За последние несколько лет в Казани было возведено бесчисленное количество офисных центров самого разного класса. В результате, по мнению специалистов,   рынок оказался перенасыщенным. Арендные ставки не растут, город испещрен объявлениями «сдам в аренду», рентабельность бизнеса близка к нулю…

Своим взглядом на происходящее на рынке арендной недвижимости с нами поделился Марсель ШАМСУТДИНОВ, управляющий группой компаний «РАЙДЭН», известный в Татарстане предприниматель.

ПОТОМ СТО ЛЕТ НЕ ОТОБЬЕШЬ

- Марсель Дикаянович, вы занимаетесь арендным бизнесом, у вас и ваших партнеров бизнес-центр в Казани…

- Около трех тысяч квадратных метров.

- Как он создавался?

- Все получилось достаточно случайно. Мы десять лет арендовали это помещение, потом владельцы – бывшие «красные директора» решили его продать. Мы купили, по хорошей цене. Но пришлось вложить раз в десять больше, чтобы сделать приличный ремонт.

- Вы согласны, что в таком бизнесе есть что-то от рантье?

- Есть, конечно…

- Кто ваши основные арендаторы? Как решается проблема текучести малого бизнеса: снял помещение, через 2-3 месяца появились проблемы, съехал… Еще и не заплатил…

- Основные арендаторы у нас – мелкий бизнес, максимум, средний. И есть несколько государственных компаний, что очень неплохо. Проблема текучести малого бизнеса, конечно, имеется. Решаем её юридически. Мы выработали такую практику: каждый заезжающий платит нам авансом за месяц арендную плату, и за следующий месяц платит не в конце месяца, а в самом начале. То есть у нас есть кое-какая страховка. Если человек не заплатил, предлагаем ему съехать. Но находятся такие, которые не съезжают и тянут с оплатой – два, три, четыре месяца… Потом исчезают. Поэтому мы заранее в договоре аренды прописываем, что в подобных случаях арестовывается мебель и реализуется имущество. Работаем около двух лет, и уже раз пять так и приходилось делать.

- Сколько квадратных метров снимают малые бизнесмены?

- Для них обычно – чем меньше, тем лучше. Буквально от пяти метров и до двадцати-тридцати. Чаще всего малому бизнесмену надо просто юридический адрес получить. Поэтому снимают минимум, чтобы стол поставить и телефон.

- Город пестрит объявлениями: «Сдаем в аренду». Нет ли избытка предложения?

- Есть избыток. Арендный рынок перегрет. Многие арендные центра не заполнены. Хотя мы в прошлом месяце достигли стопроцентной заполняемости. Но обычно – 80–90 процентов. Это достигается работой на грани рентабельности, то есть очень низкими ценами. У нас квадратный метр стоит 400 рублей. Прибыли едва хватает на хлеб… с маслом. На икру уже нет.

- Кому выгодно так много бизнес-центров – скажем, малому бизнесу выгодно?

- Малому бизнесу выгодно. Кстати, мы сами завязаны на малый бизнес. Чем вольготнее будет малому бизнесу, тем лучше он будет развиваться, а значит, ему больше потребуется арендных площадей.

- Какова цена квадратного метра арендной площади в Казани? Сколько в экономклассе? В центре? В лучших местах?

- Цены начинаются от 200 рублей за квадратный метр в месяц. Это прежде всего в инновационно-производственном технопарке «ИДЕЯ». Там государственные дотации. Если ты доказал, что у тебя инновационная идея, тебе сдадут там площадь. В бизнес-центрах за городом – от 200, от 300 рублей. В экономклассе – 400. Элитные офисы – где-то от 600 рублей и самые крутые до 2000. ГУМ сдает от 3000 до 3500 тысяч, но это торговые площади, не офисные.

- Ранжируйте офисные центры Казани. Назовите первую «десятку» по соотношению цена/ качество; какие центры лучшие с вашей профессиональной точки зрения?

