлемой частью всемирного культурного наследия. По данным министерства культуры РТ, в Татарстане на государственном учете состоит более 6 тысяч объектов культурного наследия, в том числе 1 555 из них на государственной охране.

Реставрация и поддержание ОКН в надлежащем состоянии требует больших материальных ресурсов. За последние пять лет на проведение мероприятий по сохранению объектов культурного наследия РТ выделено 7 044 502,6 тыс. рублей. Это стало возможным благодаря реализации программы ликвидации ветхого жилого фонда и реконструкции кварталов ветхого жилья и федеральной целевой программы "Сохранение и развитие исторического центра г. Казани", что позволило сохранить отдельные объекты культурного наследия и привлечь внебюджетные источники на проведение мероприятий по их сохранению.

Помимо прямых бюджетных ассигнований альтернативными путями сохранения ОКН является сдача в аренду и приватизация в допустимых законом случаях. В соответствии с указами президента РФ № 2121 от 26 декабря 1994 года, № 176 от 20 февраля 1995 года и № 15 от 20 января 1997 года "О приватизации в РФ недвижимых памятников истории и культуры местного значения", часть ОКН вовлечена в гражданский оборот. Это один из вариантов спасения памятников истории и архитектуры, так как у государства нет достаточных средств, чтобы сохранить и реконструировать все объекты культурного наследия.

ГОСТИНИЦА "КАЗАНЬ" – ПРОБЛЕМА ФЕДЕРАЛЬНОГО УРОВНЯ

Кроме приватизации, есть еще несколько способов решить проблему – реставрация на принципах частно - государственного партнерства и безвозмездная передача памятников. В последнем случае памятники передаются частным лицам уже не для получения дополнительных средств в бюджет, а просто для того, чтобы сохранить объект культурного наследия. В качестве положительного примера можно привести здание бывшей гостиницы "Совет" (ныне – отель "Шаляпин" на ул. Баумана в Казани).

Что касается ветшающего здания гостиницы "Казань", то у этого объекта были два инвестора, ни один из которых не выполнил условий инвестиционного соглашения. Сейчас решение этого вопроса должно быть принято на федеральном уровне.

Кроме того, существует перечень наиболее ценных и значимых памятников культуры, которые не подлежат приватизации. В Татарстане в этот перечень вошли более 400 объектов.

Частичная инвентаризация объектов культурного наследия показала: в Татарстане реставрации подлежат 90% памятников культуры и архитектуры. Речь идет именно о реставрации, потому что есть еще понятие "текущее содержание памятников культурного наследия".

НЕ ПО БЕРЕСТЯНЫМ СВИТКАМ

Как можно рассчитать стоимость объектов культурного наследия? Не по берестяным же свиткам зодчих, вычитая износ…

Подход государственных и муниципальных органов власти к управлению ОКН на основе определения рыночной стоимости имущества имеет двойную цель. Во-первых, избежание злоупотреблений, связанных с занижением стоимости при реализации имущественных прав. Во-вторых, привлечение дополнительных финансовых ресурсов для реставрации и поддержания ОКН в надлежащем состоянии.

Традиционные способы оценки доходной недвижимости в своем классическом виде не могут решить вопрос об определении рыночной стоимости ОКН, так как ОКН отличается от обычного объекта оценки по некоторым признакам:

o                  особый правовой статус и, как следствие, невозможность перепланировки, ремонта без согласования с местными органами охраны памятников, необходимость проведения мероприятий по сохранности ОКН;

o                  историческая или культурная значимость, особая эстетическая ценность, уникальность и тому подобные трудно формализуемые факторы;

o                  ограниченность или полное отсутствие гражданского оборота для тех или иных ОКН.

Таким образом, методика оценки рыночной стоимости ОКН помимо обычных аспектов, характеризующих традиционную недвижимость, должна учитывать все вышеперечисленные особенности. Здесь следует заметить, что учет особенностей ОКН, таких как историко-культурная значимость, особая эстетическая ценность, т.е. факторов нематериального характера, может увеличивать стоимость памятника по разным оценкам до 100 раз. В Италии, например, по отдельным объектам, входящим в список всемирного культурного наследия, составленного ЮНЭСКО, увеличение стоимости доходит до 1000-кратного размера.

При решении вопросов оценки необходимо исходить из учета следующих видов существования ОКН: во-первых, как материальный результат труда людей различных поколений; во-вторых, как формы исторического и культурного наследия, обеспечивающего сохранения памяти человечества.

Приведенные аспекты определения стоимости ОКН содержат в себе, как отмечалось выше, трудно формализуемые факторы, конечно тесно связанные между собой. Именно из-за этого проблема определения стоимости ОКН на протяжении многих лет является нерешенной проблемой как оценки, так и истории, искусствоведения, архитектуры и других областей знания.

КАК ОЦЕНИТЬ КАЗАНСКИЙ КРЕМЛЬ?

Однако, несмотря на все сложности, все же делались попытки оценить объекты Казанского кремля. Дирекция Государственного музея-заповедника провела конкурс на страхование вверенных объектов, которые были оценены в 3 миллиарда 728 миллионов рублей.

При подсчете страховой суммы оценивались 19 кремлевских строений. Самыми дорогими страховщики сочли новые здания – мечеть Кул Шариф (698 млн. рублей) и Дворец президента РТ (826 млн. рублей). Благовещенский собор оценен в 430 млн. рублей, наклонившаяся башня Сююмбике в 7 млн., Спасская башня Кремля – в 4,8 млн. Сама страховка обошлась республике в 999 тысяч рублей.

Но это страховая сумма. Она определяется, прежде всего, для целей страхования и ни в коем случае не может быть определяющей при общей оценке памятника.

Татьяна Володкевич,
сотрудник департамента оценки
ООО "АУДЭКС"