Управляющий ЦУМа в Казани: «10 лет слышим об уходе торговли в онлайн. Это не так!»

Владимир Мазурин: «В Казанском ЦУМе всегда хорошо была представлена такая категория товаров, как подарки, — этот кластер магазинов здесь хорошо и правильно сформирован»Фото: Сергей Елагин

«Туристов всегда привлекает Казанский ЦУМ именно тем, что здесь можно купить национальную еду и сувениры»

— Владимир Юрьевич, в декабре-2020 УК Lynks Property Management заключила договор по управлению Казанским ЦУМом. Как получилось, что московская компания с американским прошлым подружилась со старейшим ТЦ Татарстана?

— С Казанским ЦУМом мы знакомы давно. Акционеры обратились к нам за разработкой концепции торгового центра, это произошло еще в 2019-м. Во второй половине года она была нами детально проработана и принята советом директоров Казанского ЦУМа. Это был период до пандемии, и тогда мы прорабатывали возможности открытия здесь новых арендаторов. Вели предварительные переговоры с теми брендами, кого видели в реконцепции, они подтвердили свою заинтересованность и готовность открываться. Акционеры приступили к реализации в конце 2019-го – начале 2020 года.

— И потом случился локдаун… Что стало с концепцией — приостановили?

— Так сложилось, что реализация концепции оказалась приостановлена. Но от нее никто не отказывается, все равно будут реализовывать. В конце 2020 года акционеры пригласили нашу компанию, чтобы мы сами осуществляли управление ТЦ. Наша компания специализируется на профессиональном управлении и эксплуатации коммерческой недвижимости. Всего в портфеле наших активных проектов насчитывается более 40 объектов по России и странам СНГ. Это свыше 1 миллиона квадратных метров в управлении: торговые центры, бизнес-центры, логистические комплексы, офисы, отели и так далее.

— Что подразумевает сама концепция, какие изменения? У многих казанцев сложилось ощущение, что делать в этом ТЦ почти нечего, мало магазинов, негде перекусить…

— Первое, на чем сделан акцент в концепции, — это формирование сбалансированного и интересного для покупателя пула арендаторов. Например, в Казанском ЦУМе всегда хорошо была представлена такая категория товаров, как подарки, — этот кластер магазинов здесь хорошо и правильно сформирован. Таким же способом необходимо формировать кластеры других целевых товарных групп. Это одежда в ценовом сегменте «средний плюс», группа товаров для дома, техники и электроники — то, чего здесь не хватает, хотя спрос на фоне локдауна сильно вырос. Также нужно провести работу по усилению прикассовой зоны продуктового супермаркета и услуг для покупателей.

— Что значит «усиление прикассовой зоны» — у вас же «Бахетле»?

— Да, у нас супермаркет специализированный — это домашняя еда, он очень хорош, это национальный бренд, он интересен покупателям. И в силу его специализации некоторые сопутствующие товарные категории там представлены слабо. Например, недостаточно представлены бытовая химия, хозяйственные товары и так далее. Поэтому в прикассовую зону рядом с выходом из супермаркета мы выводим мелкую «нарезку» магазинов, в которых будут продаваться эти товарные группы. То же самое касается услуг: есть банки, банкоматы, оптика, аптека, ключевая мастерская, химчистка — но, к примеру, нет ателье, не хватает копировальных услуг. Усиление здесь позволит в большей степени удовлетворять потребности покупателей.

— А сам «Бахетле» как-то изменится?

— Мы провели переговоры с руководством супермаркета по поводу реновации. Там требуются определенные изменения и улучшения в части отделки и состояния помещения, ассортимента, мерчандайзинга, маркетинговой составляющей, усиление товарных категорий, которые будут интересны туристам. Вообще, туристов всегда привлекает Казанский ЦУМ именно тем, что здесь можно купить национальную еду, сувениры, и мы работаем в этом направлении, чтобы поддерживать интерес туристов к торговому центру.

— Помнится, реконструкцию Казанского ЦУМа согласовывали даже с госкомитетом РТ по охране памятников, потому что он находится в охраняемой зоне ансамбля Казанского кремля. Будет ли меняться фасад здания?