- В первую десятку по соотношению цена/качества входят офисные центры «РАЙДЭН». 400 рублей за квадратный метр – и неплохой ремонт. И удобная парковка. Несомненно, в десятке – Семинская Единая арендная система. Это понятно, помещения ЕАС получила почти даром, нет надобности возвращать деньги. Они сдают чуть ли не по цене коммунальных платежей. А те, кто сейчас строят новые офисные центры, пусть даже замечательного качества… Большие подозрения, что это отмывание денег. Потому что – невыгодно. Если строишь за 20 – 30 тысяч рублей квадратный метр, будешь потом сто лет отбивать... Должен отметить, что в самых дорогих офисах сидят государственные конторы. На наши налоги! А предприниматели к нам идут, за 400 рублей.

- Что бы Вы посоветовали арендаторам – как им искать нужные площади, где лучше их снимать, какие нюансы надо учесть?

- Тут всё зависит от малого бизнеса – что нужно ему самому? Нужен офис с маленьким складом рядом? Или офис с интернетом? Или просто юридический адрес? Или офис попрестижнее – скажем, для туристической фирмы? Какой офис снять, зависит от характера малого бизнеса…

БУМАЖКИ, БУМАЖКИ И ЕЩЕ РАЗ БУМАЖКИ!

- Марсель Дикаянович, как вы пришли в бизнес?

- Можно сказать, по необходимости. Осенью 1992 года меня «сократили» в Государственном комитете по охране природы, ныне это министерство экологии. Так как я был молодой и несемейный, начальник сказал: «Марсель, ну кого сокращать, если не тебя?». Хороший, кстати, у меня был начальник, Вильдан Фарукович Хабибуллин, пионер экологической экспертизы в Татарстане. Он меня многому научил…

Но все-таки не случайно после этого «сокращения» я пошел именно в бизнес. Ведь свою первую зарплату я заработал еще в седьмом классе, в школьном трудовом лагере. Заготавливал там веточный корм для скота. Неплохо прирабатывал и в старших классах. Скажем, ловил бревна на Волге и продавал – строиться-то людям надо было. Рыбачил. Я, кстати, потомственный волжский рыбак. Бабушка у меня в войну спасла свою семью тем, что умела рыбачить. На рыбе и выжили. Мои лучшие воспоминания детства – рыбалка на Волге с бабушкой. Она трехсильный мотор сама дергала! Бабушка вообще была замечательным человеком – в 1934 году окончила первые курсы киномехаников и стала первой женщиной-татаркой киномехаником. Она до 95 лет дожила…

- Какие у вас крепкие корни…

- То есть в бизнес я пришел не случайно. Все студенческие годы, с первого курса, «шабашил». Зарабатывал приличные по тем временам деньги – до полутора тысяч в месяц. У меня на книжке в 1991 году, перед концом Советского Союза, было восемь тысяч рублей…

- Сочувствую.

- Да уж, все потерял…

- Какие ошибки вы совершили, начиная свой бизнес? Видно ли их с вашим нынешним опытом?

- Видно, конечно. Во-первых, нужно больше системности, больше углубленности – не метаться из бизнеса в бизнес. Хотя это утверждение спорное. Заниматься надо тем, чем выгодно заниматься на данный момент. Желательно, конечно, тем, что выгодно всегда… или хотя бы длительное время. Ошибкой была излишняя доверчивость. Надо меньше верить на слово, особенно чиновникам. Надо больше документов. Подписывать договора, не бояться требовать расписки. Бумажки, бумажки и еще раз бумажки! Слишком много вокруг мошенников. Честное слово, купеческое слово у нас маловато стоило в 90-е годы. Нас обкрадывали, нас грабили, нас «кидали» чиновники. Особенно тяжело, когда обманывают, пользуясь твоей доверчивостью, близкие люди.

- В «РАЙДЭНЕ» была реализована редкая для России модель владения бизнесом: было 8-10 собственников.

- Девять собственников было. Я тоже считаю, что у нас достаточно редкая модель владения бизнесом. Что я тут могу сказать? Хвалиться нехорошо… Люди такие подобрались – порядочные, умные. Только один «не вписался», бывший комсомольский работник, он ушел.

