«Покупатели все чаще отдают предпочтение вторичному рынку недвижимости», — беспокоятся застройщики Казани. По итогам апреля число сделок с жильем на вторичке РТ оказалось в 6 раз бо́льшим, чем на первичном рынке. Одна из причин — цена: б/у дешевле в среднем на 40 тыс. рублей за «квадрат». Застройщики Казани за месяц продали 510 новых квартир, на 15% ниже показателя марта. Они заработали на 700 млн рублей меньше. В итоге зреет дефицит «старых» квартир, а на рынке новостроек продолжается затоваривание. О новшествах от Центробанка и стресс-прогнозах на II квартал — в материале «БИЗНЕС Online».
С 1 июня Центробанк вновь делает ипотеку менее доступной. Ведомство Эльвиры Набиуллиной увеличивает первоначальный взнос по ипотеке с 15 до 20%
Вторичка побеждает новостройки: пять причин
С 1 июня Центробанк вновь делает ипотеку менее доступной. Ведомство Эльвиры Набиуллиной увеличивает первоначальный взнос по ипотеке с 15 до 20%, а с 1 января, чтобы купить в ипотеку тот или иной объект, надо будет иметь уже 30% его цены. Цель регулятора — снизить риски для банков. Чем больше первоначальный взнос, тем выше гарантия, что заемщик сможет отдать занятые на квартиру миллионы.
Если учесть, что 70–80% новых квартир люди покупают в ипотеку, политика закручивания гаек от ЦБ негативно сказывается на объемах продаж. На рынке жилой недвижимости Казани и Татарстана укрепляется выбор покупателей в пользу вторичного жилья. В апреле в целом по РТ заключено 1,5 тыс. сделок с первичкой — в 6 раз меньше, чем со вторичной недвижимостью. Это рекордный показатель с начала года, следует из свежей статистики Росреестра по РТ.
Эксперты называют пять причин мощного перетока покупателей на вторичный рынок:
- Низкие цены на вторичное жилье. По сведениям портала Realtymag, квадратный метр вторичного жилья в Казани по итогам апреля в среднем стоил 135 тыс. рублей.
- Высокая цена в новостройках — квадратный метр по итогам апреля, по данным «Дом.РФ», стоит в Казани 177 тыс. рублей.
- Исчезла «бесплатная» ипотека от застройщиков с околонулевыми ставками при покупке нового жилья. Покупатель получал сверхнизкую ставку и минимальный месячный платеж, согласившись на существенное удорожание квартиры. Маркетинговое ноу-хау застройщиков прикрыл Центробанк.
- Вырос денежный размер первоначального взноса вслед за ростом цен на недвижимость. Впрочем, застройщики завлекают клиентов покупкой жилья без первоначального взноса.
- Непривлекательные ипотечные ставки на новостройки. По данным «Дом.РФ», банки предлагают купить новую квартиру под 11% годовых без господдержки — столько же и на вторичном рынке. Льготная ипотека с господдержкой за последние четыре месяца подорожала до 7,6% годовых.
«Строящееся жилье стало заметно дороже, и цена на него не снижалась так же, как на вторичку, — говорит директор компании „Премьер-Недвижимость“ Руслан Садреев. — Ставки по ипотеке на вторичку сегодня в среднем от 10 до 12 процентов годовых. Но если посчитать по переплате, то получается, что в большинстве случаев выгоднее купить вторичное жилье, чем первичное. При этом надо понимать, что вторичное жилье — это сегодня не столько хрущевки и „ленинградки“, сколько квартиры в новых комплексах, только не от застройщика, а от дольщиков-инвесторов».
На вторичном рынке зреет дефицит, а в сфере новостроек продолжается затоваривание
Высокий апрельский спрос на вторичку уже в мае привел к первым признакам дефицита предложения. «Предложений становится меньше, а спрос сохраняется, — говорит Садреев. — Если такая тенденция продолжится, то к лету, возможно, увидим большой дефицит предложений». В таком случае можно ожидать и роста цен на вторичное жилье.
Напротив, на рынке новостроек наблюдается затоваривание. «Еще месяц-полтора назад на первичном рынке обозначилось затоваривание, и сегодня эта тенденция продолжается. Спрос на первичное жилье на достаточно низком уровне», — продолжает Садреев. Это подтверждает и пассивность застройщиков: в апреле исполком Казани выдал в городе только одно разрешение на строительство жилья — втрое меньше, чем в марте.
«За последние 2–3 года сложилась ситуация, что первичка стала стоить дороже, чем вторичка. Поэтому клиенты делают свой выбор в пользу вторички», — комментирует итоги апреля вице-президент гильдии риелторов Татарстана Андрей Савельев. Но он не считает продажи рынка б/у рекордными — показатели лишь вернулись к доковидному 2019 году.
Несмотря на возросшее внимание покупателей к вторичке, новостроек в апреле в РТ купили на 15% больше, чем в марте, — 1,5 тысячи. Это почти на 1 тыс. квартир меньше, чем в апреле 2022 года.
