«Ожидать снижения цен на рынке недвижимости не приходится», — твердят застройщики Казанской агломерации. Но стоимость «квадрата» перестала подчиняться этим заклинаниям, снизившись на 4% до 158 тыс. рублей. По итогам I квартала застройщики продали квартиры в новостройках на 16 млрд рублей — это почти вдвое меньше, чем в I квартале 2022 года. СМУ-88 заработало больше всех, «Унистрой» продал наибольшее количество квартир, в десятку лидеров пробралась структура «Ак Барс Холдинга», а федеральные игроки укрепляют позиции в Казанской агломерации. Между тем Центробанк жестко подавляет маркетинговые инициативы банков и застройщиков. Как следствие, увеличивается давление на результаты рынка. Подробности турбулентности, захватившей рынок недвижимости, — в материале «БИЗНЕС Online».
За минувший год цена квадратного метра в Казани выросла на 57% со 112 тыс. рублей до 176,7 тыс. рублей в марте 2023-го
Как застройщики сняли кассу вдвое меньше, чем год назад, и при чем тут Центробанк
По итогам I квартала застройщики Казанской агломерации продали квартиры на 16 млрд рублей. Это на 46%, или на 14 млрд рублей, меньше аналогичного показателя 2022 года. Такова статистика «НашДом.РФ». Вроде бы ужасный провал, но выручка в I квартале на 13% больше, чем за первые три месяца 2021-го.
Если считать по количеству проданных квартир, то I квартал 2023-го стал худшим за три года. Девелоперы реализовали 2,1 тыс. квартир — это в 2,7 раза меньше, чем в 2022-м, и в 1,5 раза меньше в сравнении с 2021-м.
Ухудшение показателей по сравнению с 2022 годом связывают с эффектом высокой базы I квартала прошлого года. Сразу после начала специальной военной операции на Украине люди стремились успеть купить жилье по старым ценам и уже одобренным ипотекам. В тот момент на рынок еще не влияла возросшая до 20% ключевая ставка ЦБ, дешевле была и «путинская», и рыночная ипотека на «вторичку». И те, кто купил тогда, не прогадали. За минувший год цена 1 кв. м в Казани выросла на 57% со 112 тыс. рублей до 176,7 тыс. рублей в марте 2023-го.
В столице РТ за три месяца продали 1,5 тыс. квартир на 13 млрд рублей
«В феврале ситуация начала выправляться»: что в карманах у девелоперов
Приглядимся к десятке лидеров по итогам I квартала. Суммарно строительные компании продали в Казани и агломерации 1,6 тыс. квартир на 12 млрд рублей. Остальные застройщики реализовали полтысячи квартир на 4 млрд рублей. Ядро продаж приходится на саму столицу РТ. В городе за три месяца продали 1,5 тыс. квартир на 13 млрд рублей. Несмотря на более низкий ценник окраин агломерации, большей популярностью у покупателей продолжают пользоваться объекты в границах столицы РТ.
По сумме продаж лидирует СМУ-88. Данная компания за три месяца продала 255 квартир на 2,5 млрд рублей. На втором месте расположился «Унистрой», который реализовал 278 квартир на 2,2 млрд рублей. Замыкает тройку «Ак Барс Дом» с 260 объектами на 1,9 млрд рублей.
«Не буду скрывать: начало года выдалось несколько разочаровывающим. Но уже в феврале ситуация начала выправляться. Во второй половине месяца догнали собственные планы и спокойно двигались в том коридоре, который диктуют нам договоры с банками-партнерами», — комментирует результаты I квартала генеральный директор группы компаний «СМУ-88» Наиль Галеев.
Довольны результатами и в компании «Унистрой». Там отмечают высокие мартовские показатели продаж, «связанные с тем, что Центробанк часто говорил о возможной отмене господдержки и повышении ставок». Вот так глава ЦБ Эльвира Набиуллина повлияла на настроения покупателей, которые в который уже раз стремятся запрыгнуть в последний «ипотечный» вагон.
