«Задача — создать новые проекты», — озвучил в четверг рецепт борьбы с ростом цен на жилье замминистра строительства РТ Ильшат Гимаев за круглым столом с участниками рынка недвижимости РТ и Поволжья. Но нужны деньги на сети. Растут и требования к облику, комфорту жилья. Как рассказала главный архитектор Казани Ильсияр Тухватуллина, ежегодно в столице РТ рассматривается 1,4 тыс. проектов, но качество их невелико: в 2020 году на переделку отправили 40% предложений. Подробности — в материале «БИЗНЕС Online».
Участники рынка недвижимости РТ и городов Поволжья на этой неделе обсудили в ходе круглого стола тенденции рынка строящегося жилья, который два года связан с банковским проектным финансированием
Два года с эскроу-счетами: цена перехода на новые правилам в РТ
Участники рынка недвижимости РТ и городов Поволжья на этой неделе обсудили в ходе круглого стола тенденции рынка строящегося жилья, который два года связан с банковским проектным финансированием.
«Ковид, конечно, испортил жизнь в мировом масштабе, но показал возможности, точки соприкосновения власти, банков, застройщиков», — сказал на встрече замминистра строительства Ильшат Гимаев. В начале пандемии участники строительного рынка в разговорах с «БИЗНЕС Online» не исключали новой волны обманутых дольщиков. В зону риска попали застройщики, строившие жилье по старой схеме долевого строительства. По ней в прошлом году ввели 40% нового жилья РТ. В 2021 году из 2,9 млн кв. м жилья 26% строят без эскроу-счетов, 74% по проектному финансированию. Однако обошлось.
В 2021 году из 2,9 млн кв. м жилья 26% строят без эскроу-счетов, 74% по проектному финансированию
По словам управляющего казанского офиса банка «Открытие» Дамира Габдулхакова, только этот банк утвердил застройщикам лимит в 18,5 млрд рублей для строительства 41 дома площадью 479 тыс. кв. метров. С 2019 года открыли 2 тыс. эскроу-счетов. Из них по 644 завершили строительство, застройщикам перечислили 2 млрд рублей. На эскроу-счетах банка остается 5 млрд рублей.
Всего же в Татарстане, по данным Центробанка РФ на 1 апреля 2021 года, застройщикам доступны кредитные линии на 82 млрд рублей. Открыто 11,2 тыс. эскроу-счетов, на которые покупатели квартир внесли более 40 млрд рублей. Раскрыто более 4 тыс. счетов — застройщики уже получили более 12 млрд рублей за сданные покупателям квартиры.
Застройщики научились работать с эскроу-счетами. С одной стороны, не болит голова, откуда взять деньги на строительство. С другой — застрахованы дольщики. Объекты по старым правилам, когда дольщики несли деньги непосредственно застройщику, в Татарстане достроят до 2023 года, а в России — до 2026-го.
«Наверное, где-то требования банков были непривычны, никому не нравится контроль, которого раньше не было, — вспомнил о запуске проектного финансирования Габдулхаков. — Но за полтора года недовольных я не встречал, потому что закон исключил появление обманутых дольщиков. Застройщики получили гарантию финансирования на весь проект: от покупки земли до благоустройства».
Правда, «земельный вопрос» все же остается проблемой. Ранее застройщики заявляли, что с переходом на эскроу-счета потеряли возможность приобретать земельные участки. Процентные ставки и залоговые требования больно бьют по финансовой устойчивости: если девелопер не располагает большим земельным пулом, ему приходится снижать объемы строительства. Ведь до сдачи дома деньги заблокированы на эскроу-счетах, и это снижает темпы развития девелопера.
Зато проектное финансирование открывает возможности получения дешевых денег. По оценкам Габдулхакова, из-за эскроу-счетов кредиты в банках для застройщиков подорожали на 1%, при этом средняя ставка по кредиту — 2%. «Это незначительно на фоне подорожания металлоконструкций, рабочей силы», — сказал управляющий казанского офиса банка «Открытие». Правда, и тут есть небольшое условие. Чтобы получить низкую ставку, девелоперу нужно оперативно продать определенный объем квартир — тогда можно не думать о цене этих денег. А если проект «не пошел», то ставка будет больше. Впрочем, для Казани, где спрос на жилье достаточно высок, эта проблема пока не актуальна в большинстве случаев.
