Почти 90% сделок с продажей инвестиционных квартир сейчас проходит по заниженной в договоре цене, говорят эксперты «БИЗНЕС Online». Уход от налогов и желание инвесторов быстрее выйти в кеш сродни авантюре: в случае банкротства продавца покупателю придется доказать свою добросовестность, иначе есть риск потерять квартиру. Число банкротов-физлиц за год выросло вдвое, а к концу года эта процедура станет еще проще. О том, как оформить договор купли-продажи без последствий и при чем тут жертвы финансовых пирамид, — в нашем материале.
Рост стоимости жилья, низкая ставка по ипотеке и повышенный спрос на недвижимость оказались лучшим толчком для сброса инвестиционных квартир в Казани
Инвесторы вышли в кеш — и 90% сделок с квартирами идет по фиктивным ценам
Казань этой весной оказалась в тройке городов – лидеров по темпам роста цен на «вторичку» в России. Сейчас стоимость новостроек в столице РТ примерно на 10 тыс. рублей выше сегмента «б/у». В июне цена нового «квадрата» от застройщика составила 108,9 тыс. рублей, оценивает «Домофонд.ру». Дефицит и недостаточное количество локаций все чаще толкают покупателей на приобретение вторичных квартир — за год интерес к ним в столице РТ вырос на 35%. Здесь их встречают с распростертыми объятиями инвесторы, которые вложились в недвижимость год или два назад, а теперь, когда рост цен начал выдыхаться, снимают сливки.
Одна незадача для владельцев новой «вторички» — как не попасть на налоги? По закону, собственник квартиры, владеющий недвижимостью менее 3 или 5 лет (в зависимости от даты покупки и условий, при которых квартира перешла в собственность), при ее продаже обязан заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — 13%. Что касается новостроек, то исчисление сроков по ним идет с послаблениями: теперь налоговый период считается с момента полного расчета с застройщиком, а не после подписания акта приема-передачи. Налог в обоих случаях начисляется на прибыль, полученную от перепродажи. Дожидаться этих сроков, чтобы перепродать квартиру без уплаты НДФЛ, понятно, хотят не все.
За полгода только в Казани 24,4 тыс. квартир перешло из рук в руки. В 2,5 раза больше, чем год назад. До 20–30% из них — инвестиционные, и, по словам руководителя агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасии Гизатовой, в 90% случаев продавцы предлагают снизить цену жилья в договоре. Такая практика — изобретение не новое. Но сейчас, что называется, сошлись все звезды и явление стало прямо-таки повальным: за год-два ценник на квартиры в Казани вырос примерно на треть, и стимул занизить стоимость актуален как никогда.
Уход от налогов — это основная причина, по которой продавец предлагает снизить стоимость квартиры в договоре. Как правило, это жилье в новостройках, которое было в собственности год-полтора, и таким образом собственник экономит на налогах. В 90 процентах случаев продавцы предлагают указать заниженную цену.
К примеру, если некто купил однокомнатную в 2019 году за 3 млн рублей, а теперь продает ее за 5 млн, то он получает доход в 2 млн рублей. И обязан заплатить налог в 260 тыс. рублей. Поэтому единственный для продавца выход уйти от платы в казну — занизить реальную стоимость квартиры в договоре для Росреестра. Т. е. в налоговой декларации продавец указывает, что прибыли у него нет — а значит, нет и обязанности платить налог. Либо покупателям предлагается альтернатива: в договоре указывается реальная сумма сделки, но налоговую часть покупатель должен отдать продавцу наличкой, тем самым увеличивая стоимость квартиры.
На первый взгляд, в этой ситуации нет ничего противозаконного: на то цена и договорная, что по закону может быть любой. Каждый инвестор хочет заработать, а те, кто просто меняет свое жилье на другое, желают совершить сделку с минимальными тратами. Однако для каждой из сторон здесь скрывается масса рисков.
Сделки с занижением стоимости в договоре могут признать недействительными, они автоматически попадают в число подозрительных. И это, пожалуй, самый большой риск: банкротства физлиц набирают обороты
Остаться без жилья и без денег: чем грозит сделка по нереальным ценам
Больше рискует, понятно, покупатель. Сделки с занижением стоимости в договоре могут признать недействительными, говорят юристы. Поводов для судебных разбирательств может быть много: нарушение прав несовершеннолетних или супруга, внезапно появившиеся наследники или банкротство продавца. В последнем случае занижение цены будет автоматически попадать в число подозрительных сделок. И это, пожалуй, самый большой риск: конкурсные управляющие могут оспорить все подозрительные сделки банкротов за три года.