— С обновлением фасада не так все просто: это требует детальной проработки и сложных согласований. Любые изменения в историческом центре города довольно сложные. Пока для нас приоритетны внутренние составляющие, а дальше есть планы и по благоустройству прилегающей территории — они довольно большие. Но тут по срокам сейчас ясности нет, вся отрасль коммерческой недвижимости пострадала за 2020 год. Все скидки и преференции, которые были предоставлены арендаторам, безусловно, сдерживают реализацию планов по развитию. Тем не менее акционеры намерены развивать свой объект. 

«В Казанском ЦУМе общепит никогда не был ярко выражен, сложился упор на торговлю. Однако такие гастрономические пространства являются глобальным трендом на сегодняшний день» Фото предоставлено Lynks Property Management

«Здесь не будет кинотеатра или парка детских аттракционов, зато в части общепита мы можем сформировать интересный пул арендаторов»

— В ТЦ еще многие любят прийти перекусить. Что планируется в плане открытия кафе и ресторанов, например?

— Одно из ключевых изменений, которые предполагает концепция торгового центра, — это организация фуд-холла. В Казанском ЦУМе общепит никогда не был ярко выражен, сложился упор на торговлю. Однако такие гастрономические пространства являются глобальным трендом на сегодняшний день. Для покупателей важна не только торговая и развлекательная составляющая, но и общепит. Востребованность такого формата подтверждается и опросами, более 60 процентов покупателей выделяют общепит как одну из основных причин посещения торговых центров. При этом на сегодняшний день уже более 30 процентов рынка общепита располагается в торговых центрах.

Конечно, сейчас есть сдерживающий фактор — пандемия, но тем не менее эпидемиологическая ситуация станет улучшаться, и мы должны быть к этому готовы. Казанский ЦУМ вряд ли когда-то сумеет конкурировать с полноформатными ТРЦ в плане развлекательной зоны: здесь не будет кинотеатра или парка детских аттракционов, зато в части общепита можно сформировать интересный пул арендаторов.

— Почему именно фуд-холл, а не фуд-корт?

— Фуд-корт состоит в основном из операторов фастфуда, ориентированных на молодежь. Это бургеры, пицца, крылья и так далее. Аудитория Казанского ЦУМа, для которой он является традиционным и привычным местом шопинга, более взрослая. И для нее более востребован формат фуд-холла, где будут размещены корнеры ресторанов, а также гастроэнтузиасты c аутентичной кухней. Такой формат в последнее время набирает обороты. Мы это можем встретить не только в Москве, но и в регионах, не говоря о зарубежных ТЦ.

«Размещение предусматривается на втором этаже, на площади более 2 тысяч квадратных метров» Фото предоставлено Lynks Property Management

 — Где разместится фуд-холл и какие арендаторы сюда зайдут?

— Проект предполагает размещение 14 корнеров с различными качественными концепциями еды. У них будет как общая, так и отдельная посадка. Размещение предусматривается на втором этаже, на площади более 2 тысяч квадратных метров. В начале 2020 года уже начались работы по подготовке пространства, но реализация проекта оказалась приостановлена, поскольку локдаун внес коррективы в том числе и в планы по развитию наших потенциальных партнеров. Если раньше изначально предполагалось, что сюда зайдет опытный оператор со своими корнерами и субарендаторами, то теперь предстоит формировать фуд-холл из локальных игроков. Есть интерес и у рестораторов из других регионов. Пока этот проект на паузе: возобновление работы по устройству фуд-холла начнутся по мере улучшения эпидемиологической обстановки и подписания предварительных договоров аренды. Возможно, реализация проекта будет проходить поэтапно.

— Фуд-холл — это все-таки точка притяжения и для туристов?

— Да, в том числе. На мой взгляд, в Казани нет выраженной «едальной» улицы или зоны, куда все ходят поесть, — с большим количеством ресторанов разных национальных концепций и монокухонь. Фуд-холл — это место, где каждый найдет себе то, что ему по вкусу, куда можно прийти с семьей, где один веган, другой — мясоед, третий — ценитель сыров. Полагаю, что гастропространство, объединяющее аутентичные разнообразные концепции, будет интересно и для туристов, и для жителей Казани.