У Татарстана в запасе участки с сетями для 1,8 млн кв. м жилья. Исходя из темпов строительства «человейников», застройщики «съедят» эти земли года за полтора с хвостиком
О ценах и заделах на будущее: банк земель Татарстана просит денег на сети
По словам Гимаева, объемы стройки жилья в Казани пока удовлетворяют спросу, но ключевое слово тут «пока». В будущем в минстрое ожидают осложнения ситуации с предложением квартир. У Татарстана в запасе участки с сетями для 1,8 млн кв. м жилья. Исходя из темпов строительства «человейников», застройщики «съедят» эти земли года за полтора с хвостиком. Примерно столько и строится каждый дом. Так что нужны готовые земли для 3 млн кв. м — нужен задел на будущее.
«Нужно создать заделы на пятилетку», — сказал замминистра. Свободная земля есть, но нет коммуникаций, либо мощности на исходе. В прошлом году республика запросила в федеральном бюджете 15,9 млрд рублей по программе «Стимул» до 2024-го. Бо́льшую часть денег потратят не на объекты соцкультбыта, как раньше, а на инфраструктуру комплексной застройки новых городских районов для тысяч жителей. К землям подведут воду, тепло, газ, дороги, наладят водоотведение, построят очистные сооружения. Инфраструктура нужна и для реновации промзон и гаражей, на которых обкатают новый механизм комплексного развития территорий.
А цены тем временем растут как на дрожжах — несмотря на это, люди все же продолжают покупать дорожающие «квадраты». «Доступность — это краеугольный камень, — сказал Гимаев. — Цены высоки в Казани, Челнах. Это не очень-то хорошо…»
Средняя стоимость квадратного метра жилья в новостройках РТ в 2020 году составила 75,8 тыс. рублей. По данным Domofond.ru, за четыре месяца средняя цена квадратного метра новостроек Казани продолжила рост. Меньше 100 тыс. рублей за квадратный метр новой квартиры просят только в Кировском районе — 85,9 тыс. рублей. В Авиастроительном средняя стоимость «квадрата» с начала года выросла на 17% до 110,5 тыс. рублей, в Ново-Савиновском — на 6% до 127,5 тыс. рублей. В министерстве проблему понимают.
«Это не нормально, цена высока для граждан, — сказал Гимаев. — Практически все сделки проходят через банки, у жителей мало денег — пандемия сыграла отрицательную роль. Задача — создать новые проекты».
Заказчики предпочитают проекты с проверенными временем «коробками», не прислушиваются к предложениям архитекторов
Что общего между жилыми комплексами Казани и лагерем ГУЛАГа?
От строительства участники дискуссии перешли к внешнему облику и типовой планировке жилых комплексов, которую главный архитектор Казани Ильсияр Тухватуллина сравнила с колымским пересыльным лагерем ГУЛАГа. Только вместо рядов одноэтажных бараков — ряды многоэтажек и дома-«свечки». Разница тут небольшая, считает она.
Однотипная застройка выхолащивает желание творить, стремиться к новому, любознательности. И особенно — в детях. Не секрет, что в такой застройке выше депрессия и апатия, преступность.
Заказчики предпочитают проекты с проверенными временем «коробками», не прислушиваются к предложениям архитекторов. «Призываю уважать архитекторов, не давить на них», — обратилась к сидящем в зале девелоперам Тухватуллина. Досталось и «хитрым архитекторам», которые делают картинки проектов с высоты птичьего полета с деревьями, травой, дорожками, а на практике все это превращается в некий фарс.
«Не ведитесь на это — благоустройство отвлекает! Просите архитекторов показать трехмерные изображения, — сказала Тухватуллина. — Как это выглядит с земли, на уровне человеческих глаз».
