«У вас есть три года, чтобы определиться с судьбой своего участка»

«Президент России Владимир Путин подписал закон, согласно которому с 1 марта 2025 года владельцу земельного участка ИЖС, садов и огородов дается три года на его освоение. Это распространяется как на старых, так и «свежих» собственников» Фото: «БИЗНЕС Online»

Заброшенные участки смогут изымать у владельца

Пока вы прохлаждались на дачах и морях, депутаты Госдумы трудились в поте лица и за лето одобрили важные для рынка недвижимости инициативы. Новые законы облегчат жизнь застройщикам, усложнят дольщикам, а продавцам недвижимости позволят не платить лишних налогов.

По разным оценкам, в России до 15% земель заброшены, но при этом имеют собственника. Они зарастают борщевиком, небезопасны для окружающих, негативно влияют на благоустройство и попросту доставляют дискомфорт соседям. Президент России Владимир Путин подписал закон, согласно которому с 1 марта 2025 года владельцу земельного участка ИЖС, садов и огородов дается три года на его освоение. Это распространяется как на старых, так и «свежих» собственников.

Участки, которые достанутся по наследству, дарению или купле-продаже после 1 марта 2025 года, нужно начинать осваивать с момента возникновения права собственности. По тем участкам, которые уже в собственности, срок будет исчисляться также с 1 марта 2025 года, вне зависимости от давности владения. Закон разрабатывал Росреестр и постарался устранить пробелы, которые не позволяли воздействовать на собственников заброшенных участков, руководствуясь лишь имеющимися ст. 284 и 285 Гражданского кодекса.

Расстраиваться и паниковать не надо. Никто, как в фильмах о крепостных или Средневековье, не будет забирать собственность граждан. Сначала вас сотню раз предупредят, выдадут предписание об устранении нарушения и оштрафуют. Выявлять нарушителей будет Росреестр и местная администрация.

Теперь о штрафах. Если вы не индивидуальный предприниматель или малое предприятие, то вас ждут символические начисления: 1–1,5% от кадастровой стоимости, но не менее 20 тыс. рублей. Если кадастровой стоимости у вас нет, то штраф варьируется от 20 тыс. до 50 тыс. рублей. По данным Росреестра Татарстана, в прошлом году собственникам участков было выдано 264 предостережения по факту неиспользования участков в течение трех лет, а в текущем году — уже 558. Вывод: у вас есть три года, чтобы определиться с судьбой своего участка.

«Покупатели новостроек с 22 марта 2024 по 31 декабря 2024 года не смогут взыскивать штрафы с застройщиков за срыв сроков строительства» Фото: «БИЗНЕС Online»

В 10 раз снизились штрафы застройщикам за нарушение условий по договорам долевого строительства

Сейчас при судебных спорах с застройщиками дольщики не ограничиваются №214-ФЗ, а применяют тяжелую артиллерию в виде закона о защите прав потребителей, по которому размер взысканных сумм за недочеты в квартире гораздо больше. С 1 сентября 2024 года вся ответственность застройщика ограничится исключительно законом о долевом строительстве. И, конечно же, это приведет к ощутимому уменьшению взысканных сумм.

Давайте сравним: до 1 сентября неустойка за просрочку исполнения требования дольщика составляла 1% за каждый день просрочки от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков, или от суммы, подлежащей возмещению. С 1 сентября — 1/150 ключевой ставки ЦБ РФ от суммы обязательства застройщика перед дольщиком, но не более суммы расходов, нужных для устранения недостатков. Если из-за недостатка квартира непригодна для проживания, неустойку рассчитают от цены договора. Штраф, который суд накладывает за отказ добровольно устранить проблемы, раньше составлял 50% от суммы иска, с 1 сентября 2024 года он снизится до 5%.

Обратите внимание, что новые правила касаются не только договоров долевого участия (ДДУ), которые будут заключены с 1 сентября 2024-го, но и ранее заключенных договоров. Получается, чтобы поддержать строителей, государство придало нововведениям обратную силу — распространило их на прошлый период. И это плюсом к уже действующему третьему мораторию, который и так сделал бесправными дольщиков до 2025 года и лишил их действенного средства судебной защиты. Напомню, покупатели новостроек с 22 марта 2024 по 31 декабря 2024 года не смогут взыскивать штрафы с застройщиков за срыв сроков строительства.