А за четыре месяца текущего года — отрицательная динамика по всем показателям. Например, по договорам долевого участия в РТ и Казани проведено 5,4 тыс. сделок — это на 43% ниже аналогичного показателя 2022 года. За четыре месяца Росреестр зарегистрировал в Казани 10,6 тыс. сделок со вторичкой, что на 36% меньше, чем в прошлом году, по Татарстану — 20,3 тыс. сделок, минус 24%.
Но все первые четыре месяца прошлого года не показательны, уверены участники рынка. Тогда квартиры расхватывали как горячие пирожки, пользуясь низкими ипотечными ставками до того, как ЦБ поднял ключевую ставку до 20% годовых. Теперь нездорового ажиотажа нет, рынок успокоился.
Недосчитались 700 млн рублей: как продавали жилье застройщики Казани
Суммарно застройщики в Казани (за исключением пригородов) за апрель продали 510 квартир на 4,4 млрд рублей. Это на 14%, или 700 млн рублей, меньше, чем в марте, но больше январского показателя на 29% и на 4% — февральского. Количество проданных квартир за месяц сократилось на 15% в сравнении с мартом. Таковы свежие данные «НашДом.РФ».
Ядро продаж обеспечено 10 компаниями, продавшими 435 квартир на 4,1 млрд рублей. Остальные реализовали 75 квартир на 300 млн рублей. На первом месте по сумме продаж расположился «Унистрой», вторая строчка у СМУ-88, «Ак Барс Дом» — на третьей. На четвертом месте разместился московский ПИК, на пятом — подмосковное «Садовое кольцо». Во второй пятерке — ТСИ, «Тектум», «Эталон», ЖБИ-3. Замыкает первую десятку «Камастройинвест».
Дальше — хуже. «Апрель был еще на подъеме, а вот май стал традиционно „шашлычным“ месяцем даже несмотря на прохладную погоду», — говорит генеральный директор группы компаний «СМУ-88» Наиль Галеев.
При этом в компании «Унистрой» заявляют о снижении уже апрельских продаж относительно марта на 24%. Но оптимизма в компании не теряют. «Рынок растет, но медленно. По нашим прогнозам, тенденция на спрос продолжится. Каждый месяц будет примерно на 5–7 процентов лучше, чем в предыдущем», — считает заместитель генерального директора «Унистрой» Искандер Юсупов.
«Апрель не потерял значительно в продажах относительно марта, — рассказали нашему изданию в компании „Ак Барс Дом“. — Активность покупателей поддержали в том числе выдвинутые нами предложения со специальными условиями. Некоторые из них разрабатываются совместно с банками-партнерами. Кроме того, появились дополнительные программы от застройщика».
Цены не снизятся, спрос сохранится, дешевой ипотеки не будет: рынок входит в лето
Каковы перспективы рынка жилой недвижимости летом?
«Во второй половине II квартала все зависит от того, насколько быстро застройщики адаптируются к новыми условиям реализации недвижимости без дешевой ипотеки. В период адаптации покупатели все чаще будут отдавать — и уже отдают — предпочтение вторичному рынку недвижимости», — заявляют в ГК «Садовое кольцо».
Динамика продаж на рынке новостроек Казани пришла к уровню продаж «спокойного» 2021 года, считают в компании «Ак Барс Дом». Там же рассказали, что, несмотря на рост стоимости материалов, застройщики не рассчитывают на существенное увеличение цен на жилье, закладывая цену 1 кв. м в 2023–2024 годах на уровне 2022-го.
«Конечному покупателю стоит обратить внимание на снижение доступности ипотечных программ из-за ужесточения требований регулятора, — говорят в „Ак Барс Дом“. — Ежемесячные ипотечные платежи продолжат расти, а в этой ситуации можно дать только один совет: если потенциальный покупатель нашел подходящий для себя вариант, не стоит откладывать решение о покупке».
Осторожные прогнозы и в группе «Эталон». «Это связано с ограниченным горизонтом планирования ввиду внешних факторов, влияющих на рынок, — говорит коммерческий директор по регионам компании Артем Карасев. — Традиционно многие потенциальные покупатели жилья планируют летом отдых, что напрямую влияет на рынок жилья. При этом есть и те, кто заранее запланировал покупку жилья на летние месяцы, этот отложенный спрос будет поддерживать рынок. Также есть вероятность всплеска активности продаж в августе».
«Ежемесячные ипотечные платежи продолжат расти, а в этой ситуации можно дать только один совет: если потенциальный покупатель нашел подходящий для себя вариант, не стоит откладывать решение о покупке»
Не видят поводов для беспокойства в СМУ-88. «Не думаю, что летом стоит ждать существенных колебаний рынка, это будет ровный и предсказуемый сезон», — говорит Галеев.
«Нет, падения спроса не произойдет, — соглашается Савельев. — Я не вижу для этого никаких предпосылок. Ну если не случится каких-то глобальных потрясений. Ожидаются, естественно, сезонные колебания, в мае будут показатели меньше. В августе они уменьшатся. В сентябре, наоборот, выше».
«Прогноз на лето? Я думаю, по спросу будет такая же ситуация, падения не случится, — говорит Садреев. — Цены на первичку не снизятся, само собой. По вторичке снижения цены я тоже, полагаю, ожидать не стоит».
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 100
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.