Минстрой РТ об обманутых дольщиках: «Мы немного успокоились. И получили нокаут»

Накануне в общественной палате Татарстана состоялся круглый стол «Долевое строительство»

«МЫ ПРЕДПОЛАГАЛИ, ЧТО СМОЖЕМ ВЗЯТЬ ЭТИ АКТИВЫ, ЧТОБЫ ПУСТИТЬ НА ДОСТРОЙКУ ДОМОВ, НО...»

Накануне в Общественной палате Татарстана состоялся круглый стол «Долевое строительство». Руководитель ОП Анатолий Фомин сразу дал установку: искать виновных бесполезно, давайте попробуем определить, что делать.

Всю суть проблемы описал замминистра строительства РТ Ильшат Гимаев, самокритично признавшись, что рано радовались. Вопросами обманутых дольщиков в РТ занимаются с 2007 года. За почти 10 лет удалось ввести 98 проблемных домов, 10 тыс. дольщиков получили свои квартиры. «Мы, понимая, что хребет проблеме сломали, может быть, несколько успокоились. И фактически получили нокаут в 2013 году, который выразился в несдаче большого количества объектов крупных компаний «Фон» и «Свей»».

Первые же шаги эти компании сделали неправильные, считает Гимаев, поскольку основные продажи они начали вести по преддоговорам, а не договорам долевого участия. Тем самым дольщики оказались бесправными. Правда, в одном случае была «уважительная причина». ЖК «МЧС» на ул. Губкина начал возводиться на федеральной земле, которая не была оформлена как положено, и «Фон», чтобы ускорить начало строительства объектов, «привлекал деньги таким незаконным путем» (ранее Анатолий Ливада рассказывал «БИЗНЕС Online», что оформление земли растянулось аж на полтора-два года). В остальных случаях и такой причины не было.

Получив нокаут, у Татарстана «выскочило» 27 проблемных домов: 23 — в Казани, 4 — в Набережных Челнах. Часть домов в высокой степени готовности удалось сдать, остались самые сложные. «Почему они сложные? Во-первых, идут следственные действия. Во-вторых, все активы оказались заложены разным банкам. Мы первоначально предполагали, что сможем взять эти активы, чтобы пустить на достройку домов, но это не получилось в масштабном формате», — рассказал Гимаев. Удалось «вытащить» лишь завод ЖБИ из-под залога Сбербанка и землю под ЖК «Симфония», за счет чего «Бриз» взялся за три дома в ЖК «Симфония» и работает на первом доме в ЖК «МЧС». Кстати, там на финишной прямой находится первый блок — это секция из трех подъездов. Пожалуй, это все, чем можно похвастаться в уходящем году.

Не удивительно, что Татарстан попал под критику минстроя РФ: дольщики сегодня жалуются президенту РФ и ниже по инстанциям. Сам Гимаев признался, что в день отсылает по 200 писем от дольщиков. Но не все они заслуживают одинаково трепетного внимания. В Татарстане около 6 тыс. дольщиков, продолжил замминистра и, сославшись на проведенный анализ, добавил, что из них только 40% «настоящие, нуждающиеся дольщики». Остальные 60% — это инвесторы, которые купили две или несколько квартир. «Мы убеждены в том, что эти группы надо разделять. Первая группа должна быть обеспечена в правовом поле. Остальные — извините, вы рисковали вместе с этими застройщиками». Отметим, ранее официальные лица предполагали, что «Фон» и «Свей» активно работали с инвесторами, но, оказывается, что их больше половины.

Кстати, о застройщиках. Глава «Свея» Рашид Аитов сейчас находится под следствием, глава «Фона» Ливада и Диана Ахметзянова пока на свободе. Как отметил замминистра, «видимо, еще какую-то пользу приносят, если на свободе». Впрочем, минстрой посадок не требует, тем более что это не есть решение проблемы. А что есть решение? «Хорошая панацея на перспективу» — это компенсационный фонд, который начнет работу с 1 января 2017 года. Застройщики будут отчислять в него 1% с договоров, и на эти средства при возникновении ЧП будут достраиваться проблемные объекты. А вот уже вставшие сейчас проблемные стройки надо запускать «всем миром», пошагово, сообща, в каждом конкретном случае разбирать ситуацию отдельно. Например, часть проблем может снять новый застройщик, которому будет передан без аукциона земельный участок в 11,7 га — его в республиканскую собственность передает МЧС РФ. Как рассказал Гимаев, участок не осваивается только по одной причине — земля получилась в «дырах», то есть на относительно большом пространстве возникают участки, на которых стоят различные объекты. Из-за этого инвесторы не могут там реализовать свои бизнес-планы (напомним, ранее предложение по освоению участка направлялись «Унистрою», «Ак ташу», АИЖК). «Мы сейчас формируем, чтобы была цельная земля, с МЧС России и Росимуществом работа ведется. Александр Сидякин недавно тоже подключился, чтобы ответы из этих ведомств приходили максимально положительные, чтобы эту землю максимально быстро вовлечь в оборот».