Как это бывает на практике? В Казани уже появились первые судебные дела по банкротам – продавцам квартир. Если сделку признают фиктивной, квартиру у добросовестного покупателя могут изъять в счет погашения долгов банкрота. Конечно, через суд, где можно и доказать свою добросовестность, но, согласитесь, приятного в этом мало. По словам источников, знакомых с ситуацией на рынке, в августе в суд уйдет еще одно дело с «занижкой» при продаже квартиры в Казани. «Двушку» экономкласса семья купила за 4,5 млн рублей в прошлом году. В договоре продавец попросил их указать сумму на 40% ниже рынка, т. е. 2,7 миллиона. Сейчас он ушел на банкротство, и тот факт, что квартира была куплена с заниженной стоимостью в договоре, для конкурсного управляющего станет признаком фиктивности сделки. Этот «крючок» позволяет потрепать немало нервов новому владельцу жилья!
«Покупатели в шоке! Если сделку признают недействительной, возмещать им деньги будет неоткуда. Продавец — банкрот. Если эта квартира уйдет с торгов, удастся закрыть все долги продавца, — рассказал собеседник „БИЗНЕС Online“. — К сожалению, люди порой безответственно относятся к своему имуществу. Сейчас семья на нервах. Ждут, когда дело уйдет в суд — придется доказывать, что они, образно говоря, не верблюды — заплатили-то полностью! Если суд примет их доказательства — хорошо, ну а если нет? Квартира — в конкурсную массу, и потеряно будет все».
«В случае если человека признают банкротом, ему назначают конкурсного управляющего, который начинает разыскивать все его имущество. В том числе проверять все сделки, которые банкрот совершал ранее. Управляющий будет пытаться оспорить их и признать фиктивными. Это касается и квартир, и машин», — объясняет председатель гильдии риелторов РТ Андрей Савельев.
Практика такая: если покупатель не сможет доказать происхождение денег, то есть конкретную передачу денег со счета на счет, вероятность расторжения такой сделки — 99 процентов.
Не спасет покупателя и тот факт, что квартира в ипотеке, говорит Савельев. На квартиру, находящуюся в залоге у банка, тоже можно наложить арест. Банк в этом случае обезопасил себя страхованием титула. Страховку на случай потери права собственности почти в обязательном порядке банки требуют от покупателя. В среднем это 1–2% в год от стоимости квартиры. В случае если сделку признают фиктивной, кредит заемщика никуда не денется.
А что же будет с квартирой? В дальнейшем ее реализуют с торгов. Задолженность банкрота погасят, и, если деньги останутся, их получит покупатель квартиры. «Но чаще всего там уже ничего не остается», — добавляет Савельев, поскольку квартиры с торгов уходят по цене значительно ниже рыночной. Как ранее писал «БИЗНЕС Online», дисконт может доходить до 10–20%. По словам Савельева, сейчас он ведет два дела, где предстоит защищать добросовестных покупателей. В одном случае приобреталась квартира с заниженной ценой, а в другом — дом. «Думаю, там большие шансы сохранить жилье. Хоть и не я проводил эти сделки, прошлый агент все грамотно оформил, и у них есть доказательства происхождения денег. Считаю, суды, скорее всего, мы выиграем», — оптимистично настроен он.
В картотеке Арбитражного суда РТ мы обнаружили десятки историй, в которых сказано, что потенциальные банкроты должны предоставить документы по всем своим сделкам с недвижимостью за последние три года, в том числе расписки, и справки по всем банковским операциям и вкладам. К примеру, в июне банкротом признан 50-летний казанец, задолжавший банкам более миллиона — ему уже назначили конкурсного управляющего, и предстоит проверка сделок. Такая же схема рассмотрения дела — по 36-летней женщине из Альметьевска: сложности добавляет тот факт, что на иждивении у нее трое несовершеннолетних детей. Но проверка сделок — стандартный подход при банкротстве. Как сообщили «БИЗНЕС Online» в Арбитражном суде РТ, отдельного учета рассмотренных заявлений о признании недействительным договора купли-продажи квартир в рамках дел о банкротстве не ведется. Стоит, однако, учесть, что в целом число банкротов-физлиц только за полгода в РТ выросло в 2 раза. По данным суда, принято 2 435 заявлений о признании граждан банкротами, из которых 2 326 подали они сами. В целом же по России количество человек (включая индивидуальных предпринимателей), признанных банкротами в первом полугодии 2021-го, составило 88 046, что в 2,1 раза больше, чем в январе – июне 2020-го.
