Строить дом своими силами без подрядчика, но за счет кредита — такой подарок подготовило правительство РФ будущим владельцам частных домов. Застройщиков организованных поселков в Казанской агломерации эта новость не очень обрадовала — дешевые деньги продолжат застройку пригородов Казани в стиле «что хочу, то и ворочу». Сомневаются и в предложенных лимитах — за 6 млн рублей сделать дом под ключ с мебелью вряд ли получится. Впрочем, пилотный объем слишком мал даже для Татарстана, где площадь построенных домиков втрое превышает площади квартир. Подробности — в материале «БИЗНЕС Online».
Вице-премьер Марат Хуснуллин (на фото) говорил о поддержке частного домостроения ипотечным «плечом» еще год назад, и вот программа появилась
«Месяц выдают, два-три ждут»: зачем кабмин РФ запустил новую программу и куда пропала «Сельская ипотека»?
Правительство России объявило о запуске беспрецедентной программы — льготных кредитов на строительство частных жилых домов своими силами, без договора подряда с профессиональными застройщиками. В этом году в пилотном режиме под 9% годовых по РФ раздадут 8 тыс. кредитов. Максимальный размер займа по субсидируемой ставке в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях составит 12 млн рублей. Для остальных регионов — 6 млн рублей. Условия программы и ее детали пока неизвестны, какой будет необходим стартовый капитал и размер земельного участка, что станет залоговым имуществом, ведь дом еще не построен? Однако зачин государства понятен: если 8 тыс. кредитов быстро разлетятся и превратятся в дома и сданные квадратные метры, то программу расширят. О поддержке частного домостроения ипотечным «плечом» вице-премьер Марат Хуснуллин говорил еще год назад, и вот программа появилась.
«Мало в масштабах России, — говорит управляющий партнер агентства „БЕСТ-Недвижимость Казань“ Андрей Савельев. — Пока также непонятно, как будет работать программа. Какие нужны документы? Земля должна быть в собственности или нет? Разрешение, уведомление о начале строительства надо или нет? С проектом или без?»
Что такое 8 тыс. кредитов в масштабах России и Татарстана? Например, за провальный для рынка недвижимости апрель в РТ заключили 6,3 тыс. сделок, за март — 9,5 тыс., в феврале — 7,6 тысячи. Пока худшим для ипотек оказался январь — всего 6,1 тыс. сделок, гласит статистика регистраций Росреестра по РТ.
По словам Савельева, новая программа также будет конкурировать с другой льготной ипотечной программой «Сельская ипотека» под 3% годовых для покупки готового жилья. По данным Росреестра по РТ, в январе – феврале 2022 года в Татарстане выдали только 6 таких ипотек, а в декабре 2021-го — 16. Для сравнения: за 2020 год по сельской ипотеке в республике по 1,6 тыс. кредитам выдали 3,8 млрд рублей, которые перечисляют РФ, РТ и внебюджетные источники. «„Сельская ипотека“ зависит от траншей. Эти деньги быстро заканчиваются, потому что финансирование слабое. Программа работает условно: месяц выдают, два-три ждут», — говорит Савельев.
Круг получателей «Сельской ипотеки» в 2021-м жестко ограничили, после того как благами стали пользоваться вовсе не сельчане, ради которых так старались в правительстве страны, а горожане. Квартиры под «вкусный» процент покупали в пригороде Казани — 50% кредитов по этой программе в первый год выдали в Лаишевском, Пестречинском и Высокогорском районах республики. В итоге под «табу» сельской ипотеки теперь попали таунхаусы и многоквартирные дома выше пяти этажей.
Опрошенные участники рынка недвижимости также просят снизить стоимость кредитов для строительства частных домов до 6–7% годовых, т. к. 9% годовых — это высокая ставка в условиях кризиса. «6 процентов было бы достаточно и без запуска новой программы», — сходятся во мнении эксперты.
В этом году в пилотном режиме под 9% годовых по РФ раздадут 8 тыс. кредитов. Максимальный размер займа по субсидируемой ставке в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях составит 12 млн рублей. Для остальных регионов — 6 млн рублей
Объемы строительства: частники в Татарстане обогнали девелоперов. Хватит ли 6 млн рублей на дом с чистовой отделкой?
В правительстве все же надеются, что запуск кредитов под 9% годовых позволит многим россиянам улучшить жилищные условия без привязки к сельской местности. Как строятся граждане России, не мыслящие себе жизни в «человейниках»? Статистику приводит «Наш дом.РФ». С января по апрель в стране ввели в эксплуатацию 23 млн кв. м частных жилых домов. Примерно 40% ИЖС строится в 10 регионах, включая Татарстан. В республике частники не покладая рук в мороз и снег зарегистрировали 860 тыс. кв. метров. Т. е. примерно 6,6 тыс. домов! Темп, прямо скажем, стахановский: построено на 35% больше, чем за январь – апрель 2021-го.
Ни подорожание стройматериалов в 2020–2021 годах, ни рост ставок по кредитам не пугают татарстанца, мечтающего о личном подворье. За три последних года объемы ИЖС выросли с 1,1 млн до 2 млн «квадратов» в год. А девелоперы за то же время темпы снизили. И теперь в республике частных домов строят в 2 раза больше, чем квартир: 2,1 млн кв. м против 938 тыс. кв. м за год. Вот такие успехи — на бумаге они или на земле, для статистики вопрос второстепенный.