Как прикинул замминистра, на то, чтобы разрубить гордиев узел, завязанный Ливадой и Аитовым, еще «два-три года минимум уйдет, быстрее не получится». Пожалуй, впервые официальное лицо взяло на себя смелость назвать хоть какие-то сроки.

ОБМАНУТНЫХ ДОЛЬЩИКОВ НЕ ИЗБЕЖАТЬ: «ДАВАЙТЕ НЕ БУДЕМ ИЗЛИШНИМИ ОПТИМИСТАМИ»

Один из главных спикеров, депутат Госдумы от Татарстана Александр Сидякин, взяв слово, сразу признался: когда он соглашался сменить ушедшего в Росгвардию Александра Хинштейна и возглавить в Госдуме комиссию по обманутым дольщикам, он не представлял глубины проблемы. Сегодня, по данным минстроя РФ, в стране насчитывается 34 тыс. дольщиков, по данным Сидякина — 122 тысячи. Разница из-за того, что министерство не хочет ставить на учет некоторые проблемные объекты. «Но от того, что мы не будем называть проблемные объекты проблемными, они другими не станут», — констатировал депутат.

Сидякин рассказал, что не все застройщики преступают закон. Пример со СМУ-155 показал, что иногда они просто не рассчитывают свои силы и падают под собственной тяжестью, что вопросы с обманутыми дольщиками по всей стране приходится решать в ручном режиме, когда за одним столом он встречается с главой региона и обязательно представителем правоохранительных органов: «Потому что есть застройщики, которые и делать ничего не хотят, и отдавать ничего не хотят».

Достаточно ли законодательных ограничений, чтобы новые обманутые дольщики не появлялись, спросил у Сидякина модератор Ильнар Гирфанов. Тот был откровенен: «Не прописаны никакие механизмы в законе, которые не позволят появляться новым обманутым дольщикам. Давайте не будем излишними оптимистами, не будем напяливать на этом совещании розовые очки. Не допустить появления новых дольщиков можно одним единственным способом — запретив долевое строительство. Мы этого сделать не можем», — заявил Сидякин. Он напомнил, что в России долевое участие в строительстве было разрешено в 2006 году, и это дало мощный толчок к развитию всего рынка жилищного строительства. Во-первых, появилось множество компаний-застройщиков, которые стали нагружать строительную индустрию. Во-вторых, застройщики в споре за покупателя установили на рынке конкурентные цены, поэтому сегодня запрещать долевое строительство ни правительство, ни Госдума «не имеет морального права». Иначе стоимость квадратного метра взлетит... Остается более жестко регламентировать деятельность застройщика. Один из таких способов — создание компенсационного фонда. Депутат признался, что застройщики переложат стоимость отчислений в фонд в квадратный метр, «но другого никто ничего не придумал».

Сегодня главным тормозом принятия закона являются страховые компании, которые предпринимают суперактивные усилия, чтобы закон о компенсационном фонде так и не начал работать, ведь они лишаются приличной кормушки. При этом, когда заходит вопрос о выплатах, либо стараются их всячески избегать, либо сами банкротятся. Гимаев дополнил: страховые компании сегодня не хотят идти на риски и оформлять договоры долевого участия дольщиков «Фона», с которыми ранее были заключены преддоговоры. Из-за этого соглашения не могут пройти через Регпалату.

«НИКТО НЕ ВЕРИТ, ЧТО ГОССТРОЙНАДЗОР ИЛИ ПРАВООХРАНИТЕЛЬНЫЕ ОРГАНЫ НЕ ВИДЯТ В ЦЕНТРЕ КАЗАНИ УВЕЛИЧЕНИЯ ЭТАЖНОСТИ В ДВА РАЗА»

Полномочия за контролем за застройщиками переданы муниципалитету, почему же появились 6 тыс. дольщиков, спросил ведущий Гирфанов у Айрата Ахметханова, начальника отдела по мониторингу строительных фирм и учета объектов долевого строительства управления жилищной политики (УЖП) Казани.

Нормы, по которым УЖП проверяет застройщиков, были приняты в 2006 году и морально устарели, ответил тот и привел пример: застройщик предоставляет в УЖП отчет за квартал по истечении 30 дней, отчет за год — по истечении 90 дней. «Мы его проверяем фактически после того, как он уже принял деньги и потратил», — заявил Ахметханов. А тратить есть что. Сегодня УЖП контролирует в Казани 180 объектов долевого строительства на 37,1 тыс. квартир. Это 21,6 тыс. договоров долевого участия на 61 млрд. рублей.

«Если считаете, что сроки контроля надо сократить, давайте поменяем!» — заявил Сидякин, напомнив, что он депутат от Татарстана. Договорились, что УЖП направит ему свои предложения.