Эксперты говорят, что к концу года Казань накроет волна банкротных дел — объявить себя банкротом можно даже без суда, подав заявление в МФЦ, если долг составляет от 50 тыс. до 500 тыс. рублей.
«Только за последнее время мне позвонили несколько человек, кто вложился в пирамиду. Они брали кредит для этого и сейчас планируют подавать заявление на банкротство. А ведь кто-то из них продавал квартиры, чтобы получить средства для инвестиций. И я точно знаю, что одна проданная квартира была с занижением», — говорит наш источник на рынке недвижимости. Учитывая, что этот год можно считать аномальным по объему продаж вторичной недвижимости, таких дел будет становиться все больше.
Почему покупатели соглашаются на такие условия продавцов? Чаще это происходит от незнания законов. Кроме того, история с банкротствами еще нова для рынка
«Суд вправе отменить сделку, исходя из недобросовестности покупателя»
Судебная практика показывает, что в случае банкротства продавца покупателю будет необходимо подтвердить в том числе свою платежеспособность и факт передачи денег.
«В большей степени тут могут пострадать категории лиц, которые оформляют объекты с занижением цены на своих детей-студентов. Потому что факт наличия у них денег придется доказывать. Это может быть затруднительно», — говорит руководитель юридического отдела АН «Флэт» Олег Веретенников. В конце концов, мало кто фиксирует на бумаге деньги, отданные детям!
Подозрительной сделка может считаться и в том случае, если продавец реализует квартиру, полученную в наследство или по договору дарения. И при продаже указывает, например, цену в 1 млн рублей, чтобы опять же не платить налог. Если срок владения объектом меньше трех лет, налог в размере 13% рассчитывается как раз от суммы, превышающей 1 млн рублей.
«При продаже квартиры, скажем, на Чистопольской за 1 миллион рублей продавец находится в заведомо невыгодном положении, несмотря на расписки. Суд вправе отменить сделку купли-продажи, исходя из недобросовестности покупателя, который прекрасно понимает, что приобретает квартиру ниже рыночной стоимости», — отмечает Гизатова. Но в каждом конкретном случае суд рассматривает вопросы индивидуально.
Почему покупатели соглашаются на такие условия продавцов? Гизатова отвечает, что чаще это происходит от незнания законов. Кроме того, история с банкротствами еще нова для рынка. Дополнительный фактор — покупателю очень понравился объект, и он не хочет его упускать.
Даже если вы проверили текущее финансовое состояние продавца, то нет гарантии, что оно не ухудшится в дальнейшем. Одно дело, когда вы получаете расписку на 200 тысяч, и совсем другой исход будет с занижением в 1 миллион рублей. Я против значительного занижения.
Мнения опрошенных экспертов на эту тему разные. Если договор и расписки оформлены грамотно, покупатель ничем не рискует, считает директор агентства недвижимости «Этажи — Казань» Марат Галлямов. При этом в его практике была одна история с банкротством. В итоге покупателя недвижимости признали добросовестным, но на суды ушло полгода, так что приятного мало.
В любом случае составляется расписка к договору, в которой прописывается, за что идет дополнительная стоимость жилья — за ремонт, оставшуюся мебель, красивые шторы, образно говоря. И так далее. Если даже вдруг получится так, что по суду квартиру придется вернуть, то возвращается и сумма договора, и та, что по расписке. Клиент просто обращается в суд за той суммой, что он заплатил по другой «статье».
Адвокат Николай Иванов рассказал «БИЗНЕС Online», что в практике защиты покупателя от риска невозврата денег за жилье банкрота используется как раз обычная расписка, которая учитывается судом, как и договор купли-продажи. И такие расписки дают реальную защиту от риска покупателя в случае, когда в договоре указывается заниженная стоимость квартиры. Судебная практика, по его словам, это подтверждает. В пример Иванов приводит определение одного из московских судов. Там сказано, что истцы приобрели квартиру у ответчика за 5,7 млн рублей и указали, что вторая расписка на 2,2 млн является «обеспечением договора на случай его расторжения или признания недействительным».
При ипотеке банк также принимает участие в таких сделках, отмечает руководитель юридического отдела АН «Флэт» Веретенников. Банк требует грамотного оформления платежных документов при передаче денег и всегда указывает цель кредитования в случае занижения цены — покупка квартиры и производство неотделимых улучшений в ней. «В этом случае банк может служить хорошим свидетелем в доказывании реальной стоимости квартиры. Но все это работает только с „вторичкой“. По строящимся объектам крупные банки ввели мораторий на занижения, так как невозможно к чему-либо привязать выдачу денег».