«Над разработкой концепции Казанского ЦУМа работали ведущие эксперты и концептологи центрального офиса компании Lynks Property Management в Москве, сотрудники отдела управления торговыми центрами, отдела брокериджа, контроля качества концепций и состава арендаторов торговых центров» Фото: Сергей Елагин

«Рассчитываем, что Казанский ЦУМ будет обновлен в течение полутора лет»

— Мы увидели, что в ЦУМе спустя много лет появились эскалатор и лифт, а также нулевой этаж. Под какие цели вы его планируете использовать?

— К настоящему времени завершена реконструкция нулевого этажа торгового центра. Там организованы новые санузлы для посетителей, комната матери и ребенка, а также установлена чаша «Ташаяк» — символ казанской торговли. В новой галерее, кроме того, расположены витрины с историческими экспонатами, фотокартины и мультимедийный экран с познавательными роликами об истории казанской торговли. Доступ посетителей на реконструированный нулевой этаж был открыт в начале января текущего года, для этих целей предусмотрены новые эскалаторы и лифт. В дальнейшем мы планируем оживлять и увеличивать экспозицию, сотрудничать с гидами, от них уже есть положительная обратная связь по данному поводу.

— Площади нулевого этажа достаточно большие, возможно ли там еще открыть площади под аренду? 

— На этом этаже более 1,5 тысячи квадратных метров арендопригодной площади. По ним сейчас также ведутся переговоры с потенциальными арендаторами. В будущем планируется устройство подземной парковки. Из машины можно будет сразу попасть в атриум, потом на лифте или эскалаторе — на другие этажи.

— Каковы сроки реализации новой концепции?

— Сейчас ведется работа по заполнению торгового центра. Это не быстрый процесс — нельзя заполнять ТЦ бездумно. Важно, чтобы арендаторы и их концепции были интересны покупателям, уникальны в какой-то степени. По мере того как торговый центр окажется заполнен арендаторами и реализуется проект с фуд-холлом, начнет проводиться и реновация в местах общего пользования, благоустройство прилегающей территории. Здесь требуются большая работа и серьезные инвестиции. Также надо учитывать, что «коронакризис» постоянно вносит свои коррективы в планы. Если все пойдет гладко, то постепенно в течение полутора лет Казанский ЦУМ обновится и будет привлекать и жителей города, и туристов.

— Насколько велика команда, которая занималась проектом реконцепции ЦУМа?

— Над разработкой концепции Казанского ЦУМа работали ведущие эксперты и концептологи центрального офиса компании Lynks Property Management в Москве, сотрудники отдела управления торговыми центрами, отдела брокериджа, контроля качества концепций и состава арендаторов торговых центров. Это специалисты с многолетним опытом, разработавшие и реализовавшие десятки успешных проектов в разных регионах РФ. Задачи по реализации ранее разработанной концепции Казанского ЦУМа сейчас стоят перед нашей командой, работающей непосредственно на объекте.

«У многих есть предубеждение, что Казанский ЦУМ — это торговый центр с высокой арендной ставкой…»

— Как в целом чувствуют себя ваши арендаторы после удара пандемии?

— Мы постоянно анализируем их товарооборот и работаем с теми арендаторами, у которых возникают какие-то сложности. К сожалению, из-за последствий «коронакризиса» некоторые точки вынуждены были временно закрыться, например туристические услуги. Но в целом ситуация восстанавливается.

— Была ли оказана какая-то поддержка арендаторам? Мы знаем, что, например, «МЕГА» в Казани полностью освобождала от арендных платежей в период закрытия центров в Татарстане, в то же время не все пошли на такие шаги, дела даже дошли до судов…

— Акционеры ЦУМа предприняли максимально возможные меры поддержки арендаторов. И не только в период карантина, когда арендная плата была полностью отменена, но и после локдауна на протяжении нескольких месяцев арендаторам предоставлялись существенные скидки. Действительно, такие меры поддержки вводились не всеми торговыми центрами, но ЦУМ своих партнеров поддержал максимально.