Получится ли воплотить мечту о загородном семейном гнезде под ключ за 6 млн рублей? С учетом собственного земельного участка уложиться можно, считает директор СК «Аксиома» Владимир Михайлов. Это будет коробка из кирпича и камня, керамических блоков площадью от 80 до 100 кв. метров. Чтобы построить такой дом в чистовой отделке, сегодня уйдет 4–5 месяцев.
Даже 8 тыс. льготных кредитов на всю Россию для будущих домовладельцев — хорошая мера поддержки, говорит застройщик. «Если бы не было ничего, было бы хуже. Нужен также общий экономический подъем в стране, стабильность. Потому что пока люди не понимают, что будет через месяц. Если появится стабильность на внешнем и внутреннем рынках, люди станут более уверены и начнут вкладывать деньги. Наверное, деньги у людей есть, но они боятся вкладывать их из-за ценообразования — то ли стоимость домов будет расти, то ли падать», — считает Михайлов и добавляет, что цена земельных участков начинает снижаться, потому что рынок «встал».
Что же касается цен на стройматериалы, по некоторым позициям стоимость падает, но не резко. «Цены замерли и держатся, — добавляет собеседник. — Не видим ни резкого подъема, ни снижения».
Программа будет хорошим подспорьем для людей, которые уже начали строительство дома хозспособом, но ввиду резкого увеличения стоимости строительных материалов не смогли довести строительство до логического завершения
«Появляется дополнительный риск незавершения строительства»
Программа будет хорошим подспорьем для людей, которые уже начали строительство дома хозспособом, но ввиду резкого увеличения стоимости строительных материалов не смогли довести строительство до логического завершения, считает исполнительный директор казанского подразделения японской Iida Group Holdings («Иида Груп Холдинг») Артур Хафизов. Часть граждан также столкнулись с полусерыми бригадами, декларирующими фиксированную стоимость строительства, а на деле тянущими деньги из заказчика.
«Для другой потенциальной целевой аудитории программы кредитования, которая только собирается начать строительство, появляется дополнительный риск незавершения строительства или получения в конечном итоге непригодного к проживанию объекта, — продолжает собеседник издания. — При таком неблагоприятном стечении обстоятельств и кредит, и неликвидный дом останутся у заемщика. Появляются и дополнительные риски у банков. Но думаю, что банки постараются свои риски минимизировать».
По словам Хафизова, построить за 6 млн рублей дом площадью 120 кв. м под ключ в чистовой отделке с мебелью и бытовой техникой даже с минимальным благоустройством земельного участка сегодня не получится. «Но в черновой отделке „под крышу“, без геологии и проекта сделать это за 6 миллионов рублей вполне реально, — говорит эксперт. — Однако рекомендую всем тщательно подойти к проектированию и составить подробную смету строительства. Без сметы, финансового планирования и заблаговременного выкупа строительных материалов стройку лучше сегодня не начинать».
По словам Савельева, сумма в 6 млн рублей для строительства собственного дома под ключ в Казани достаточная. Но только если строить самостоятельно, приглашая мастеров лишь на отдельные виды работ.
Льготная программа на рынке ИЖС ударит по качеству домов, полагает владелец компании «Ханский дом» Ильяс Гимадов. «Мы видим, в каком состоянии наши ближайшие поселки, как возводятся самострои, не учитывая нормы, эстетику… Мы шли к тому, чтобы этот хаос остановить, а на рынок приходили бы компании-застройщики, который строят по проекту. К примеру, сейчас мы строим поселок со всеми удобствами — асфальтом, детскими площадками, со всем комфортом — именно этого не хватает. Данная программа может привести к тому, чтобы потворствовать дальнейшему хаосу», — говорит Гимадов.
По словам застройщика, на рынке сейчас есть и более привлекательные льготные программы от застройщика. Действует семейная ипотека под 5–6%, субсидированная до 0,1%. Поэтому неплохо было бы их комбинировать не только для новостроек. Поддержкой было бы и введение исламской ипотеки для частного домостроения в Татарстане, или, проще говоря, рассрочки. А вот действующий лимит в 6 млн рублей для РТ нужно увеличить, считает Гимадов. Тогда можно уложиться не только в стены, но и в хороший ремонт, благоустройство.
«Я не понимаю, почему для той же Москвы лимит — 12 миллионов рублей, ведь стройматериалы стоят почти везде одинаково. Мы сейчас также строим дома в Москве, и у нас себестоимость домов примерно такая же — используем те же кирпичи, утеплитель. Единственное, что логистика в Москве дороже. Если бы лимит увеличили в республике до 8–10 миллионов, этот рынок бы еще сильнее оживился, потому что у людей не хватает денег на ремонт дома», — говорит Гимадов.
Возникает вопрос и к тому, насколько целесообразно заемщики будут использовать кредит и как станут контролировать строительство. «Лишь бы это не привело к махинациям, чтобы деньги шли в отрасль», — добавляет собеседник.
Внимание!
Комментирование временно доступно только для зарегистрированных пользователей.
Подробнее
Комментарии 25
Редакция оставляет за собой право отказать в публикации вашего комментария.
Правила модерирования.