О влиянии Набиуллиной на рост среднего размера ипотечной ставки говорят и в «Ак Барс Дом». «До нового года рост сдерживали „околонулевые“ программы от застройщиков, пока Центробанк не начал с ними борьбу, — рассказывает исполнительный директор компании „Ак Барс Дом“ Айгуль Латыпова. — Регулятор продолжает ужесточать требования к финансовым инструментам с маркетинговым субсидированием от застройщика. Без программ от застройщиков растут ежемесячные ипотечные платежи, как результат — небольшое падение спроса на ипотеку».
«Многие пытаются запрыгнуть в последний вагон и успеть оформить сделку по низкой ставке», — говорят в ГК «Садовое кольцо». Ну да, «ипотечные поезда» продолжают ездить по рынку, однако цена «билета», сиречь ипотеки, растет.
В I квартале ПИК продавал на рынке Казани квартиры с кешбэком. Программа наделала шума, стала тиражироваться другими участниками казанского рынка, но после недовольства Центробанка предложения такого рода пропали
Федеральные игроки укрепляют позиции в Казанской агломерации, а в десятку лидеров ворвалась структура «Ак Барс Холдинга»
Громко заявил о себе московский ПИК. По итогам I квартала компания продала в Казани 276 квартир на 1,7 млрд рублей — это четвертое место в рейтинге. С 2022 года компания строит в двух жилых комплексах 15 корпусов. В I квартале ПИК продавал на рынке Казани квартиры с кешбэком. Программа наделала шума, стала тиражироваться другими участниками казанского рынка, но после недовольства Центробанка предложения такого рода пропали.
«Будут действовать привлекательные ипотечные программы», — комментируют в ПИКе планы на II квартал, отмечая рост визуальной представленности объектов в городе за счет высоких темпов строительства.
Пятая строчка рейтинга — у #Суварстроит: компания за три месяца продала 192 квартиры на 1,1 млрд рублей. На 6-м месте расположилось «Садовое кольцо»: подмосковный девелопер продал 53 квартиры на 800 млн рублей.
«Конкуренция на рынке недвижимости довольно высока, а спрос за последний год упал, — заявили в „Садовом кольце“, уточнив, что нынешние достижения выше результатов I квартала 2022-го. — Основным фактором продаж стало постепенное восстановление покупательского спроса, в том числе за счет опасения покупателей об окончании околонулевых ставок от застройщиков».
На 7-й строчке — компания «ТСИ». Застройщик продал за три месяца 119 квартир на 700 млн рублей. 8-я строчка — у «Тектума»: застройщик возводит ЖК «Открытие», где в I квартале продал 73 квартиры на 500 млн рублей. 9-я позиция — у петербургской группы «Эталон». Напомним, данный федеральный застройщик начал работать в Татарстане в 2022 году после покупки российского бизнеса финского концерна «ЮИТ». Тогда «Эталон» продолжил строительство жилых комплексов «Квартал Сюита» и Green, а теперь возводит новый проект на улице Гаврилова.
«После активного первого зимнего месяца — декабря — в начале года традиционно на рынке продаж наступает относительное затишье, — говорит коммерческий директор по регионам группы „Эталон“ Артем Карасев. — В январе и феврале в Казани суммарно реализовано около половины квартир, проданных за весь I квартал 2023 года. А на март пришелся пик продаж по итогам первых трех месяцев. Добавлю, что на показатели января и февраля повлияли в том числе и длительные новогодние каникулы в январе и праздничные дни, связанные с Днем защитника Отечества».
Замыкает десятку специализированный застройщик ЖК «Удачный» — это структура «Ак Барс Холдинга», которая застраивает территорию «Большого Зеленодольска» в Осиново. За три месяца возглавляемая Ильдаром Шагитовым компания продала 56 квартир на 200 млн рублей.