— Сейчас уже все привилегии в плане оплаты сняты?

— Сейчас привилегии доступны новым арендаторам, которые будут представлять интерес для покупателей и соответствовать принятой концепции торгового центра. Таким арендаторам мы можем предложить интересные коммерческие условия. У многих есть предубеждение, что Казанский ЦУМ — это торговый центр с высокой арендной ставкой и зайти в него сложно из-за финансовых входных барьеров… Но это не так.

Для новых арендаторов может быть установлена аренда по принципу step rent, когда арендная плата постепенно меняется начиная с минимальной, чтобы у арендатора имелась возможность в первый год наработать свою клиентскую базу. Затем арендная плата постепенно увеличивается с ростом его товарооборота. Есть схема, по которой арендатору устанавливается минимальная плата за эксплуатационные услуги плюс процент от товарооборота. То есть мы зарабатываем вместе с арендатором, соразмерно его заработку. Есть также льготные периоды, арендные каникулы, маркетинговая поддержка арендаторов и так далее.

«В данный момент у нас больше 50 арендаторов. Если говорить о заполняемости, то сегодня она на уровне 80 процентов» Фото: Сергей Елагин

— На какого арендатора все же сделан упор?

— Сейчас ситуация на рынке такова, что федеральные ретейлеры не очень активно развиваются. Наоборот, они оптимизируют свои сети и издержки, их планы по развитию на 2021 год очень ограничены. Поэтому мы делаем ставку на локальных арендаторов. В случае если они готовы будут заходить с интересными франшизам или брендами, особенно теми, которые еще не представлены в Казани или слабо представлены, мы готовы максимально идти навстречу и создавать условия для взаимовыгодного сотрудничества.

— Сколько сейчас арендаторов в ТЦ и насколько заполнен Казанский ЦУМ?

— В данный момент у нас больше 50 арендаторов. Если говорить о заполняемости, то сегодня она на уровне 80 процентов. Если не будет новых ковидных ограничений и осложнений, мы сможем достичь 100-процентной заполняемости к концу текущего года. Потенциальные арендаторы подтверждают интерес к открытию в торговом центре, многие помещения сдаются с отделкой и предполагают минимальные вложения арендаторов.

— Придется ли имеющимся арендаторам платить за ремонтные работы, которые входят в план реновации?

— Нет, они выплачивают только арендную плату за свои помещения, коммунальные и эксплуатационные платежи. Финансирование всех изменений проводится за счет торгового центра.

«Если судить по торговым центрам, которые у нас в управлении, то по некоторым объектам в первые несколько месяцев после локдауна показатели по товарообороту оказались даже выше, чем в аналогичные периоды 2019 года» Фото предоставлено Lynks Property Management

«В Казани, по моим наблюдениям, население более дисциплинировано, чем в Москве»

— Как вы считаете, каковы в целом перспективы развития отрасли? Как быстро восстановится ретейл?

— В текущих условиях очень сложно что-либо прогнозировать и планировать. После завершения локдауна в разных регионах события развивались по-разному. В Москве, например, рынок оживился довольно быстро. Если судить по торговым центрам, которые у нас в управлении, то по некоторым объектам в первые несколько месяцев после локдауна показатели по товарообороту оказались даже выше, чем в аналогичные периоды 2019 года. В регионах иная ситуация. И посещаемость восстанавливается медленнее, и товарооборот пока ниже, чем был в 2019-м. При этом в Казани, по моим наблюдениям, население более дисциплинировано, чем в Москве. Здесь люди в основном соблюдают масочный режим, социальную дистанцию и так далее. В Москве же многие специально игнорируют санитарные ограничения, что не способствует ни улучшению эпидемиологической обстановки, ни восстановлению бизнеса.

— В плане покупок что-то изменилось?