Согласно постановлению правительства, в этот период:

• причиненные убытки при определении размера выплаты не учитываются;
• проценты за нарушение срока возврата денежных средств в случае расторжения ДДУ по инициативе дольщика не начисляются;
• неустойка (пеня) за нарушение застройщиком срока передачи объекта дольщику не начисляется;
• для выплаты возмещений, которые были предъявлены застройщику до 22 марта, предоставляется отсрочка до 31 декабря 2024 года;
• размер процентов, неустойки, штрафов и других санкций в период с 1 июля 2023 года по 31 декабря 2024 года определяются исходя из ключевой ставки ЦБ, которая действовала на день обязательств, но не выше ключевой ставки на 1 июля 2023 года.

В это время она была на уровне 7,5%, а сейчас уже 18%. Если простым языком, то до конца 2024 года застройщики могут не вовремя сдавать объекты и никакие санкции к ним приниматься не будут.

Вывод: до подписания ДДУ изучите репутацию застройщика, темпы строительства, наличие исков со стороны дольщиков. Учитывайте риски несвоевременной сдачи вашей будущей квартиры, если сейчас снимаете жилье или зависите от налогового периода для перезачета 2-НДФЛ.

«Если в квартире выделены доли детям, каждый владелец доли при продаже выступает как самостоятельный продавец. Просто за детей все делают родители, в том числе платят НДФЛ» Фото: ru.freepik.com

Важные изменения в Налоговом кодексе

На прошлой неделе внесены долгожданные изменения в ст. 217.1 Налогового кодекса РФ (читаем Федеральный закон от 08.08.2024 №259-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации о налогах и сборах») Изменения из серии «все для людей» или «добро побеждает зло». Посудите сами:

1. Семьям с детьми больше не нужно платить НДФЛ за ребенка при продаже жилья.

Простой пример. Молодая пара в 2020 году купила квартиру на Чистопольской в ипотеку, в прошлом году у них родилась дочь и остатки задолженности перед банком оплатили материнским капиталом. В итоге ипотека погашена, но возник новый собственник — годовалая дочка, которой, согласно действующему законодательству, выделили долю в размере 1/3 материнского капитала. И вот встал вопрос о расширении: необходимо продать это жилье. Мама и папа больше трех лет владеют этой квартирой, она у них единственная и не облагается налогом при продаже, а вот дочка — «свежий» собственник и подпадет под выплату налога. Если в квартире выделены доли детям, каждый владелец доли при продаже выступает как самостоятельный продавец. Просто за детей все делают родители, в том числе платят НДФЛ. И в эту ловушку попали многие российские семьи. С одной стороны, государство давало средства семьям на решение жилищного вопроса, с другой — облагало налогом в случае продажи раньше минимального срока владения. Получался налоговый бред, когда сроки владения у родителей прошли — они давно платили ипотеку, перед продажей выделили доли детям и у последних возникал налог.

Доли детей с 1 января 2024 года, выделенные из-за маткапитала по сроку владения, будут считаться с момента приобретения их родителем, точнее, «членом семьи налогоплательщика — владельцем сертификата». А это значит, если у родителей сроки прошли, то и у детей — тоже. Обратите внимание, что использовать нововведение можно при продаже долей детей с 1 января 2024 года.

2. При объединении двух квартир срок владения будет считаться с момента покупки последней из объединяемых. Это очень распространенная история для Казани. Допустим, в далеком 2000 году вы купили две квартиры на одной площадке и объединили их в одну, купили за «смешные» 4 млн рублей. Это объединение узаконили лишь в 2022 году перед продажей (за 15 млн рублей) и рассчитывали избежать налога. Ведь изначальными квартирами вы владеете уже более пяти лет. Но не тут-то было! ИФНС другого мнения: право собственности на объединенный объект возникло в 2022 году, соответственно, срок владения менее пяти лет. Налог в данном случае составил 1 млн 430 тыс. рублей (15 000 000 — 4 000 000 = 11 000 000*13%). Теперь это в прошлом. Благодаря новым поправкам, при объединении из двух квартир срок владения будет считаться с момента покупки последней из объединяемых. Дай бог здоровья тем, кто смог довести этот закон до ума и отстоять в Госдуме!

3. Разделили одну квартиру на несколько, и попали под налог. Аналогичная история, как и с объединением. Приводить страшные цифры налога не буду. Вам нужно запомнить одно: в случае раздела, реконструкции квартиры или дома, в результате чего получились независимые объекты недвижимости, срок считается с момента владения первоначальным помещением. Совет: если ваш случай попадает под вышеперечисленные, обязательно отправьте в ИФНС письмо-объяснение. Специалисты могут не обратить внимания на срок собственности основного объекта и по привычке насчитают вам налог.

К сожалению, изменения №259-ФЗ не распространяются на земельные участки. Там все по-старому: разделили участок, срок владения смотрим в свежей выписке из ЕГРН. И эти изменения прекрасны и защищают интересы продавцов недвижимости, а не налоговой инспекции или бюджета страны.