Компания Kravt, выкупившая киноцентр «Ривьера» и замахнувшаяся на строительство многофункционального центра в этом знаковом месте, уже представила свое видение этого проекта
Из 1,4 тыс. проектов — 40% на переделку. Как Тухватуллина отучает застройщиков от типовых решений
Ежегодно управление архитектуры Казани рассматривает в среднем 1,4 тыс. проектов. Качество их удручает: только в 2020 году на переделку отправили 40% идей, о которых мечтали застройщики. Но они, впрочем, не такие уж «монстры». К примеру, генеральный директор ООО «РентСитиК» Ильдар Вафин привел собственный опыт согласования проекта. ЖК «Открытие» на месте завода «Кулонэнергомаш» на улице Аделя Кутуя первоначально виделся как 23-этажные «керамогранитные» башни. Ну а что — типовые же, дешевле, эффективнее, выгоднее: можно «играть» по цене квартир в угоду покупателю с выгодой для застройщика!
Но, увы. Управление архитектуры типовые взгляды не приняло. «Получили рекомендацию без потери технико-экономических показателей сделать среду, в которой хотели бы жить наши дети», — мягко описал перипетии переговоров генеральный директор ООО «РентСитиК» Ильдар Вафин. Тухватуллина же под смех зала охарактеризовала все это двумя словами: «Мы ругались!»
Проект изменили. Появилась переменная высотность от 10 до 20 этажей. Согласовали закрытый двор без машин. Керамогранит заменили алюминиевые панели. Гибче стали и планировки квартир. Жилая площадь выросла с 30,5 тыс. до 31 тыс. кв. метров. Дополнительные секции, фундаменты, техэтажи, кровли, лифты ведут к удорожанию, объяснял девелопер. Но вырос и комфорт, а цена осталась на уровне рынка.
Другой пример — на берегу Казанки. Компания Kravt, выкупившая киноцентр «Ривьера» и замахнувшаяся на строительство многофункционального центра в этом знаковом месте, уже представила свое видение этого проекта. И не раз. Но владельцы встретили непонимание в управлении архитектуры. После серии неудачных попыток согласовать с городом облик нового многофункционального компания Kravt объявила международный конкурс. Перед участниками конкурса поставили задачи увязать объекты с проектируемым «Парком горизонтов» французского ландшафтного архитектора Мишеля Пена и концепции набережной Казанки: доступ людей к реке должен оставаться непрерывным. За месяц получили 133 заявки, рассказала Тухватуллина. Шесть прислали архитектурные консорциумы, 42 — компании, 31 — авторские коллективы, 54 — от индивидуальных участников. И это, согласитесь, все же иной уровень видения знакового места. Есть из чего выбирать — есть альтернативы! А берег Казанки напротив Кремля обязывает сделать что-то действительно нерядовое
В состав «архитектурного суда» вошли в том числе признанные мировые эксперты. Это, в частности, исполнительный директор Zaha Hadid Architects Кристос Пассас, главный архитектор девелопера «Брусника» Барт Голдхоорн, президент компании «Сергей Скуратов Architects» и академик международной академии архитектуры (IAA) Сергей Скуратов, ландшафтный архитектор Мишель Пена, президент союза архитекторов России Николай Шумаков, член правления союза архитекторов РТ Герман Бакулин, замминистра строительства и ЖКХ РТ Владимир Кудряшев, гендиректор KRAVT GROUP Валерий Кравцун, директор Института градостроительного планирования Москвы Дина Саттарова, главный архитектор Казани Тухватуллина, эксперт Казгордумы Татьяна Прокофьева, представитель заказчика и руководитель проектов Hotels & Hospitality Group JLL, Russia & CIS Ангелина Самадова. Жюри возглавил мэр Казани Ильсур Метшин.
За 8 млн рублей призового фонда поборются компании из России, Великобритании, Вьетнама, Бразилии, Болгарии, а также из Германии, Греции, Грузии, Египта, Зимбабве, Индии, Индонезии, Иордании, Китая, Колумбии, США. Заявки принимают до 1 июня, проекты — до 24-го. Конкурсные работы рассмотрят анонимно, а победителей и призеров конкурса объявят 30 июня.
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 18
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.