— Увеличились показатели конверсии — то есть отношение числа покупок к количеству посетителей. В ЦУМе всегда была высокая конверсия. Если во многие ТРЦ люди приходят просто провести время, то в ЦУМ, как правило, отправляются целенаправленно за покупками и без них уходят редко. Но на фоне пандемии конверсия выросла на 30–40 процентов. И это плюс с точки зрения операционных показателей.

— Тогда в чем же минус?

— Минусов немало. Покупатели стали реже посещать ТЦ, они стараются прийти один раз, но купить все нужное сразу. Поэтому кросс-визиты и длина чеков увеличиваются, но посещаемость невысокая. У некоторых ситуацию осложняли несвоевременные поставки коллекций из-за логистических и других ограничений. У кого-то были проблемы с персоналом после локдауна. Но в целом оживление идет.

— А как же споры о том, что вся торговля уйдет в онлайн? Вы это чувствуете?

— На самом деле мы такую историю слышим последние 10 лет, но пока этого не произошло. Очевидно, что доля онлайн-покупок постепенно растет. Но в то же время люди более охотно «шопятся» в торговых центрах, где можно увидеть все вживую, померить, потрогать, встретиться с друзьями, провести время. Шопинг — это не только удовлетворение базовых потребностей в одежде и обуви. Это еще и социализация, досуг, люди от этого получают удовольствие. У нас уже давно культура потребления такова, что люди многие вещи покупают не для того, чтобы их носить, а ради того, чтобы их купить! Безусловно, нельзя игнорировать тренд цифровизации и омниканальности. Но локдаун подкрепил уверенность в том, что закат физического (офлайн) ретейла в обозримом будущем не случится. Несмотря на то, что практически все научились делать покупки онлайн, люди все равно приходят в торговые центры. Мы видим, что многие прибегают к так называемому вебрумингу, то есть сначала присматривают интересующий товар в интернете, а затем приходят в торговый центр, чтобы его купить. Это понимают и ретейлеры, потому они не готовы совсем уходить из физического ретейла.

— Ну еще бы — ведь тогда их место в ТЦ, их канал продвижения в офлайне просто займут другие… Что дальше, когда вы поставите управление ЦУМом на рельсы?  

— В коммерческой недвижимости всегда есть точки роста, возможность обновления концепции в зависимости от потребностей покупателей, есть общие тренды, в соответствии с которыми нужно корректировать и состав арендаторов, и сервисы. Если начнет бурно развиваться туризм в Казани, значит, мы тоже станем двигаться в этом направлении: предлагать сервисы для туристов. Возможно, появятся интересные развлекательные форматы, которые будут здесь востребованы. Мы также работаем в направлении гибкой аренды. Это pop-up-форматы, краткосрочная аренда временно свободных помещений, предоставление площадок для проведения ивентов. Наличие в торговом центре таких опций сейчас наиболее актуально. Это позволяет регулярно предлагать покупателям что-то новое и поддерживать их интерес к ТЦ.

— Каким образом планируете развивать прилегающую территорию?

— Есть планы по организации рекреационной зоны для горожан и туристов на прилегающей территории. Это предполагает ее использование для повышения привлекательности объекта и посещаемости. Но пока сложно говорить о сроках реализации таких планов.

У Казанского ЦУМа, помимо хорошей локации, есть большие площади для развития. Не исключено, что будут увеличиваться арендопригодные площади, формироваться новые кластеры арендаторов. Возможно, усилится общепит, и через несколько лет мы выделим для него целый этаж. Или начнем развивать другие направления. Это зависит от того, в каком векторе станет развиваться спрос.

«Управление торговыми центрами — это самое интересное, чем мне когда-либо доводилось заниматься» Фото: Сергей Елагин

«Есть ощущение, что в Казани у людей больше свободного времени, которое можно посвящать себе и своим близким»

— Владимир, как вы пришли в сферу управления недвижимостью? Как начинался ваш трудовой путь?