- Как вы находили компромиссы, как вообще управлялась компания? И что случилось сейчас, после продажи бизнеса, сохранилось ли партнерство?

- Как управлялась? Демократия, обсуждения, нахождение концепции. Люди у нас в компании были одного, как сейчас принято говорить, менталитета, то есть одной культуры, одного воспитания, одних политических и жизненных воззрений… Поэтому управляли компаний, может быть, не слишком оперативно, зато надежно и не ругаясь. После продажи бизнеса остались партнерами.

- Почему вы продали свой торговый бизнес? Кому?

- Торговый бизнес продали из-за хорошего экономического предложения. Продали москвичам, за которыми, говорят, стоят немцы, – «Гроссмарту».

- То есть вы по себе и по своему бизнесу видели, каким образом приходят на рынок «сторонние» предприниматели. С вашей точки зрения, этот процесс положительный или отрицательный?

- С моей точки зрения, это процесс неизбежный. Бизнес должен укрупняться, чтобы выжить, чтобы быть на плаву. Это процесс также неоднозначный – и хорошее в нем есть, и плохое. Хорошее – то, что улучшается логистика, снижается себестоимость затрат, скажем, на управление, могут снижаться цены. Хуже – то, что меньше внимания к региональным особенностям, больше бюрократии, заформализованности. Из Москвы спускают продуктовую матрицу, и в ней иногда не находится место нашим эчпочмакам, перемячам, губадие, вообще местным товарам.

- Ваши магазины, которые купили москвичи, по-прежнему работают? Лучше? Хуже?

- Магазины работают. В первое время рядовые покупатели нам жаловались, что вроде бы стало хуже. Может, дело в том, что теперь этими магазинами управляют наемные менеджеры, а мы были хозяевами. С моей точки зрения, хозяева всегда управляют лучше.

 А ВЗЯТКИ ХОЧЕТСЯ ПОТРАТИТЬ…

- Вы наверняка задумывались, что сегодня происходит с малым бизнесом?

- Происходит двоякий процесс. С одной стороны, бюрократия усиливается, Дмитрий Медведев правильно обратил на это внимание. Еще бы дела, а не только слова… Чиновничество гробит малый бизнес своими решениями, процедурами, проверками, регламентациями… С другой стороны, слава Богу, страна наводнена деньгами, нефтедолларами. То есть появляется потребность в малом бизнесе. Чиновники, как потребители, нуждаются в малом бизнесе. Взятки хочется потратить – купить квартиру, загородный дом, машину, турпутевку, выучить детей… Спрос рождает предложение. Вам помыть машину? Ландшафтный дизайн сделать? Двор подмести? Квартиру убрать? Няню ребенку подыскать? Ремонт провести? Все, что угодно. Вот такой парадокс. Бюрократия гнетет малый бизнес, а большое количество денег в стране дает возможность малому бизнесу развиваться.

- Так у него есть в нашей стране и нашей республике светлые перспективы?

- Я оптимист – конечно, перспективы есть.

- Ваши советы тем малым бизнесменам, которые делают только первые шаги на пути предпринимательства? Как им поменьше набить шишек?

- Быть осторожнее. Не впадать в эйфорию. Не надеяться на авось, все просчитывать. Это, конечно, хорошо – рисковать. Кто не рискует, тот не пьет шампанского. Но риск должен быть оправдан, просчитан, подстрахован…

- Кто для малых бизнесменов может служить в городе ориентиром? Братья Хайруллины, например. Или…. Марсель Шамсутдинов?

- Марсель Шамсутдинов вряд ли. Наверное, все-таки надо больше инициативы. Братья Хайруллины? Они начинали, как нормальные предприниматели, успешные, классные бизнесмены. Но потом сомкнулись с властью, с чиновничеством. Но тут каждый выбирает для себя… Кто-то берет себе в партнеры чиновников, а кто-то предпочитает оставаться самостоятельным, свободным…

Елена Чернобровкина