Ядром покупателей стали семьи, выбирающие двух- и трехкомнатные квартиры, в которых «квадрат» относительно дешевле. С 1 января семейную ипотеку могут получать семьи с двумя несовершеннолетними детьми любого возраста
Цена квартир падает из-за оттока инвесторов, но застройщики уверяют: жилье в Казани будет дорожать
Что происходит с ценами, которые призывал снижать министр строительства и ЖКХ России Ирек Файзуллин? Не сказать чтобы они охотно его «послушались», но… Средняя цена квартир в новостройках Казанской агломерации с января по март упала на 1,5% до 7,4 млн рублей. Стоимость 1 кв. м за первые три месяца 2023 года сократилась на 4% до 157,9 тыс. рублей.
Падение средней цены квартир эксперты связывают с тенденцией ухода с рынка инвесторов, ранее скупавших студии и «однушки» в новостройках. Теперь ядром покупателей стали семьи, выбирающие двух- и трехкомнатные квартиры, в которых «квадрат» относительно дешевле. С 1 января семейную ипотеку могут получать семьи с двумя несовершеннолетними детьми любого возраста, а до 2023 года кредит выдавали только при наличии ребенка, рожденного не ранее 2018-го. Льготная ставка составляет 6% годовых.
Наименьшая стоимость жилья в Казанской агломерации по итогам I квартала — у структуры «Ак Барс Холдинга». Цена 1 кв. м у специализированного застройщика ЖК «Удачный» (объект находится в селе Осиново) составляет 107 тыс. рублей. На втором месте с очень большим отрывом — ТСИ: 149 тыс. рублей за «квадрат». Третью строчку делят ПИК и #Суварстроит: обе компании предлагают покупать квадратный метр в среднем за 153 тыс. рублей. Наиболее дорогостоящее жилье — у «Садового кольца»: средняя цена «квадрата» составляет 219 тыс. рублей, у «Эталона» — 203,7 тыс. рублей. Замыкает эту тройку СМУ-88 со 173 тыс. рублей за 1 кв. метр. Отметим, впрочем, что у компаний разные классы жилья, разные локации, чем и объясняется разброс цен.
Сами застройщики снижать цены не желают, находя для этого объективные причины. «Обеспокоенность застройщиков вызывает и увеличение стоимости стройматериалов с началом строительного сезона, в связи с чем ожидать снижения цен на рынке недвижимости не приходится», — говорит исполнительный директор компании «Ак Барс Дом». С этим согласны и в ГК «ПИК». «Нельзя исключать, что постепенно застройщики начнут пересматривать цены реализации и жилье в Казани будет дорожать», — заявили в компании.
По форме оплат на первом месте остается ипотека, на втором — рассрочка, на третьем — трейд-ин, на четвертом — 100-процентая оплата за счет средств покупателя, рассказывает заместитель генерального директора девелоперской компании «Унистрой» Искандер Юсупов. По словам топ-менеджера, главным драйвером остается льготная ипотека, доля которой в общих продажах составляет 67%. В рамках льготной ипотеки доля ипотеки с господдержкой — 32%, семейной — 45%, ипотеки для айтишников — 4%.
Стройкомпании пытаются удержать цены на прежнем уровне, поскольку план продаж влияет на ценообразование
«Сегодня продажи делает семейная ипотека, — рассказывает гендиректор группы компаний „СМУ-88“ Галеев. — После того как в ее условия внесли коррективы, она стала гораздо доступнее, и семьи охотно пользуются таким инструментом. Если инициативу депутатов Госдумы поддержат и лимиты для городов-миллионников будут увеличены до 10–12 миллионов, то благодаря синергии этих условий рынок получит довольно серьезный импульс к развитию. На втором месте по востребованности сейчас остаются субсидируемые процентные ставки».
Стройкомпании пытаются удержать цены на прежнем уровне, поскольку план продаж влияет на ценообразование и любые телодвижения необходимо согласовывать с главными держателями денежной кубышки — банками. Ведь миллиарды, которые клиенты вкладывают в недвижимость всеми ипотечными правдами и неправдами, оседают в первую очередь на эскроу-счетах. А застройщики увидят их только после сдачи домов, т. е. через годик-полтора, выполняя свои строительные программы за счет кредитов.
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 101
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.