— Родился я на севере России, но вырос в Караганде, и это мой родной город. В школьном возрасте начал подрабатывать на телевидении и в сфере рекламы, а в 16 лет открыл свой первый небольшой рекламный бизнес. Конечно, никакого стартового капитала не было, мне удалось получить пару заказов, затем взял одного человека в помощь — так мы начали работать. Через три года команда выросла до 25 человек, появились солидные клиенты и стабильный доход, организовал второй бизнес в сфере торговли и сервиса. Параллельно получил образование, хотя диплом мне ни разу в жизни не пригодился. Затем я продал первый бизнес, и наконец-то появилось время для отдыха и путешествий. Наверное, впечатления от первых поездок всегда самые яркие, и я до сих пор помню каждый день, проведенный в тех странах, где я впервые побывал. Это меня мотивировало к саморазвитию. Затем около 10 лет я строил карьеру от менеджера до директора по маркетингу и развитию в разных интересных направлениях — таких как банковский сектор, торговля, телекоммуникации.

В какой-то момент решил сменить сферу деятельности и получил интересное предложение от группы компаний Arcada в Астане. Именно в этой компании я заново начал строить карьеру, теперь уже в сфере управления коммерческой недвижимостью, в совершенно новой и малоизвестной для меня области. И, надо сказать, мне очень повезло с наставниками, это Алексей Нефедов, Эльза и Леонид Розентали, Бахыт Жусупов — руководители с огромным опытом в управлении недвижимостью.

— Какими знаниями должен обладать управленец?

— В этой сфере крайне важен опыт, поскольку здесь необходимо профессионально управлять персоналом, правильно распоряжаться финансами, оценивать юридические риски, выстраивать эффективные взаимоотношения с властями, понимать «внутреннюю кухню» бизнеса арендаторов, обеспечивать качественную и бесперебойную техническую эксплуатацию объектов для комфорта и безопасности посетителей и персонала. Огромная работа проводится и в части маркетинга торговых центров, который одновременно пролегает в плоскости b2b в отношениях с арендаторами и b2c в привлечении покупателей и конечных потребителей.

— Управление торговыми центрами, наверное, отличается?

— Управление торговыми центрами — самое интересное, чем мне когда-либо доводилось заниматься. С одной стороны, это наука, в которой принимаемые решения должны базироваться на определенных знаниях и систематизированном опыте, с адекватным расчетом рисков и возможностей. С другой стороны, это искусство, поскольку здесь всегда есть поле для реализации нестандартных, креативных идей. Наряду с этим, сфера управления коммерческой недвижимостью довольно динамичная. Мне довелось поработать в трех городах Казахстана, в Кыргызстане, затем в Москве и вот теперь в Казани.

— Вам пришлось переехать в столицу Татарстана, и здесь вы уже более двух месяцев. С темпом Москвы наверняка не стоит сравнивать, но все же здесь поспокойнее? Как вам город в целом? Семью тоже пришлось перевезти?

— Конечно, чем больше город, тем динамичнее его ритм, тем больше суеты. Есть ощущение, что в Казани у людей больше свободного времени, которое можно посвящать себе и своим близким. Казань — это необыкновенно красивый город с уникальной архитектурой, множеством живописных мест, набережных, парков. У Казани богатая тысячелетняя история, в то же время это современный город с развитой инфраструктурой. Мы переехали сюда с супругой, и ей тоже нравится город. Надо сказать, что в Казани очень приятные люди. Открытые, дружелюбные, гостеприимные, позитивные. Есть ощущение, что казанцы по-особому любят свой город, и это здорово, поскольку это одна из важных составляющих счастливой жизни.

— Легко ли удалось принять решение о переезде?

— Мне много раз приходилось переезжать, и такие решения даются мне довольно легко. И в случае с Казанью я постоянно убеждаюсь, что такое решение было правильным, ведь это действительно комфортный и интересный город с прекрасными людьми. Надеюсь, что мой приезд сюда окажется продуктивным и вместе с нашей командой мы сможем реализовать здесь то, ради чего я сюда приехал — помочь развитию Казанского ЦУМа. Ведь это старейший универмаг Татарстана с интересной историей и замечательными людьми, которые трудятся в нем много лет.

— И наш традиционный вопрос: три секрета бизнеса.

— Считаю, что в любом деле можно добиться успеха благодаря честности, решительности и упорству.