По словам некоторых участников рынка, суду проще и правильнее будет признать покупателя правым, чем доказать, что участники сделки были в сговоре. «Допустим, человек признается банкротом. Смотрят, что он год назад продавал квартиру и получил деньги. Начинают дальше копать — куда он деньги дел, а он уже купил следующую! Идут в ту квартиру, а ее он тоже перепродал. Это все складывается в одно судебное производство, пока не найдется самый крайний», — говорит наш собеседник, знакомый с судебными делами.
Однако здесь все зависит от того, кто выступает кредитором банкрота. Конкурсные управляющие также заинтересованы в том, чтобы конкурсной массы было больше, и они могут биться за квартиру до последнего. «Сильный юрист развалит это дело. А риелторам выгодно сказать покупателю, что весь город так делает — и давайте напишем три расписки. Им выгодно продать быстрее», — добавляет другой наш источник.
В дальнейшей перспективе число инвесторов в жилую недвижимость будет сокращаться, прогнозируют участники рынка
Законные способы ухода от налога и дополнительные лайфхаки от риелторов
В дальнейшей перспективе число инвесторов в жилую недвижимость будет сокращаться, прогнозируют участники рынка. До пандемии доходность от инвестиций в жилье была на уровне 10–12%, в прошлом году она выросла до 25–30% годовых — такие цифры «Российской газете» назвал руководитель центра новостроек компании «Этажи» Сергей Зайцев. В среднем по стране доля инвесторов в общем объеме сделок возросла в 2–2,5 раза и достигла 18–20%. Но цены подскочили, быстро «отбить» инвестиции стало невозможно, прибыльность снова упала. Поэтому в будущем снизится и количество договоров с заниженной ценой.
Вкладываться в квартиры сейчас не самый лучший вариант, согласен Галлямов. Если раньше доходность вложений в недвижимость в Казани была 30–40%, то сейчас всего 10–15%, указывает он. Основной бум продаж новостроек пришелся на 2017–2019 годы. «Тогда реально можно было заработать: вложив на этапе котлована и продав квартиру через полгода-год. Сейчас таких предложений нет, и вряд ли они будут! Потому что ценник далеко не инвестиционный. Даже на начальном этапе строительства», — говорит он.
Рискует ли продавец со сделкой по заниженной цене? Даже без объявлений о банкротстве заниженная стоимость квартиры может вызвать подозрения со стороны налоговиков или банка, выдающего ипотеку, который увидит это в оценочных документах и сообщит в налоговую. А еще продавца, сам того не желая, может сдать покупатель, предоставив в ФНС документы для получения налогового вычета. В этом пакете и договор купли-продажи, и кредитный договор, и документы, подтверждающие факт получения денег продавцом, т. е. те самые расписки! Потому эксперты не рекомендуют указывать цену ниже 70% от кадастровой стоимости. Это повод для налоговиков оспорить сделку.
Если покупатель все же решил пойти на сделку с продавцом по занижению стоимости жилья, эксперты советуют обратить внимание на наличие судебных споров по продавцу, особенно по делам о банкротстве. Если есть открытые денежные споры или в отношении продавца ранее подавались заявления о признании банкротом, независимо от исхода, это будет тревожным звонком.
Гизатова также предлагает выбрать законные способы ухода от налога:
- продавец может указать всю стоимость в договоре и поставить на перезачет налогового вычета продаваемую квартиру, если он его не получал ранее;
- если продаваемая квартира приобреталась с черновой отделкой, разницу можно отнести на ремонт. В налоговой нужно будет подтвердить этот расход;
- сейчас по новостройкам исчисление срока по собственности начинается с даты окончательного расчета с застройщиком, а не с регистрации права, как было ранее. Так что стоит сверить даты — возможно, занижать стоимость в договоре вообще не нужно.
Судебная практика по делам с «занижкой» только начинает складываться — поэтому насколько оправдан риск такой покупки, станет ясно в ближайшем будущем. Но в любом случае об этом стоит помнить. Пока еще нет какой-то массовой кампании по обкладыванию налогами, все сходит с рук. Но команда налоговикам обратить внимание на сделки с занижением может поступить, как только база таких договоров станет достаточно обширной. И тогда налоговики начнут «трясти» продавцов, скрывших свои доходы и объегоривших государство. Ведь все прозрачно, все «в цифре» — протяни руку и пополняй казну! И, если уж пришлось рисковать, стоит заранее подстелить соломку, резюмируют собеседники «БИЗНЕС Online».
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 270
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.