В продолжение Ахметханов рассказал, что до сих пор не утверждена форма проектной декларации и не решен вопрос с проверкой вносимых данных. Чем это оборачивается на практике, продемонстрировал «Свей», который самовольно повысил этажность дома на ул. Чистопольской (газета «БИЗНЕС Online» подробно освещала ситуацию с ЖК «Золотая середина»), затем самовольно внес изменения в проектную декларацию, ввел в заблуждение Росреестр и продал квартиры, которые и не должны были появиться. «Продал воздух», — кивнул Гимаев.

«Если разрешили 9 этажей, но мы видим, что появляется 10-й этаж, 11-й этаж, кто должен следить?» — спросил Гирфанов.

«Контроль осуществляет инспекция Госстройнадзора, — ответил Ахметханов, — но только в том случае, если застройщик уведомил о начале строительства. Если не сделал, то контролирующий орган не может прийти и проверить его».

«То есть я, не заявив вам о начале стройки, могу строить любой объект, и вы не будете его проверять?!» — удивился Сидякин. Оказалось, что единственный орган, который может проверять застройщика, выявлять у него нарушения, останавливать стройку и вообще чуть ли не переступать порог стройки, — это Госстройнадзор. Но он может прийти на стройплощадку только после того, как застройщик получил разрешение на строительство и предупредил о начале работ ГСН, подтвердил Ильнар Ибатуллин, старший прокурор отдела управления по надзору за исполнением федерального законодательства прокуратуры РТ.

Фомин даже вставил ремарку: «Никто не верит, что Госстройнадзор или правоохранительные органы не видят в центре Казани увеличения этажности в два раза. Такого никто понять не может! Возникает вопрос о коррупции. Другого объяснения у человека, не сведущего в правовых коллизиях, нет».

«Без извещения любая проверка является незаконной, — развел руками Шамиль Раимов, начальник правого управления инспекции ГСН РТ. — Застройщики знают это и целенаправленно игнорируют Госстройнадзор. Происходит и так: присылают извещение, когда уже по факту стройка завершена, по факту мы получаем готовый построенный объект».

«Давайте подумаем, если посчитаем, что надо менять в формулировке [закона], изменим. Скажем, при получении застройщиком разрешения на строительство вы уже можете осуществлять контроль. Автоматически», — предположил Сидякин и обратился к представителям УЖП и ГСН, чтобы вместе разработать изменения. Те согласились. Если формулировка действительно изменится, то это довольно эффективно почистит город от незаконного строительства, высказали мнение газете «БИЗНЕС Online» участники круглого стола после мероприятия. Если, конечно, у Госстройнадзора хватит сил, кадров...

Адвокат Юлия Королева предложила запретить регистрацию сделок ДДУ, если в этот момент Госстройнадзор приостановил работы на объекте. Это можно сделать, ответил Гимаев, но уточнил, что таких случаев крайне мало: в этом году стройку приостанавливали лишь два раза. Глобально вопрос с дольщиками это не решит.

«ЕСТЬ ТАКОЕ ПОНЯТИЕ — ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКИЙ РИСК»

Что делать предпринимателям, которые купили помещения в недостроенных домах и теперь рискуют остаться без всего, спросил Айрат Сунгатуллин из аппарата уполномоченного по защите прав предпринимателей. Напомним, с такой проблемой столкнулись бизнесмены, купившие площади в ЖК «Миллениум Сити» у «Маг-строя» Аитова. После того как застройщик был признан банкротом, все приобретенные предпринимателями площади должны быть переданы в общую конкурсную массу. Формально предприниматели могут претендовать на компенсацию, но на практике денег они просто не дождутся. В общем-то, вчера, к сожалению, это косвенно подтвердил и сам депутат. «Есть такое понятие — предпринимательский риск, он присутствует при заключении любых договоров. Конечно, в первую очередь мы будем защищать физлиц, и решение, чтобы ставить их в первую очередь [кредиторов при банкротстве застройщика], было политическое, — рассказал Сидякин. — Айрат, я подачу от вас принял, но чего вы хотите, чтобы я сейчас кровью расписался, что мы поднимем вас в первую из четвертой очереди? Не совсем то, чего от меня ждет основная категория дольщиков». Правда, потом добавил: «Налоги повышать не будем — вот то, что обещаю».

Сунгатуллин напомнил, что дольщики-предприниматели готовы доплачивать. Будем иметь в виду, кивнули за столом, ведь точку в этой проблеме не ставят.

Участники обсуждения в следующий раз договорились за круглым столом собраться с представителями сетевых компаний, пригласить первого замруководителя по вопросам градостроительной политики исполкома Казани Азата Нигматязнова, который досконально знает проблемы каждого дома. А Гимаев в завершение обратился с просьбой к представителям правоохранительных органов. «Активы „Фона“ и „Свея“ надо быстрее вернуть в оборот, чтобы они пошли на строительство домов. Активы-то есть, они арестованы!»

Те кивнули. Но ничего не сказали.